Klagen vedrører:

 

Selvangiven salgssum for X ejendom	2.333.431 kr.
Ansat salgssum	3.472.625 kr.

 

Selvangiven salgssum for Y ejendom	289.000 kr.
Ansat salgssum	410.000 kr.

 

Landsskatterettens afgørelse

 

Ansat salgssum for X ejendom, 3.472.625 kr.	Stadfæstes.
Selvangiven salgssum for Y ejendom, 289.000 kr.	Godkendes.

 

Sagens oplysninger

 

A har den 1. januar 2000 solgt ejendommene X og Y til hovedaktionær B for henholdsvis 2.333.421 kr. og 289.000 kr. Ejendommene var pr. 1/1 1999 vurderet til henholdsvis 2.600.000 kr. og 340.000 kr.

 

Selskabet havde pr. 1. maj 1997 købt ejendommen X, som var en ubebygget grund, hvorpå selskabet i 1997/98 lod opføre et enfamilieshus med et bebygget areal på 185 m² og udnyttet tagetage 130 m² med et samlet beboet areal på 315 m².

 

Selskabet havde pr. 19. juni 1995 købt ejendommen Y, for 410.000 kr. Ejendommen er et sommerhus på 55 m² og udnyttet tagetage 22 m².

 

Selskabsbeskatningens afgørelse

 

Ejendommen skal overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået. Ved vurderingen af om en overdragelse er sket på armslængde vilkår, ligningslovens § 2, vil den offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi.

 

Selskabsbeskatningen vurderer under hensyn til det oplyste i denne sag, at det må lægges til grund, at selskabets kostpris, henholdsvis kr. 410.000 og kr. 3.472.625, er sket med henblik på overdragelse til hovedaktionær og til varetagelse af dennes personlige interesser. Hovedaktionæren har i kraft af sin bestemmende indflydelse i selskabet haft mulighed for at bestemme, at selskabet skulle erhverve ejendommen, og det er hovedaktionæren alene, som har fået den reelle fordel heraf.

 

Selskabsbeskatningen finder på dette grundlag, at selskabet ikke kan sælge ejendommen til hovedaktionæren til en lavere pris end til en værdi svarende til de udgifter, selskabet har afholdt på overtagelsesdagen. Endvidere er hovedaktionær og revisor ved møde den 4.09.1998 orienteret om, at såfremt hovedaktionær købte ejendommene af selskabet, kunne det ikke accepteres, at ejendommen blev solgt til en handelspris, som lå under selskabets kostpris.

 

Differencen mellem selskabets kostpris, og den pris ejendommene er solgt videre til hovedaktionæren, anses herefter for maskeret udlodning til hovedaktionæren.

 

Klagerens påstand og argumenter

 

B, som er hovedaktionær i selskabet A A/S, købte den 1. januar 2000 ejendommen X af selskabet til kr. 2.333.433. Skattecentret har anført, at man ikke vil acceptere en overdragelsespris, som ligger under selskabets kostpris på kr. 3.472.625 kr., idet overdragelsen skal ske på armslængde vilkår, da parterne er interesseforbundne jf. ligningslovens § 2.

 

Ved købsaftalens indgåelse den 1. januar 2000 og ved skødets underskrivelse den 28. marts 2000 var den senest offentliggjorte ejendomsværdi for ejendommen værdien pr. 1. januar 1999, som var fastsat til kr. 2.600.000. Ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2000 blev offentliggjort den 1. april 2000.

 

Praksis ved overdragelse af fast ejendom mellem en hovedaktionær og et selskab er ifølge Ligningsvejledningen den, at ejendommen som udgangspunkt kan overdrages indenfor +/÷ 15 % af den seneste kontante ejendomsværdi. En række forhold kan dog medføre, at ejendomsvurderingen er uegnet at anvende. Dette er tilfældet, hvis ejendomsvurderingen er fejlbehæftet, eller f.eks. hvis et selskab har moderniseret ejendommen, således at denne er blevet tilført en væsentlig værdiforøgelse, som der ikke er taget hensyn til i ejendomsvurderingen.

 

Ejendomsvurderingerne for de 2 omhandlede ejendomme - X og Y - er ikke fejlbehæftede, og der er heller ikke foretaget ombygninger på ejendommene efter sidst kendte vurdering på overdragelsestidspunktet. Selskabet købte grunden til X i 1997, hvorpå man opførte et parcelhus i 1997/1998. Opførelsesudgifterne indgik således i ejendomsvurderingen pr. 1/1 1999. Der er herefter en fast praksis for, at ejendommene kan sælges inden for +/÷ 15 % af den seneste kontante ejendomsværdi.

