Det følgende afsnit indeholder en kort omtale af de grundlæggende principper for den offentlige ejendomsvurdering.

Den offentlige ejendomsvurderingDen offentlige ejendomsvurdering er grundlag for beskatning efter den kommunale ejendomsskattelov (KESL) og efter ejendomsværdiskatteloven (EVSL). Den offentlige ejendomsvurdering anvendes herudover i en lang række andre skatte- og afgiftsmæssige sammenhænge, der er behandlet i  SKATs Ligningsvejledning (LV) eller i vejledningen vedrørende tinglysningsafgiften.

Efter VUL § 1 skal der finde almindelig vurdering sted hvert andet år. Ejerboliger vurderes i ulige år, se A.3. Andre ejendomme vurderes i lige år. Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages, jf. VUL § 2, 1. pkt. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering (årsomvurdering) af ejendomme, for hvilke en eller flere af de i VUL § 3, stk. 1, nævnte omvurderingsgrunde er indtrådt.

Der kan endvidere foretages omvurdering af enkelte ejendomme, når betingelserne i VUL § 4 er opfyldt.

Året efter den almindelige vurdering skulle der i perioden 1. oktober 2003 til og med 1. oktober 2006 foretages en årsregulering af ansættelserne af ejendoms- og grundværdi samt fordelingerne heraf under hensyn til den ændring i prisforholdene, der var sket siden den seneste almindelige vurdering, jf. VUL § 3 A.

Årsreguleringen er ophævet med virkning fra og med indkomståret 2007 ved ophævelse af VUL § 3A.

Om særskilt ansættelse af ejendomsværdi efter VUL § 33 A, se A.2.1.

Ejendomsvurderingen foretages af told- og skatteforvaltningen, jf. skatteforvaltningslovens (SFL) § 1, se A.6. Ved vurderingen ansætter told- og skatteforvaltningen ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, jf. VUL § 5, stk. 1. I forbindelse med vurderingen træffer told- og skatteforvaltningen bestemmelse om ejendommens benyttelse og foretager eventuelle fordelinger af ejendomsværdi, grundværdi m. v., jf. VUL § 33, stk. 2-11.

BesigtigelseTold- og skatteforvaltningen kan foretage fornøden besigtigelse af en ejendom i forbindelse med vurderingen, jf. VUL § 41.

Told- og skatteforvaltningen kan besigtige en ejendom såvel i forbindelse med den primære vurdering eller omvurdering som i forbindelse med en eventuel genoptagelse af vurderingen.

Besigtigelse af en ejendom fra vejen kan finde sted uden forudgående underretning. Sker besigtigelsen i forbindelse med behandlingen af en klage, skal ejeren dog underrettes om besigtigelsen på forhånd. Det samme gælder, såfremt besigtigelsen finder sted i anledning af en begæring om omvurdering efter VUL § 4. Besigtigelse inde på ejendommen skal altid varsles over for ejeren.

Ved underretningen meddeles dato og klokkeslet for besigtigelsen, dennes omtrentlige varighed og, hvorvidt besigtigelsen omfatter det indre af en eller flere bygninger. Der skal gives ejeren mulighed for at foreslå et andet tidspunkt, såfremt det varslede tidspunkt er ubelejligt.

Ved besigtigelsens begyndelse skal ejeren eller dennes repræsentant oplyses om deltagernes navne. Deltagerne skal kunne legitimere sig på forlangende. Besigtigelse inde i bygninger skal foretages under ledsagelse af ejeren eller dennes repræsentant. Indvendig besigtigelse må ikke foretages, hvor der kun er børn til stede.

Det skal respekteres, hvis ejeren frabeder sig besigtigelse, men ejeren bør gøres opmærksom på, at vurderingen herefter vil blive foretaget på grundlag af de foreliggende oplysninger uden den øgede sikkerhed for en rigtig ansættelse, der kunne opnås ved besigtigelse.  

Ejendomsværdi og grundværdiSom ejendomsværdi ansættes værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. VUL § 9, stk. 1. Som grundværdi ansættes grundens værdi i ubebygget stand, jf. VUL § 13, stk. 1.

Der foreligger to selvstændige ejendomme, såfremt bygningerne ejes af en anden end grundens ejer, jf. VUL § 11.

