Vil overdragelse af ejendom til kommunen være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. punktum?

Svar

Ja.

Spørger ejer en ejendom beliggende i byzone og i et område, der på nuværende tidspunkt består af forskellige erhvervsbygninger, hvor en del af disse benyttes til blandet erhverv og beboelse, herunder spørgers ejendom.

Spørgers ejendom er beliggende i et rammeområde for Kommuneplan 2005-2016. Under behandlingen af Kommuneplan 2005-2016 indkom der et ønske fra et regionalt uddannelsescenter om opførelse af et uddannelsescenter i området. Byrådet godkendte på møde den 1. marts 2005 Kommuneplan 2005-2016, hvoraf det fremgår, at der skal ske byomdannelse i et rammeområde fra erhverv til bolig- og service formål, herunder med mulighed for undervisningsformål.

I forlængelse af vedtagelsen af Kommuneplan 2005-2016 har Teknik og Miljøudvalget i samarbejde med bestyrelsen for det regionale uddannelsescenter og dennes bygherre foreslået en specifik beliggenhed til et nyt uddannelsescenter i rammeområdet. Beliggenheden omfatter syv angivne matrikelnumre, hvor spørgers ejendom er en af disse.

Kommunalbestyrelsen har på Byrådsmøde den 13. september 2005 behandlet byomdannelsen i rammeområdet som grundlag for en efterfølgende lokalplanlægning af området.

Det fremgår af Dagsorden til Byrådsmødet, at der arbejdes ud fra den foreslåede beliggenhed for uddannelsescentret, og at kommunen skal foretage opkøb af de syv implicerede ejendomme angivet med matrikelnumre for efterfølgende at videresælge disse til uddannelsescentret. Indstillingen om projektet godkendelse og kommunens opkøb af de syv ejendomme er tiltrådt på mødet.

Rammeområdet er efterfølgende blev lokalplanlagt med vedtagelsen af Lokalplan L, der er endeligt vedtaget af Byrådet den 13. juni 2006. Lokalplanen er offentliggjort den 9. august 2006 og er første del af omdannelsen af området, der er specifikt udarbejdet for at give mulighed for at omdanne den nordligste del af området til en del af et nyt fælles regionalt uddannelsescenter.

Kommunen har indgået frivillig aftale om afståelse med tre af de syv implicerede ejere af ejendomme i lokalplansområdet. Spørger accepterede den 3. august 2006 en købsaftale med Kommunen betinget af Kommunalbestyrelsens godkendelse. Aftalen blev godkendt af Byrådet på møde den 26. september 2006. Ejendommen er overdraget den 31. oktober 2006.

De fire ejere, der ikke har ønsket at indgå en frivillig aftale om afståelse til kommunen, er efterfølgende indkaldt til åstedsforrentning med henblik på ekspropriation af ejendommene.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, medregnes som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke for fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation af fast ejendom. En sådan fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. Ligningsvejledningen 2007-1, afsnit E.J.2.8 og SKM2006.438.SKAT.

Følgende betingelser skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation:

Det gælder for erhvervsmæssige ejendomme, der er afskrevet på, jf. afskrivningslovens § 21, at genvundne afskrivninger ikke er omfattet af EBL § 11, og dermed ikke er skattefrie.

I den konkrete sag finder SKAT, at betingelsen om ekspropriationshjemmel er opfyldt med vedtagelsen og offentliggørelsen af Lokalplanen L.

Byrådet tiltræder på møde den 13. september 2005 en indstilling om opkøb af syv ejendomme til gennemførelse af kommuneplanens rammeområde. De syv ejendomme er specifikt benævnt med matrikelnumre på dagsordenen til Byrådsmødet. Ejendommene fremgår ligeledes med matrikelnumre af den efterfølgende vedtagne lokalplan. 

Kommunen har søgt at indgå frivillig aftale om afståelse af ejendommene med de syv ejere. Tre ejere, herunder spørger, har indgået frivillig aftale, mens de resterende fire ejere, det ikke var muligt at indgå frivillig aftale med, umiddelbart i forlængelse heraf er indkaldt til åstedsforretning med henblik på ekspropriation.

Spørger har indgået en frivillig aftale primo august, mens der er indkaldt til åstedsforretning ultimo august, dvs. der er en tidsmæssig snæver sammenhæng i kommunens erhvervelse af ejendommene.

Kommunalbestyrelsen har ikke specifikt tilkendegivet af ville ekspropriere spørgers ejendom. Men da spørgers ejendom er del af et og samme projekt, der gennemføres inden for en snæver tidsramme for at realisere en lokalplan, indikerer dette, at det er tale om en serieekspropriationssituation.

Det findes derfor nærliggende at antage, at Kommunalbestyrelsen ville have eksproprieret samtlige ejendomme til projektets gennemførelse, og det synes påregneligt, at Kommunalbestyrelsen ville have eksproprieret spørgers ejendom, såfremt der ikke var indgået en frivillig aftale om afståelse.

På baggrund af ovenstående finder SKAT, at Kommunalbestyrelsens handlemåde indikerer ekspropriationsvilje. SKAT anser derfor betingelsen om ekspropriationsrealitet for at være opfyldt.

Idet der både er ekspropriationshjemmel og ekspropriationsrealitet, indstiller SKAT, at spørgsmålet om overdragelse af ejendom til kommunen er omfattet af EBL § 11, 2. punktum, besvares med et ja.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år fra afgørelsens dato.