 

Repræsentanten har i brev af 2. marts 2005 kommenteret kontorindstillingen, hvori der er indstillet stadfæstelse vedrørende ejendommen X:

 

"For så vidt angår salget af ejendommen X til hovedaktionæren pr. 1. januar 2000 fremgår det ikke af kontorindstillingen, at der skulle være grundlag for at antage, at den anvendte ejendoms­vurdering skulle være forkert. Som begrundelse for at indstille, at overdragelsesprisen ansættes til kostprisen, anføres blot, at ejendomsoverdragelsen er omfattet af afsnittet "specielle ejendomme" i Ligningsvejledningen S.F.2.3.2, idet der herved især er henset til den relativt korte tid mellem er­hvervelse/opførelse og salg.

 

Af afsnittet "specielle ejendomme" i Ligningsvejledningen fra 2000, afsnit S.F.2.3.2, fremgår imid­lertid ikke, at reglen om, at ejendomsvurderingen kan anvendes som overdragelsessum, når der ik­ke er grundlag for at antage, at ejendomsvurderingen skulle være forkert, fraviges, når der er tale om "specielle ejendomme". Tværtimod henvises der til nogle afgørelser, som taler direkte imod en fravigelse, jf. for eksempel TfS 1996,473 LSR.

 

I TfS 1996,473 LSR, havde et selskab i 1985-86 ladet opføre et parcelhus til bolig for hovedaktio­næren til kr. 4,45 mio. Ejendommen var ved offentlig ejendomsvurdering pr. 1. januar 1994 ansat til kr. 2,6 mio. Hovedaktionæren ønskede at overtage ejendommen til denne pris ÷ 15 %, hvilket Ligningsrådet ved bindende forhåndsbesked ikke ville godkende, bl.a. fordi opførelsen af ejen­dommen var begrundet i hovedaktionærens ønsker og var af luksuspræget art.

 

Landsskatteretten fandt imidlertid, at der ikke var anledning til at fravige de almindelige regler i Ligningsvejledningen (ejendomsvurderingen +/÷ 15 %). Der var henset til, at "der ved ejendoms­vurderingen måtte antages at være taget hensyn til omsætningsværdien af de af selskabet efter ho­vedaktionærens anvisninger 8-9 år før overdragelsen foretagne investeringer, og at der ikke efter vurderingstidspunktet var foretaget væsentlige forbedringer, der kunne påvirke handelsværdien.

 

Det fandtes herefter på dette grundlag betænkeligt at anvende selskabets anskaffelsessum som ud­gangspunkt for beskatningen under de foreliggende omstændigheder, herunder særlig den tids­mæssige afstand mellem opførelse og salg."

 

Af ovennævnte afgørelse kan fastslås, at der - også hvor der er tale om en "speciel ejendom" - ikke er grundlag for at tilsidesætte en overdragelse fra selskabet til hovedaktionæren til den seneste of­fentliggjorte ejendomsværdi +/- 15 %, hvor der ikke efter vurderingstidspunktet er foretaget væsent­lige forbedringer, der kan påvirke handelsværdien, og der i øvrigt er en tidsmæssig afstand mellem opførelse og salg. Dette understøttes modsætningsvist af TfS 1996,512 LSR, hvor der også var tale om en "speciel ejendom", jf. nedenfor, og hvor Landsskatteretten som begrundelse for at beskatte hovedaktionæren efter LL § 16 A først og fremmest lagde vægt på, at ombygningen af den om­handlede faste ejendom var sket i umiddelbar forbindelse med overdragelsen fra selskabet og efter den seneste vurdering.

 

Afgørelsen i TfS 1996,473 LSR, understreger således, at skattemyndighederne ikke uden videre i tilfælde, hvor man kan sige, at der er tale om en "speciel ejendom", dvs. begrundet i hovedaktionæ­rens ønsker og af luksuspræget art, kan anvende selskabets anskaffelsespris som beskatningsgrund­lag. Det kan man kun, hvor der er foretaget væsentlige forbedringer efter vurderingstidspunktet, der kan påvirke handelsværdien.

