Parter
Byggefirmaet H1 ApS
(advokat H. Sønderby Christensen)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)
Afsagt af landsdommerne
Poul Hansen, Hanne Kildal og Stig Glent-Madsen
Den 10. april 2003 traf Landsskatteretten afgørelse om, at der skulle ske næringsbeskatning af avancen ved sagsøgerens, Byggefirmaet H1 ApS', salg af udlejningsejendommen ...1. Fortjenesten ved salget blev herefter forhøjet med 1.666.439 kr.
I Landsskatterettens afgørelse er blandt andet anført
"Selskabet blev stiftet ved omdannelse af hovedaktionærens personlige virksomhed, der bestod i opkøb og bebyggelse af grunde med videresalg for øje. Selskabet har i regnskabsårene.
1983/84 solgt 6 parcelhuse
1984/85 solgt 1 parcelhus
1985/86 solgt 1 parcelhus
1986/87 solgt 3 parcelhuse
1987/88 solgt 2 parcelhuse og en ejerlejlighed
1988/89 solgt 1 parcelhus
1989/90 solgt 1 parcelhus
1997/98 solgt 1 ejerlejlighed
Alle ejendomme er blevet selvangivet som næring.
Selskabet købte udlejningsejendommen ...1, ved slutseddel af 26. juni 1982, med overtagelse 1. august 1982 for 900.000 kr. Ejendommen er blevet solgt med overtagelse den 1. april 1999 for 3.200.000 kr.
Selskabet ejer endvidere ejerlejligheden ...2, som er købt med overtagelse 1. april 1988, udlejningsejendommen ...3, købt med overtagelse i. november 1989, og ejerlejligheden ...4, købt med overtagelse 1. januar 1993. Ejerlejligheden ...4 er udlejet til forretning, mens ejerlejligheden ...2 og udlejningsejendommen ...3 er udlejet til beboelse.
Selskabets udlejningsejendomme har haft følgende resultater
Hovedaktionæren, der er tømrermester, har i privat regi købt følgende udlejningsejendomme, der alle er beliggende i ...:
Hovedaktionæren solgte i 1996 udlejningsejendommen ...5. Den selvangivne fortjeneste blev opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. I 1998 solgte hovedaktionæren ejerlejligheden ...7, nr. 1, han selvangav fortjenesten efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. Skatteforvaltningen opgjorde fortjenesten efter reglerne om næring.
Herudover ejer hovedaktionæren ejendommen ...10, som han har beboet siden 31. december 1978.
Skatteankenævnet har ved den påklagede ansættelse anset salget af udlejningsejendommen ...1 for omfattet af selskabets næringsvirksomhed med opførsel, køb og salg af ejendomme. Der er henset til, at selskabet i indkomståret 1982/83 har selvangivet avance ved salg af to nybyggede parcelhuse på 341.560 kr., samt indtægter ved regningsarbejde på 195.116 kr. Der er endvidere henset til, at hovedaktionæren har drevet virksomhed indenfor samme branche, samt at selskabet tidligere er blevet næringsbeskattet.
Selskabets advokat har overfor Landsskatteretten nedlagt påstand om, at avancen ved salget af ...1 opgøres som selvangivet til 260.996 kr.
Advokaten har til støtte for sin påstand bl.a. anført, at ejendommens fortjeneste skal opgøres efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. Selskabet har ejet ejendommen siden 1982, og den er solgt i 1999, hvorfor alene den lange ejertid godtgør, at der er tale om en anlægsinvestering, uanset om skatteyderen op gennem 1980'erne har opført og solgt parcelhuse.
Selskabet har alene været næringsdrivende med opførsel og salg af parcelhuse. For at der kan statueres næring ved handel med boligudlejningsejendommen, kræves der nogenlunde kontinuerlige handler, der kan begrunde en næringsmæssig omsætning. Da dette ikke har været tilfældet, skal beskatningen ske efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. Ejendommen har igennem hele selskabets ejertid været opført som et anlægsaktiv i regnskaberne.
Advokaten har forklaret, at baggrunden for afståelsen var, at lejerforeningen er meget aktiv, og at der havde kørt et par sager ved huslejenævnet. Huslejenævnet havde nedsat de pågældende lejeres husleje, og selskabet ønskede ikke at få en sag for Huslejenævnet, og solgte derfor ...1.
Landsskatteretten skal udtale
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom erhvervet som led i næring beskattes efter bestemmelserne i statsskattelovens §§ 4 og 5, litra a, jf. selskabsskattelovens § 8.
