Spørgsmål

Vil et salg af matr. nr. X og Y til Z Kommune kunne ske uden beskatning af ejendomsavance, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt.

Svar

Ja.

Beskrivelse af de faktiske forhold

A og B ejer matr. nr. X og Y.

Arealet er i dag et gartneri i landzone.

I kommuneplanen for Z Kommune er matr. nr. X og Y, udlagt til erhvervsformål.

Kommuneplanen er vedtaget af Byrådet den 19. december 2001.

Matr. nr.X og Y er på henholdsvis 33.621 m2 og 26.376 m2, i alt 59.997 m2 (ca. 6 ha.).

Z Kommune, Planlægning og Byggeri, Teknik og Miljø, har udarbejdet en indstilling af 29. november 2006 til Z Byråd via Magistraten.

Af indstillingen fremgår bl.a.:

"Forhandlinger om køb af ejendommen er tæt på at kunne afsluttes. Det vurderes, at der vil kunne indgås en aftale med nogenlunde dette indhold:

1. Prisen fastsættes til 77 kr. pr. m2. Denne pris svarer til en købesum på 4.619.769 kr.
2. Købesummen betales kontant, når skødet er tinglyst uden retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. Hvis købesummen betales senere end overtagelsesdagen, betales en forrentning på 2 % p.a. over Nationalbankens diskonto fra overtagelsesdagen til betaling sker.
3. Overtagelsesdagen er 1. januar 2007.
4. Arealet overtages fri for pantehæftelser.
5. Kommunen udarbejder og ekspederer skøde uden beregning, ligesom Kommunen betaler tinglysningsafgiften.
6. Sælger foranlediger og betaler udstykning af de to matrikelnumre fra landbrugsejendommen,.
7. Sælger påtager sig at fjerne drivhuse og eventuel forurenet jord.
8. EU-betalingsrettigheder, der udspringer af matr.nr. X og Y tilfalder Kommunen fra og med 2007.

Fra sælgers side er det en forudsætning for en aftale, at der kan opnås skattefrihed i forhold til den avance, der opnås ved aftalen.

Som nævnt indgår arealet i kommuneplanens delområde. Dette delområde anses for at være af væsentlig betydning for Kommunens muligheder for fremover at kunne imødekomme efterspørgslen på arealer til erhvervsformål.

En frivillig aftale vil være at foretrække, men det findes hensigtsmæssigt, at ekspropriation indgår som en mulighed. Hvis det kommer på tale at ekspropriere arealet, vil sagen blive forelagt Byrådet på ny.

Beslutningspunkter:

Matr.nr. X og matr.nr.Y søges købt for 4.694.769 kr. (incl. omkostninger på 75.000 kr.).

1. Arealet - hvis der ikke opnås en frivillig aftale - søges erhvervet ved ekspropriation, idet en konkret indstilling herom dog forelægges Byrådet.
2. Anlægsudgifterne afholdes under sektor 2.20 "Opkøb af arealer til byudvikling (boligformål)", sagsnummer 5362."

Byrådet kunne i sit møde den 6. december 2006 ikke umiddelbart tiltræde indstillingen, hvorfor forvaltningen den 5. januar 2007 har udarbejdet et notat.

Af notatet fremgår følgende:

"Konklusion:

Dette notat indeholder svar på et spørgsmål stillet under Byrådets drøftelse af sag nr.  på mødet den 6. december 2006.

Indhold:

Der blev spurgt, hvorfor indstillingen indeholder et forslag om, at arealet på ca. 6 ha. eventuelt erhverves ved ekspropriation, hvis ikke der opnås en frivillig aftale med ejeren.

At forslaget er medtaget i indstillingen skyldes disse 2 forhold:

1) Der sælges i disse år erhvervsgrunde i betydeligt omfang, og beholdningen af arealer til formålet reduceres. Det er derfor vigtigt at erhverve arealer, som kan byggemodnes til erhvervsgrunde. Der kan sælges i de kommende år. Hvis dette ikke sker, kan afdelingen ikke leve op til gældende budgetmål om udbud af erhvervsgrunde.

