Den del af afsnittet, der vedrører ejendomsværdiskat, er omskrevet og flyttet til afsnit C.H.3.1.5.4 i "Den juridiske vejledning". Der henvises desuden til det under afsnit A.G.2.2 anførte om énfamilieshuse.
Nedenstående afsnit, der endnu ikke er omskrevet, vedrører de skattemæssige regler for udlejning af sommerhuse, herunder reglerne i LL § 15 O.
En ejendom på Bornholm, der vurderingsmæssigt havde status som helårsbolig, anvendtes som sommerbolig for ejeren samt til udlejning. Ejendommen ansås for en fritidsejendom, der havde stået til rådighed for ejeren. Overskud ved udlejningen skulle opgøres efter LL § 15 O, stk. 3, jf. TfS 1999.108.LSR.
I lsr. 1980.25 havde ejeren ikke medregnet lejeværdi for månederne okt.-dec., men havde i stedet indtægtført 30 kr. som lejeindtægt for disse 3 måneder. Lejen var oppebåret fra en bekendt til klageren, der mod det nævnte vederlag havde ret til at benytte huset bl.a. i forbindelse med lystfiskeri. Landsskatteretten fandt ikke, at den omtalte lejeaftale kunne ligestilles med de former for udleje af sommerhuse, som medfører, at den oppebårne lejeindtægt ved opgørelsen af ejendomsregnskabet kan erstatte en til udlejningsperioden svarende del af den procentvis beregnede helårslejeværdi (nu ejendomsværdiskat).
Et sommerhus kunne ikke anses for erhvervsmæssigt udlejet, da ejeren ikke havde fraskrevet sig retten til at benytte sommerhuset, SKM2005.78.H.
Et sommerhus kunne ikke anses for erhvervsmæssigt udlejet, da ejeren havde mulighed for, i det omfang han selv ville benytte sommerhuset, at give udlejningsbureauet besked herom senest 31. oktober med virkning for det næstkommende kalenderår. Endvidere havde ejeren med visse begrænsninger mulighed for selv at benytte sommerhuset efter udtrykkelig aftale med udlejningsbureauet uanset den aftalte rådighedsperiode, SKM2005.23.VLR.
UdlejningIndkomst ved udlejning af fritidsboliger skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter de almindelige regler i statsskattelovens § 4.
Der sondres mellem, om fritidsboligen udelukkende anvendes til udlejning, eller om fritidsboligen anvendes til udlejning en del af året.
Udelukkende udlejning
Hvis et sommerhus udelukkende benyttes til udlejning, opgøres ejendomsregnskabet efter samme regler som for andre udlejningsejendomme, se E.K. Der er herved ikke taget stilling til, hvorvidt anden lovgivning er til hinder for, at sommerhuset udelukkende benyttes til udlejning. Vedr. told- og skatteforvaltningens pligt til indberetning til Naturstyrelsen, se afsnit E.A.1.2.3.6.
Udlejes sommerhuset med inventar, kan der fratrækkes udgifter til vedligeholdelse heraf. Der kan endvidere foretages afskrivning på inventaret efter reglerne i afskrivningslovens kapitel 2. Selve sommerhuset kan derimod ikke afskrives.
Udgifter til udskiftning af hårde hvidevarer i et sommerhus, der anvendtes til udlejning ansås ikke som fradragsberettigede, jf. SL § 6, stk. 1, litra e, TOLD-SKAT Nyt 1993.12.558 VLD TfS 1993, 195. Der kan heller ikke afskrives på udgiften, jf. AL § 15, stk. 4.
Delvis udlejning
LL § 15 O
Indtægter fra udlejning af en fritidsbolig en del af året, som ejeren også selv benytter privat, skal medregnes ved indkomstopgørelsen.
Udlejeren kan opgøre resultatet ved udlejningen ved anvendelse af én af to forskellige metoder.
Enten kan udlejeren anvende den skematiske opgørelsesmetode i LL § 15 O, stk. 1, eller den regnskabsmæssige opgørelsesmetode i LL § 15 O, stk. 2.
LL § 15 O, stk. 1
Skematisk opgørelse
Bundfradrag
Vælger ejeren at anvende den skematiske opgørelsesmetode, kan der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fradrages et bundfradrag i bruttolejeindtægten pr. fritidsbolig. Bundfradraget udgør som udgangspunkt 10.000 kr. (2010-niveau). Se LL § 15 O, stk. 1.