Ved næring forstås den varige og mere systematiske virksomhed en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej. Ved bedømmelsen af, hvorvidt et selskab er næringsdrivende med handel med fast ejendom, lægges der vægt på selskabets vedtægtsmæssige formål, selskabets faktiske aktiviteter og aktionærernes forhold.
Efter de foreliggende oplysninger om de faktiske handler med fast ejendom, herunder selskabets selvangivelser af avancerne som næring, finder retten, at selskabet var næringsdrivende med handel med fast ejendom på tidspunktet for erhvervelse af udlejningsejendommen ...1. Der består derfor en formodning for, at omhandlede salg er omfattet af denne næringsvirksomhed.
Retten har ikke i det fremførte, herunder at ejendommen har været udlejet i 17 år og resultatet af udlejningsvirksomheden, fundet grundlag for at anse denne formodning for afkræftet, hvorfor avancen ved salget med rette er beskattet som almindelig indkomst.
Det af advokaten anførte findes ikke at kunne føre til et andet resultat. Da opgørelsen af den skattepligtige avance i øvrigt ikke har været bestridt stadfæstes den påklagede ansættelse i overensstemmelse hermed.
..."
Under denne sag, der er anlagt den 26. juni 2003, har sagsøgeren påstået sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtet at anerkende, at sagsøgerens skattepligtige indkomst for indkomståret 1999 vedrørende salget af udlejningsejendommen ...1, nedsættes til 200.677 kr.
Skatteministeriet har påstået frifindelse.
Sagens øvrige omstændigheder
Den ejerlejlighed, der i Landsskatterettens sagsfremstilling er angivet solgt i 1997/98, er beliggende ...11. I 1998 solgte H1 en af de 5 ejerlejligheder beliggende ...7, nr. 1.
Det er for landsretten oplyst, at der vedrørende ejendommen ...9 har verseret sager ved Huslejenævnet og boligretten, hvorved huslejen blev nedsat med 18,43 %. Sagsøgerens revisor, registreret revisor KJ, har beregnet, at såfremt huslejen for ...1 nedsættes med tilsvarende procentandel, vil der ikke fremkomme noget overskud ved driften af denne ejendom. Der har ikke verseret sager for Huslejenævn eller boligret om huslejens størrelse vedrørende ...1.
Revisor KJ har endvidere foretaget en opstilling over selskabets resultat i perioden fra 1982/83 til 1996/97. Selskabet har i denne periode haft underskud i regnskabsåret 1989/90, 1990/91, 1991/92, 1993/94 og 1995/96. De årlige renteindtægter fra pantebreve har i perioden i alt væsentligt været faldende fra omkring 180.000 kr. til omkring 25.000 kr.
I skødet, hvorved ...1 blev solgt, er anført, at selskabet ingen indeståelse påtager sig med hensyn til blandt andet huslejens størrelse, og at den aktuelle leje på 390.830,28 kr. var uimodsagt.
Forklaringer
H1 har forklaret, at han er eneanpartshaver i Byggefirmaet H1 ApS. I perioden fra 1969 til 1976 drev han i eget navn tømrervirksomhed med opkøb af ubebyggede grunde, som han bebyggede og videresolgte. Han oparbejdede en stor beholdning af sælgerpantebreve. Han har aldrig haft en pensionsordning. Virksomheden blev i 1976 overdraget til selskabet. I 1982 købte selskabet ...1, og han købte i eget navn ...5. Herved kunne der skaffes arbejde til virksomheden med renovering af lejligheder i de perioder, hvor man afventede salg af parcelhuse. På grundlag af de foretagne forbedringer i udlejningsejendommene kunne han opkræve højere huslejer. Han varslede næsten aldrig omkostningsbestemte huslejer. ...1 blev ikke købt for at realisere en hurtig gevinst, men for at skaffe selskabet løbende indtægter, som han kunne leve af. I 1989/90 opgav selskabet at bygge huse, fordi husene ikke kunne sælges hurtigt nok. Det sidste hus lå selskabet inde med ½ eller et helt år. Det var huset på ...12. På dette tidspunkt overvejede han ikke at sælge ...1. Ejendommen blev solgt i 1999, fordi han havde haft flere sager om huslejens størrelse på ...9. Han turde derfor ikke beholde ejendommen, der var stor, fordi han frygtede, at han ikke kunne varsle nye huslejestigninger på grund af en ny retspraksis vedrørende huslejens størrelse. I 1996 solgte han ...5, der navnlig bestod af lejligheder på omkring 180 m2. Baggrunden herfor var, at lejlighederne var vanskelige at udleje. I 1992 købte han i eget navn 5 ejerlejligheder på ...7, hvoraf han i 1998 solgte en enkelt. Lejlighederne var vanskelige at udleje, og da en lejer døde, solgte han lejligheden. I 1997 solgte selskabet den ejerlejlighed på ...11, som han havde købt på tvangsauktion i 1996. Selskabet havde i mellemtiden istandsat den og derefter forsøgt at leje den ud, hvilket ikke var lykkedes. Selskabet tjente ca. 3.000 kr. på salget, hvilket blev selvangivet som næring. Selskabet ejer fortsat ...3, hvori der er 8 lejligheder. Selskabet ejer også ...4, der udlejes som bodega, og ...2, der er en ejerlejlighed, som udlejes til beboelse. Han ejer selv ...8 med 8 lejemål, ...6 med 10 lejemål og ...9 i med 22 lejemål. Der har ikke verseret huslejenævnssager vedrørende ...1.
