Klagen vedrører spørgsmålet, om der kan ske genanbringelse af ejendomsavance efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtig indkomst

Skattecentret har ikke godkendt genanbringelse af ejendomsavance efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, således at avance ved salg af fast ejendom er ansat til 1.428.661 kr.

Landsskatteretten stadfæster skattecentrets afgørelse.

Sagens oplysninger

Selskabet driver virksomhed med udlejning af ejendom og materiel til VVS-installatørbranchen samt hermed beslægtet virksomhed. Af selskabets regnskab fremgår, at der er materielle anlægsaktiver for i alt 12.586.550 kr. pr. 30. april 2005, der kan fordeles med 11.122.628 kr. på ejendomme, 1.107.772 kr. på driftsmidler og inventar samt 356.150 kr. på en personbil. Der er selvangivet en nettoomsætning på 650.668 kr. Beløbet er ikke specificeret nærmere i regnskabet. Selskabets revisor har i mail af 5. december 2005 til repræsentanten oplyst, at omsætningen består af lejeindtægter, der fordeler sig med ca. 194.000 kr. på husleje og med ca. 456.000 kr. på leje af driftsmidler.

Den 1. november 2002 har selskabet anskaffet ejendommen X, for en kontant købesum på i alt 5.100.000 kr. Ejendommen er en fabriks og lagerejendom. Ejendommen X har i selskabets ejerperiode alene været udlejet til det sambeskattede datterselskab B A/S, som har drevet erhvervsmæssig virksomhed fra adressen. Ejendommen er afstået til tredjemand den 1. april 2004 for en kontant købesum på 8.933.733 kr.

Selskabet har den 9. december 2003 anskaffet ejendommen Y for en kontant købesum på 1.525.000 kr. I forbindelse med indgivelsen af selvangivelsen for 2004 har selskabet anmodet om genanbringelse af ejendomsavance fra salg af ejendommen X i anskaffelsessummen for ejendommen Y. 

Skattecentrets afgørelse

Skattecentret har ikke godkendt genanbringelse af ejendomsavance efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, således at avance ved salg af fast ejendom er ansat til 1.428.661 kr. Der er herved henset til, at selskabets omsætning alene har bestået af lejeindtægter, og at udlejningsvirksomhed ikke er omfattet af genanbringelsesreglerne om fortjeneste.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at der godkendes genanbringelse af ejendomsavance i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A som selvangivet.

Til støtte herfor er anført, at selskabet på afståelsestidspunktet har haft erhvervsmæssig aktivitet i ejendommen, idet selskabet har forestået udlejning af driftsmidler til datterselskabet. Da der således har været driftsmæssig aktivitet fra ejendommen, er afståelsen omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, hvorfor selskabet har været berettiget til at genanbringe den fremkomne avance i forbindelse med afståelse af ejendommen som en nedsættelse af anskaffelsessummen ved køb af ejendommen Y.

Der er henvist til SKM2003.313.VLR (TfS 2003.556 V), hvor Vestre Landsret fandt, at der kunne ske genanbringelse af avance hidrørende fra en ejendom, hvorfra der ikke havde været anden nævneværdig aktivitet end udlejning.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, jf. lovbekendtgørelse nr. 693 af 20. august 2002, at såfremt den skattepligtige erhverver en ejendom, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven (med undtagelse af § 8), kan den skattepligtige på nærmere fastsatte vilkår vælge at genanbringe ejendomsavance i anskaffelsessummen for den erhvervede ejendom. Der kan alene ske genanbringelse af ejendomsavance i den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller dennes samlevende ægtefælles virksomhed. Udlejning af fast ejendom anses ikke for sådan erhvervsmæssig virksomhed.

Vestre Landsret har ved afgørelse af 7. juli 2003, se SKM2003.313.VLR (TfS 2003.556 V) (dissens), fundet, at der for indkomståret 1998 kunne ske genanbringelse af ejendomsavance i en nyerhvervet ejendom efter reglerne i den dagældende ejendomsavancebeskatningslovs § 6 A, selvom den nyerhvervede ejendom hovedsageligt blev anvendt til udlejning. Retten fandt efter en konkret bevisvurdering, at den pågældende ejendom havde været anvendt i skatteyderens erhvervsvirksomhed, selvom den erhvervsmæssige indtjening var meget beskeden i indkomståret 1998, idet det måtte lægges til grund som ubestridt, at virksomheden både før og efter salget havde drevet erhvervsmæssig virksomhed.

Landsskatteretten finder ikke, at afgørelsen i SKM2003.313.VLR (TfS 2003.556 V) kan anvendes analogt på nærværende sag. Afgørelsen omhandler indkomståret 1998, og ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A er blandt andet i relation til spørgsmålet om erhvervsmæssig anvendelse ændret flere gange i perioden fra indkomståret 1998 til indkomståret 2000.

For indkomståret 1998, jf. lovbekendtgørelse nr. 640 af 2. august 1997, fremgår det af den dagældende bestemmelse i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2, at reglen i § 6 A finder anvendelse ved afståelse og erhvervelse af ejendomme, der anvendes helt eller delvis i ejeren eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed bortset fra udlejning af fast ejendom. Der er således for dette indkomstår ikke noget minimumskrav til den erhvervsmæssige benyttelse.

Et sådant minimumskrav blev indført med lov nr. 434 af 26. juni 1998, der har virkning for afståelser fra indkomståret 1999 og senere. Herefter fandt reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A alene anvendelse på ejendomme, der for mere end halvdelens vedkommende anvendtes erhvervsmæssigt i ejerens eller en samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed bortset fra udlejning.

Bestemmelsen blev atter ændret med Justering af Pinsepakken, jf. lov nr. 958 af 20. december 1999, der har virkning for afståelser, der finder sted den 1. januar 2000 og senere, således at der for nærværende sag gælder, at der alene kan ske genanbringelse af den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som har været anvendt erhvervsmæssigt i ejerens erhvervsvirksomhed. Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom nævnt i vurderingslovens § 33 stk. 1 og 7 (landbrugsejendomme m.v.), anses i denne forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed.

Landsskatteretten finder herefter, at der ikke kan ske genanbringelse af fortjenesten eller en del heraf ved salg af ejendommen X i anskaffelsessummen for ejendommen Y i indkomståret 2004 efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, idet der efter det oplyste ikke for selskabet har været anden erhvervsmæssig anvendelse af den omhandlede ejendom end udlejning heraf til det sambeskattede datterselskab. Den af selskabet drevne virksomhed med udlejning af driftsmateriel ses ikke at være foretaget fra ejendommen X, idet selskabet efter det oplyste har haft udlejet hele ejendommen til det sambeskattede datterselskab.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.