Hvis udlejningen af sommerhuset sker gennem et udlejningsbureau, der indberetter lejeindtægten til SKAT, udgør bundfradraget det beløb, der indberettes, dog maksimalt 20.000 kr. (2010-niveau). Hvis det indberettede beløb er under 10.000 kr., er bundfradraget dog 10.000 kr. (2010-niveau).
Reglen om det forhøjede bundfradrag ved sommerhusudlejning har virkning fra og med indkomståret 2011, jf. § 7 i lov nr. 1560 af 21. dec. 2010.
Bundfradraget på henholdsvis 10.000 kr. eller 20.000 kr. reguleres efter § 20 i PSL.
For 20►12◄ udgør bundfradragene også henholdsvis 10.000 kr. og 20.000 kr.
Eksempler på beregning af bundfradrag:
Eksempel 1:
Udlejningsindtægt på 25.000 kr. fra udlejning gennem bureau.
Ingen privat udlejning.
Bundfradraget er 20.000 kr.
Eksempel 2:
Udlejningsindtægt fra bureau: 15.000 kr.
Privat udlejning: 10.000 kr.
Bundfradraget er 15.000 kr.
Eksempel 3:
Udlejningsindtægt fra bureau: 5.000 kr.
Privat udlejning: 10.000 kr.
Bundfradraget er 10.000 kr.
Bundfradraget kan ikke overstige bruttolejeindtægten.
Bruttolejeindtægten
Ved bruttolejeindtægten forstås modtagen lejebetaling, herunder evt. særskilt betaling for f.eks. el, gas, varme, vand, telefon o.lign. TfS 1996,183 og TfS 1998, 409.
Hvis udlejeren modtager betaling for rengøring af fritidsboligen, medregnes vederlaget også i bruttolejeindtægten. ►Se SKM2008.224.SR. ◄
Det er herefter kun den del af bruttolejeindtægten, som overstiger bundfradraget, som medregnes ved indkomstopgørelsen.
Bundfradraget kan som nævnt ikke overstige bruttolejeindtægten.
Af den reducerede lejeindtægt, der fremkommer efter bundfradraget, kan der yderligere fradrages 40 pct.
40 pct.'s fradraget skal dække samtlige udgifter mv. forbundet med udlejningen og tillige modsvare ejendomsværdiskat i udlejningsperioden. Der kan heller ikke fradrages ejendomsskatter udover 40 pct.-fradraget.
Ejendomsværdiskatten betales for hele indkomståret, når den skematiske opgørelsesmetode anvendes.
Eksempel
En fritidsboligejer har i 2011 eksempelvis bruttolejeindtægter på 110.000 kr. ved udlejning af sin fritidsbolig genem et udlejningsbureau, der indberetter lejeindtægten. Vedkommende udlejer kan foretage et fradrag på 20.000 kr. i bruttolejeindtægten. I den reducerede lejeindtægt på 90.000 kr. kan der fradrages 40 pct., hvorefter beskatningsgrundlaget udgør 54.000 kr.
Flere ejere
Er der tale om udlejning af et sommerhus, som er ejet af flere i forening, er det samlede antal ejere alene berettiget til ét bundfradrag i forbindelse med opgørelse af den skattepligtige lejeindtægt. Se tilsvarende TfS 1994, 449.
Salg
Hvis ejendommen sælges, kan både køber og sælger få et bundfradrag for salgsåret. Bundfradraget opgøres for sælger og køber hver for sig efter de angivne regler.
Sommerhus som helårsbolig
For sommerhuse, der efter tilladelse anvendes som helårsboliger gælder, at der ikke kan anvendes den skematiske opgørelsesmetode i LL § 15 O, stk. 1. I stedet kan anvendes LL § 15 P.
Udlejning af helårshus40 pct.-fradraget kan ikke benyttes for et almindeligt helårshus, der udlejes - helt eller delvis - i sommermånederne. Om udlejning af helårshuse en del af året, se afsnit A.G.2.2.
Kapitalindkomst
Bruttolejeindtægten efter fradrag for bundfradrag (positiv) og 40 pct.-fradraget indgår ved opgørelsen af kapitalindkomsten.