VurderingsnormenDen offentlige ejendomsvurdering skal udtrykke ejendommens værdi i handel og vandel under den forudsætning, at købesummen erlægges kontant, jf. VUL § 6. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, se nedenfor.

Ifølge VUL § 2, 2. pkt., skal prisforholdene pr. 1. oktober i vurderingsåret lægges til grund for ansættelsen. Ved bedømmelsen af prisforholdene pr. 1. oktober anvendes de af told- og skatteforvaltningen senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober. Den anvendte fremskrivning skal godkendes af Skatterådet, jf. VUL § 39, stk. 3.

Ejendommens tilstandVed de almindelige vurderinger er det ejendommens faktiske og retlige tilstand på vurderingstidspunktet, der lægges til grund ved ansættelsen, jf. VUL § 2, 2. pkt. Ejendomme, hvis driftstilstand svinger i årets løb, ansættes dog i årets middeltilstand, jf. VUL § 12. For landbrugsejendomme og ejendomme, der i VUL sidestilles hermed, ansættes grundværdien endvidere på grundlag af jordens tilstand lige efter høst, jf. VUL § 14, stk. 3, se B.3.3.

Udtrykket tilstand omfatter også det forhold, at ejendommen er ude af drift. 

Told- og skatteforvaltningen skal normalt kun tage hensyn til de faktiske omstændigheder ved ejendommen, som har kunnet konstateres på vurderingstidspunktet, og som har kunnet påvirke ejendommens handelsværdi. Oplysninger om forhold, som først er blevet konstateret efterfølgende, kan dog efter omstændighederne begrunde en ændring af ansættelsen, hvis det sandsynliggøres, at forholdet faktisk gjorde sig gældende på vurderingstidspunktet.

Værdien i handel og vandelAf forarbejderne til VUL fremgår, at ejendoms- og grundværdiansættelsen skal fastsættes ud fra, hvad der på vurderingstidspunktet vil kunne opnås ved salg til en fornuftig køber. Ved en fornuftig køber forstås i denne sammenhæng en køber, der ved købesummens fastsættelse tager den pågældende ejendoms formodede gensalgsværdi i betragtning. En køber, der er rede til at betale en pris, der overstiger gensalgsværdien, for at komme i besiddelse af netop denne ejendom, må derimod betragtes som liebhaver i dette ords egentlige betydning. (I de senere år er udtrykket "liebhaverejendom" blevet anvendt almindeligt på attraktive, dyre ejendomme.)

I overensstemmelse med forarbejderne til VUL skal ansættelserne ved ejendomsvurderingen fastsættes ud fra, hvad ejeren kunne opnå ved et salg af ejendommen. I den aftalte købesum kan der være indregnet omkostninger i forbindelse med prioritering af ejendommen. Vurderingen sigter principielt på den kontante realisationsværdi, dvs. på sælgerens bruttoprovenu.

Told- og skatteforvaltningen får kun undtagelsesvis lejlighed til at konstatere de vurderede ejendommes handelsværdi på vurderingstidspunktet. Told- og skatteforvaltningen er henvist til at drage slutninger fra de relativt færre ejendomme, der har været handlet op til vurderingsterminen, til de relativt flere ejendomme, der ikke har været handlet.

ForslagssystemetFor de mest almindelige ejendomskategorier, nemlig parcelhuse, rækkehuse, sommerhuse og etageejerlejligheder ansættes ejendomsværdi og grundværdi med udgangpunkt i maskinelle beregninger, som told- og skatteforvaltningen lader foretage på grundlag af oplysninger om den enkelte ejendom sammenholdt med analyser af priser opnået ved frie salg af ejendomme i det pågældende område. Gennem analyserne afdækkes det, hvilke faktorer, der har afgørende betydning for prisdannelsen, og hvilken vægt disse faktorer tillægges. Ved anvendelse af analyseresultaterne beregnes en ejendomsværdi, som er et tilnærmelsesvis udtryk for, hvad ejendommen ville kunne sælges for.   

Igennem en lang årrække har de lovpligtige indberetninger i forbindelse med ejendomssalg været tilgængelige for Told- og Skattestyrelsen (fra 1. november 2005 told- og skatteforvaltningen), som har bearbejdet oplysningerne statistisk. Desuden har Danmark en lang tradition for jordregistrering af forskellig art. Denne registrering er i dag samlet i det kommunale ejendomsstamregister (ESR).

