Skal der betales ejendomsavanceskat i forbindelse med salg af matr. nr. 4v, Y By?

Svar

Ja.

Skatteyder har d. 17. marts 2006 indgået aftale med X Kommune om salg af areal til erhvervsformål i Y.

Det er aftalt, at købet sker på ekspropriationslignende vilkår. Aftalen er betinget af, at handlen kan gennemføres uden, at der udløses ejendomsavancebeskatning.

Kommunen har ønsket at erhverve arealet beliggende matr. nr. 4 V, Y By, til udlægning af erhvervsareal, idet kommunen oplever et behov for nye arealer til dette formål.

Arealet, der er indgået aftale om at erhverve, er indeholdt i lokalplan nr. xx, der er vedtaget d. 6. september 2005.

SKAT har til brug for sagens behandling anmodet om, at der indsendes dokumentation for, at kommunalbestyrelsen i X Kommune havde til hensigt at ekspropriere arealet beliggende matr. nr. 4 V, Y By, såfremt frivillig aftale ikke kunne opnås.

X Kommune har herefter indsendt en erklæring fra borgmesteren og forvaltningsdirektøren, som oplyser, at der ville være foretaget ekspropriation i tilfælde af, at der ikke opnås en frivillig aftale.

SKAT har hertil oplyst, at det er den ekspropriationsberettigede myndighed, som skal træffe beslutningen om, at der vil blive eksproprieret i mangel af frivillig aftale.

Kommunen har oplyst, at der ikke foreligger en erklæring om ekspropriation i mangel af frivillig aftale fra kommunalbestyrelsen.

Det fremgår af en udskrift af kommunalbestyrelsens protokol fra møde d. 4. april 2006, at kommunalbestyrelsen godkender en erhvervelse af arealet beliggende matr. nr. 4 V, Y By på ekspropriationslignende vilkår.

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, medregnes som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke for fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation af fast ejendom. En sådan fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2006-4, afsnit E.J.2.8.

Følgende betingelser skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation:

1. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål. 

2. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet. 

Det er oplyst, at hjemlen til at ekspropriere er planlovens § 47, stk. 1.

Det fremgår af denne bestemmelse, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. 

X Kommune har den 6. september 2005 endelig godkendt lokalplan nr. xx. Lokalplanen er offentliggjort. Arealet beliggende matr. nr. 4V, Y By er omfattet af lokalplanen. Formålet med erhvervelsen er at udlægge arealet til erhvervsformål.

Da lokalplanen er vedtaget og offentliggjort, er det SKATs opfattelse, at den første betingelse for skattefritagelse af fortjenesten er opfyldt på nuværende tidspunkt, idet der er formel hjemmel i planlovens § 47, stk. 1, til at ekspropriere ejendommen. 

For så vidt angår den anden betingelse, har SKAT forgæves forsøgt at indhente dokumentation for, at kommunalbestyrelsen, inden der er indgået aftale på ekspropriationslignende vilkår, har truffet beslutning om at ville ekspropriere, såfremt en frivillig aftale om salg ikke kunne opnås.

Det fremgår således ikke af det materiale SKAT har til rådighed, at kommunalbestyrelsen forinden beslutningen om at erhverve arealet beliggende matr. nr. 4 V, Y By, har drøftet, hvorledes der skulle forholdes i tilfælde af, at der ikke kunne opnås en frivillig aftale.

Borgmesterens erklæring om, at der ville være sket ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke kunne opnås, udgør ikke tilstrækkelig dokumentation.

Kompetencen til at ekspropriere kan således ikke delegeres fra kommunalbestyrelsen, jf. henstilling fra Folketingets Ombudsmand FOB72.92, jf. 74.23, som Indenrigsministeriet har gjort til en forskrift, SKR nr. 167 af 15. juli 1974, der stadig er gældende.

Samlet finder SKAT derfor, at betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven ikke er opfyldt på aftaletidspunktet, fordi kommunalbestyrelsen på dette tidspunkt ikke har truffet beslutning om at ville ekspropriere den pågældende ejendom, hvis den frivillige aftale ikke indgås. Ved ekspropriation omfattet af planlovens § 47 er det særligt påkrævet, at ekspropriationsvilje og -realitet er konkret og aktuel.

Da parterne har betinget aftalen af, at handlen ikke udløser skat i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, kan parterne annullere den indgåede aftale og dermed undgå beskatning, jf. skatteforvaltningslovens § 28 og SKM2006.806.SKAT.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.