Virksomheds- og kapitalafkastordningen
Virksomheds- og kapitalafkastordningen kan ikke anvendes på resultatet af udlejningen.
LL § 15 O, stk. 2
Regnskabsmæssig opgørelse
Sommerhusudlejere kan, som nævnt, i stedet for at anvende den skematiske opgørelsesmetode vælge den regnskabsmæssige metode i LL § 15 O, stk. 2.
Benyttes en regnskabsmæssig opgørelse, jf. LL § 15 O, stk. 2, kan der fradrages faktiske udgifter afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar, skattemæssige afskrivninger efter AL, kapitel II, og ejendomsskatter efter LL § 14, stk. 3.
Fradrag kan foretages med den forholdsmæssige del af disse beløb, der svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted. Herudover kan der foretages fradrag for udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Der kan ikke fratrækkes udgifter til vedligeholdelse af ejendommen. Fradrag efter regnskabsmæssig opgørelse kan ikke overstige bruttolejeindtægten.
Der er kun fradragsret for den del af ejendomsskatterne, som forholdsmæssigt svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted. Ved afgørelsen af om ejendomsskatterne kan fradrages, skal der dog ses bort fra uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse af en ejendom, der tillige tjener til bolig for ejeren, jf. LL § 14, stk. 3. I almindelighed må en erhvervsmæssig anvendelse af en ejendom anses for uvæsentlig, hvis den svarer til mindre end 10 pct. af den pågældende ejendom.
Ejendomsværdiskatten reduceres forholdsmæssigt for den del af året, hvor udlejning har fundet sted, jf. EVSL § 11.
Benyttes der regnskabsmæssig opgørelse, kan ejeren ikke senere overgå til 40 pct. fradrag, jf. LL § 15 O, stk. 2, sidste pkt.
Se SKM2009.269.BR om opgørelse af fradragsberettigede udgifter til sommerhuse efter LL § 15 O, stk. 2. Herefter beregnes fradraget for udgifter efter forholdet mellem antallet af udlejede uger og kalenderåret.
SKM2010.120.BR. Sagsøgeren ejede et sommerhus, der delvis anvendtes til udlejning. Sagsøgeren ønskede i medfør af ligningslovens § 15 O, stk. 2, fradrag for en forholdsmæssig del af de udgifter til el, der var forbrugt i perioder, hvor sommerhuset ikke havde været udlejet. Sagsøgeren begrundede dette med, at udlejningsfirmaet betingede sig, at sommerhusets swimmingpool ved begyndelsen af en udlejningsperiode skulle være opvarmet, hvorfor sagsøgeren havde udgifter til opvarmning af swimmingpoolen forud for udlejningsperioden. Retten udtalte, at der kan foretages fradrag for udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Dette indebærer, at el-udgifterne i udlejningsperioden kan fradrages. Derimod fandt retten ikke, at der er hjemmel til at fradrage el-udgifter i de perioder, hvor sommerhuset ikke er udlejet. Skatteministeriet blev herefter frifundet.
KapitalindkomstIndtægter og udgifter medtages ved opgørelsen af kapitalindkomsten.
Virksomheds- og kapitalafkastordningen
Virksomheds- og kapitalafkastordningen kan ikke anvendes på resultatet af udlejningen.
Flere ejere
Hvis der er flere ejere af et sommerhus, er de ikke bundet til at opgøre resultatet af sommerhusudlejningen efter samme opgørelsesmetode. Hvis fx to personer ejer sommerhuset med hver 50 pct. og benytter hver sin opgørelsesmetode, betyder det dog, at den ejer, der vælger den skematiske ordning kun er berettiget til et halvt bundfradrag svarende til ejerandelen, og at den ejer, der anvender den regnskabsmæssige metode alene kan fradrage 50 pct. af udgifterne svarende til ejerandelen.
Ændret benyttelseEn sommerhusejendom overgik i 1997 fra udelukkende erhvervsmæssig anvendelse til blandet benyttelse. Ejeren havde herefter for indkomståret 1997 mulighed for at vælge, at resultatet skulle opgøres efter LL § 15 O, stk. 1, eller stk. 2. SKM2001.288.LSR.
SKM2011.434.SR. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at ejerne af et tofamilieshus, hvor der var bopælspligt, kunne opgøre resultatet af udlejningen af lejlighederne til fritidsformål efter reglerne i LL § 15 O.