 

Endelig illustrerer afgørelsen i TfS 1996,473 LSR, at skattemyndighederne før ikrafttrædelsen af TSS-cirkulære nr. 5 af 15. marts 2000 ikke kunne foretage det friere skøn over ejendommes han­delsværdi, som de kan nu, hvor 15 % -reglen ikke længere gælder, og der med indførelsen af lig­ningslovens § 2, stk. 4, er givet skatteyderen mulighed for at omgøre en disposition, såfremt skatte­ansættelsen er blevet korrigeret som følge af, at dispositionen ikke har været på armslængdevilkår.

 

I TfS 1996,512 LSR, havde selskabet i 1987 erhvervet en ejendom for kr. 400.000, som hovedak­tionæren overtog pr. 1. januar 1993 til ejendomsvurderingen pr. 19. december 1992, som var kr. 600.000. Ejendommen blev i 1992 ombygget for kr. 744.257. En del af byggeudgifterne blev af­holdt efter 1. januar 1993. Landsskatteretten tiltrådte skatteankenævnets afgørelse, således at der ved fastlæggelsen af beskatningsgrundlaget var taget udgangspunkt i den pr. 1. januar 1992 offent­liggjorte ejendomsværdi på kr. 250.000 med tillæg af de samlede udgifter til ombygningen, som var afholdt herefter.

 

I modsætning til sagen i TfS 1996,512 LSR, og i overensstemmelse med sagen i TfS 1996,473 LSR, er der i det konkrete tilfælde ikke foretaget forbedringer af ejendommen X i umiddelbar til­knytning til salget til hovedaktionæren i 2000. Ombygning og restaurering af ejendommen X er foretaget i 1998, ligesom der ved ejendomsvurderingen for 1999 må være taget hensyn til omsæt­ningsværdien af de foretagne forbedringer. I 1998 var ejendommen således alene vurderet til grundværdi.

 

Da der endvidere ikke efter vurderingstidspunktet i 1999 er foretaget forbedringer, der kunne på­virke handelsværdien af ejendommen, er der således ikke belæg for at antage, at den seneste be­kendtgjorte offentlige ejendomsværdi pr. 1. januar 1999 ikke kan anvendes som udtryk for han­delsværdien.

 

På baggrund af ovenstående fastholder vi derfor, at også ejendommen X med rette kunne overdrages til den aftalte pris."

 

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

 

Ved overdragelse af fast ejendom mellem en hovedaktionær og det af ham beherskede selskab skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt. Når det skal vurderes, om hovedaktionæren har modtaget en skattepligtig udlodning fra selskabet i forbindelse med overdragelsen, er det således afgørende, om ejendommen er overdraget til handelsværdien.

 

I en lang række tilfælde kan man gå ud fra, at ejendommens handelsværdi ikke vil afvige væsentligt fra den senest foreliggende ejendomsvurdering. På grund af den usikkerhed, der er forbundet med værdiansættelsen, vil man i ligningspraksis normalt kunne lægge overdragelsesprisen til grund, hvis denne ligger inden for +/÷ 15 % af den seneste kontante ejendomsværdi med årsreguleringer.

 

Det gælder dog ikke, hvis overdragelsen må anses for omfattet af den praksis, der er omtalt i Ligningsvejledningen afsnit S.F. 2.3.2., hvorefter overdragelsessummen skal ansættes til kostprisen, når selskabet har afholdt store udgifter på ejendommen kort før overdragelsen til hovedaktionæren.

 

Overdragelsen af ejendommen X vedrører et enfamilieshus, som selskabet opførte i 1997/98 til brug for hovedaktionæren, og som denne flyttede ind i november 1998. Anskaffelsessummen udgjorde 3.472.625 kr.

 

Landsskatteretten kan efter det oplyste tiltræde den foretagne ansættelse, hvorefter ejendommens overdragelsessum skal ansættes til kostprisen, idet retten i lighed med tidligere sager har henset til den relativ korte periode mellem opførelsen og salget af ejendommen til hovedaktionæren. Den påklagede ansættelse vil således på dette punkt være at stadfæste.

 

For så vidt angår ejendommen Y finder Landsskatteretten efter det oplyste ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte den mellem selskabet og hovedaktionæren fastsatte overdragelsessum på 289.000 kr. for ejendommen svarende til den sidst kendte ejendomsvurdering ÷ 15 %.