Indtil 1977 blev der forud for hver almindelig vurdering udsendt et skema til ejerne, som skulle afgive en række oplysninger om deres ejendom og tilbagesende skemaet til vurderingsmyndighederne. På grundlag først og fremmest af disse oplysninger blev der i slutningen af 1970'erne opbygget et kommunalt bygnings- og boligregister (BBR), der indeholder ret detaljerede oplysninger om landets bygninger.

I 1979 afleverede en arbejdsgruppe, som ministeren for skatter og afgifter havde nedsat, en redegørelse, der bl. a. anbefalede, at vurderingsskemaerne blev afskaffet, og vurderingerne principielt blev baseret på de oplysninger, der var registreret af myndighederne om ejendommene. Som resultat af overvejelserne blev det besluttet at udvikle det såkaldte forslagssystem, der blev taget i brug første gang ved 17. almindelige vurdering pr. 1. april 1981.

HjemmelsgrundlagForslagssystemets anvendelse som hjælpemiddel ved vurderingen har støtte i VUL § 39, stk. 1. Efter denne bestemmelse foretages ejendomsvurderingerne på grundlag af oplysninger bl. a. fra det kommunale ejendomsstamregister (ESR), Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og andre registre med oplysninger om fast ejendom.

Systemets opbygning og anvendelseI forbindelse med opbygningen af forslagssystemet traf det daværende statsskattedirektorat to afgørende valg. Statistiske analyser af salgene af enfamiliehuse viste meget hurtigt, at den vigtigste prisdannende faktor knytter sig til grundværdien, sædvanligvis bestemt som beliggenheden. Derfor blev systemet indrettet således, at der tages udgangspunkt i grundværdien, når forslaget til ejendomsværdi beregnes. Andre udgangspunkter, der kunne være valgt, som f. eks. bygningsforhold, antages at føre til mindre sikre forslag.

Endvidere indlagdes den forudsætning for analysearbejdet, at vurderingsforslagene skulle kunne beregnes ved hjælp af de fire simple regnearter. Det betød først og fremmest, at det blev nemmere at forklare ejerne, hvordan man nåede frem til vurderingsforslagene. Statsskattedirektoratet var opmærksom på, at der derved måtte gives køb på nogen nøjagtighed, men fordelene ved et forståeligt system fandtes at veje tungere end en marginal forbedring af forslagenes kvalitet. 

Forud for hver almindelig vurdering siden 1981 er der blevet beregnet forslag til ejendomsværdi og grundværdi for alle "forslagsejendomme". Vurderingsmyndighederne har skullet godkende forslagene, eventuelt efter at have justeret værdierne på baggrund af individuelle forhold. Forslagssystemet omfatter ikke erhvervsejendomme og ejendomme med blandet beboelse og erhverv. 

Siden forslagssystemet blev taget i brug, er det ikke undergået væsentlige forandringer, bortset fra at der op gennem 1990'erne er blevet føjet stadig flere parametre til de oprindelige, således at forslagene ved de senere vurderinger har været beregnet på et meget detaljeret grundlag.

Siden den ændring af vurderingsorganisationen, som blev gennemført i 2002, og som bl.a. havde til forudsætning, at vurderingsprocessen blev forenklet, foretages beregningerne imidlertid ud fra lidt færre parametre. De beregninger, som danner udgangspunkt for de almindelige vurderinger, tager således i mindre udstrækning hensyn til Bygnings- og Boligregisterets (BBR's) oplysninger om ejendommenes indretning. Dette skal bl. a. ses i sammenhæng med, at registreringen af disse oplysninger har vist sig at være mangelfuld.

I forbindelse med forenklingen af forslagssystemet er det blevet tydeliggjort i vurderingsloven, at told- og skatteforvaltningen anvender gennemsnitsberegninger ved vurderingen af ejerboliger. Tydeliggørelsen har fundet udtryk i en tilføjelse til den hidtidige bestemmelse i VUL § 6, ifølge hvilken vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Af det i 2002 indsatte 2. pkt. fremgår det, at vurderingen af ejerboliger foretages med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Tilføjelsen betyder ikke, at ejendomsværdien og grundværdien må overstige værdien i handel og vandel. Det er imidlertid utilstrækkeligt at anføre til støtte for en nedsættelse, at den foretagne vurdering er kommet handelsværdien nærmere, end tilfældet er for naboejendommen.