Der klages over bindende svar, hvor spørgsmålet var:

Vil salg af ejendommens rå loftetage udløse nogen form for beskatning?

Skattemyndigheden har svaret "ja" til spørgsmålet.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster skattemyndighedens svar.

Sagens oplysninger

Andelsboligforeningen A (foreningen) er et selvstændigt skattesubjekt omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, som i 2002 blev stiftet og erhvervede ejendommen B nr. 3 - 5/ C nr. 4. Ejendommen er ifølge BBR opført i 1927 og har et samlet boligareal på 4.309 m2. Ejendommen har 25 beboelseslejligheder, 3 erhvervslejemål og 6 garager. Andelsforeningen oppebærer lejeindtægter fra erhvervslejer, garager samt fra 3 beboelseslejligheder.

Loftsarealet, der påtænkes solgt, udgør 5. og 6. sal i B 3. En del af loftet er indrettet som små pigeværelser og blev brugt som sådan indtil for ca. 20-30 år siden. 6. salen er et råt tørreloft. Det er hensigten, at loftarealet sælges i sin nuværende stand, således at køberen står for indretningen af 2 -3 nye ejerlejligheder.

Ifølge brev fra repræsentanten af 31. juli 2006 fremgår det, at ejendommen råder over pulterrum både på loftet og i kælderen, både i B nr. 3, hvor lofterne skal sælges, og i B nr. 5 / C nr. 4, som skal bestå uforandret. Pulterrummene er fordelt tilfældigt blandt beboerne, og ud af de 3 beboelseslejere har én pulterrum i det loftsareal, som skal sælges. Det sidste er korrigeret i brev af 1. august 2006, hvor der er oplyst, at ingen lejere har pulterrum i det loftsareal, som sælges.

Der foreligger lejekontrakter for de 3 beboelseslejligheder. Det fremgår af lejekontrakten fra 1980 for B nr. 3, 4. tv på 248,7 m2, at lejligheden har adgang til kælderrum og loftsrum som vist på vedlagte tillæg (ej vedlagt). Ifølge lejekontrakt fra 1992 for B nr. 3, 3. th. fremgår det, at lejligheden består af 4 værelser og kammer, i alt 153 m2. Der fremgår ikke noget om et tørreloft eller loftsrum. Ifølge lejekontrakt fra 2004 for B nr. 5, 2. tv. fremgår det, at lejligheden består af forskellige rum, i alt 238 m2 og garage, og der er ingen oplysninger om tørreloft/loftsrum.

SKATs afgørelse

Foreningen vil blive skattepligtig af en forholdsmæssig andel af avancen ved salget af loftareal.

I det omfang loftetagen ikke er udstykket (selvstændigt matrikuleret) på tidspunktet for afhændelsen, må salget anses for en delafståelse af ejendommen, idet det må antages at være uden betydning, om frasalget sker af en vertikal eller en horisontal del af ejendommen.

Da foreningen påtænker at sælge en del af ejendommen, skal der som udgangspunkt foretages en avanceopgørelse efter ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Foreninger, som er skattepligtige i henhold til selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, beskattes udelukkende af de indtægter, som kan henføres til andelsboligforeningens erhvervsmæssige virksomhed.

Hvad der i relation til foreninger m.v. omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, skal anses for erhvervsmæssig virksomhed, er fastsat i samme lovs § 1, stk. 4, hvorefter indtægt ved næringsvirksomhed eller anden forretningsvirksomhed, herunder indtægt ved drift, udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom anses for erhvervsmæssig indkomst.

Når en andelsboligforeningen udlejer dele af ejendommen til ikke-medlemmer, såvel udlejning af beboelses- som erhvervslejemål, er der tale om erhvervsmæssig virksomhed i skatteretlig forstand. Den del af ejendommen, der afkaster de erhvervsmæssige indtægter, må som følge heraf nødvendigvis anses som et erhvervsmæssigt formuegode. Sælger en forening en ejendom eller en del heraf, vil foreningen som udgangspunkt blive beskattet af en eventuel værdistigning.

Det fremgår imidlertid udtrykkeligt af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, 2. punkt, at andelsboligforeninger alene er skattepligtige ved salg af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til foreningens erhvervsmæssige virksomhed. I bemærkningerne til loven præciseres det, at der med denne ordlyd foreslås, at skattepligten fastholdes, selvom formuegodet på salgstidspunkt ikke anvendes erhvervsmæssig.

Når en forening omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, sælger den af foreningen ejede ejendom eller dele heraf, er det afgørende ved vurderingen af, hvorvidt avancen skal beskattes hos andelsforeningen, om ejendommen eller dele heraf har været udlejet til eller anvendt af ikke-medlemmer af foreningen.

Da ejendommen har været stillet til rådighed for ikke-andelshavere vurderes det, at en forholdsmæssig del af avancen ved delsalg af ejendommen har haft tilknytning til foreningens erhvervsmæssige virksomhed, jf. også SKM2005.41.LSR. At den del af ejendommen, som sælges, ikke længere anvendes erhvervsmæssigt har således ikke betydning ved vurderingen af, hvorvidt avancen er skattepligtig for andelsboligforeningen.

Foreningen skal derfor beskattes af en forholdsmæssig andel af avancen opgjort efter ejendomsavancebeskatningsloven, svarende til forholdet mellem den erhvervsmæssige anvendelse og den ikke erhvervsmæssige anvendelse af den samlede ejendom.

Klagerens påstand og argumenter

Der er fremsat påstand om, at salget ikke udløser beskatning.

Loftarealet har aldrig været anvendt af andre end foreningens andelshavere, hvilket også fremgår af erklæring fra bestyrelsen, hvorfor der ikke skal ske nogen beskatning, jf. Ligningsvejledningen 2006-3, afsnit S.C.6.1.8.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Andelsboligforeningen, der er skattepligtig efter selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, er skattepligtig af fortjeneste ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed ved ophør med drift af erhvervsmæssig virksomhed. Ifølge selskabsskattelovens § 5, stk. 6, jf. stk. 4. Leverancer til medlemmer anses ikke som erhvervsmæssig virksomhed, ifølge selskabsskattelovens § 1, stk. 5. Ophørsbeskatningen i dette tilfælde skal ske efter ejendomsavancebeskatningslovens principper, således at den skattepligtige avance opgøres som en forholdsmæssig del af den efter ejendomsavancebeskatningsloven beregnede avance. Det er således den del af avancen, der kan henføres til den del af ejendommen, der på et tidspunkt efter ikrafttrædelse af Lov nr. 374 af 18. maj 1994 har været udlejet til ikke-andelshavere, som skal medregnes til den skattepligtige indkomst jf. SKM2002.39.LSR.

Der må lægges til grund, at der ved den påtænkte afståelse er tale om delsalg af ejendommen, og da lejemål i ejendommen har været og fortsat er udlejet til andre end andelshavere, stadfæstes det påklagede bindende svar.