Arealet på ca. 6 ha. indgår i kommuneplanens delområde, som sammen med det tilstødende delområde  er af væsentlig betydning for mulighederne for fremover at kunne tilbyde et varieret udbud af erhvervsgrunde.

2) Som hovedregel er sælgers avance ved salg af fast ejendom skattepligtig, hvorimod en ekspropriationserstatning er skattefri. Avancebeskatningsloven indeholder dog i § 11 en bestemmelse om, at avancen kan fritages for beskatning i tilfælde, hvor ekspropriation er et alternativ til en frivillig handel. For at denne bestemmelse om skattefritagelse skal kunne anvendes, skal nogle betingelser opfyldes. Blandt disse betingelser er, at det skal påvises, at køber på tidspunktet for aftalens indgåelse havde vilje til at ekspropriere. Indstillingens beslutningspunkt om ekspropriationsmulighed har bl.a. til hensigt at tilvejebringe en sådan dokumentation for Byrådets vilje til at ekspropriere.

Under drøftelsen af sagen i Byrådet blev der givet udtryk for, at tidligere indstillinger om køb af areal til byudvikling ikke har indeholdt anbefaling af eventuelt at ekspropriere. Dette er ikke korrekt. Som eksempler på sager, hvor lignende anbefalinger indgår, kan nævnes indstilling af 29. maj 2006 om køb af areal ved Å (tiltrådt af Byrådet den 21. juni 2006) og indstilling af 19. juli 2006 om køb af areal ved S (tiltrådt af Byrådet den 30. august 2006). "

Sagen blev herefter behandlet i Z Kommunes Tekniske Udvalg, der på sit møde den 8. januar 2007 fremkom med følgende indstilling til Byrådet:

"KONKLUSION:

Udvalget kunne enstemmigt tiltræde Magistratsafdelingens for Teknik og Miljøs indstilling.

Af beslutningsprotokol fra Z Byråd fremgår, at Byrådet på sit møde den 24. januar 2007 har vedtaget Magistratens indstilling i overensstemmelse med erklæring fra Teknisk Udvalg af 11. januar 2007.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Fortjeneste ved salg er ejendommen er skattefri.

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2006-3, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

- at der på aftaletidspunktet er ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål og

- at det på aftaletidspunktet må påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale.

Det er oplyst, at hjemlen til at ekspropriere ejendommen findes i planlovens § 47, stk. 1.

Det fremgår af denne bestemmelse, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. 

Da det fremgår af de modtagne oplysninger, at kommuneplanen er vedtaget og offentliggjort på tidspunktet inden aftalens indgåelse, anser SKAT den første af de anførte betingelser for opfyldt.

SKAT anser endvidere den sidstnævnte betingelse om ekspropriationsvilje på aftaletidspunktet for opfyldt, da Byrådet på sit møde den 24. januar 2007 - der ligger forud for tidspunktet for indgåelsen af aftalen - har truffet beslutning om, at ejendommen - hvis frivillig aftale ikke opnås - søges erhvervet ved ekspropriation, idet konkret beslutning herom dog forelægges Byrådet.

Det er SKATs opfattelse, at i situationer, hvor Byrådet har truffet beslutning om straks at ville iværksætte en ekspropriation, hvis frivillig aftale ikke opnås, er det ikke nødvendigt for skattefritagelsen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at Byrådet konkret har taget beslutning om selve ekspropriationen.

I disse situationer vil det altid forholde sig således, at Byrådet træffer en ny beslutning om iværksættelsen af den konkrete ekspropriation, når det ikke lykkes at opnå en frivillig aftale. Denne nye beslutning er ikke en betingelse for skattefritagelsen.

Det er tilstrækkeligt, at Byrådet èn gang, inden aftalen indgås, har truffet beslutning om at ville ekspropriere, hvis frivillig aftale ikke opnås.

SKAT besvarer derfor spørgsmålet med et ja.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder indstillingen og begrundelsen.