Registreret revisor KJ har forklaret, at han i ca. 14 år har været revisor for H1 og selskabet. Der er ikke taget hensyn til finansieringen af udbetalingen i et driftsbudget, der er opstillet i forbindelse med selskabets køb af ...1. H1 angav i 1999 som begrundelse for salget af ...1, at han frygtede, at huslejen ville blive nedsat. Vidnet var ikke involveret i salget. Selskabets indtægter stammer i dag alene fra huslejeindtægter, idet selskabets pantebrevsbeholdning er afviklet gennem indfrielse. Selskabet har ikke haft anden virksomhed end udlejning i de 14 år, han har virket som revisor. Overskuddet ved salg af lejligheden på ...11 er selvangivet som næringsindkomst, fordi lejligheden kun var ejet et år, og fordi H1 ikke selv havde boet i den. Vidnet mener, at lejligheden ikke kunne lejes ud. ...5 blev ifølge H1 solgt, fordi den var vanskelig at udleje. H1 selvangav overskuddet ved salg af lejligheden på ...7 til beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven, fordi lejligheden havde været ejet i en længere periode. Der fremkom et overskud på 3.212 kr. ved salg af lejligheden på ...11.
Procedure
Sagsøgeren har til støtte for sin påstand principalt gjort gældende, at der ikke gælder en næringsformodning, idet selskabet ikke har været næringsdrivende med køb og salg af udlejningsejendomme. Det støttes blandt andet af, at virksomheden med udlejning adskiller sig væsentligt fra den anden virksomhed, som sagsøgeren drev, og af at ejendommen ikke blev solgt, da byggevirksomheden ophørte, men tværtimod har været ejet i en længere årrække. Endelig må ejendommen anses for erhvervet for at sikre H1, der ikke i øvrigt havde oprettet nogen pensionsordning.
Såfremt der gælder en formodning for, at ejendommen er omfattet af næringsvirksomheden, har sagsøgeren subsidiært gjort gældende, at formodningen herfor er afkræftet. Ejendommen blev i 1982 ikke erhvervet i næringsøjemed, men som en anlægsinvestering. Ejendommen har været ejet i 17 år, og sagsøgeren har bortset fra en enkelt ejerlejlighed ikke på noget tidspunkt solgt andre udlejningsejendomme. Der foreligger også en naturlig begrundelse for, at sagsøgeren ønskede at afhænde ejendommen, der gav et pænt overskud - nemlig den, at man frygtede, at ejendommen ikke også fremover ville kunne give et rimeligt afkast.
Sagsøgte har til støtte for sin frifindelsespåstand gjort gældende, at sagsøgeren, der fra 1976 drev erhvervsvirksomhed ved opkøb og bebyggelse af grunde med parcelhuse med henblik på videresalg, ved erhvervelsen i 1982 drev virksomhed med handel med fast ejendom, hvorfor der består en formodning for, at tillige ejendommen ...1 er omfattet af næringsvirksomheden. Denne formodning kan kun afkræftes ved førelse af et meget sikkert bevis for, at erhvervelsen alene er sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for opnåelse af fortjeneste ved salg. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet. Det er således ikke tilstrækkeligt at henvise til lang ejertid. Endvidere er det helt udokumenteret, at muligheden for at opnå fortjeneste ved et senere salg ikke skulle have spillet noget rolle ved købet, eller at det skulle være overvejelser om den fremtidige huslejes størrelse, der var baggrunden for salget. Endelig må det tages i betragtning, at tillige hovedanpartshaveren har erhvervet og solgt udlejningsejendomme.
Landsrettens begrundelse og resultat
Byggefirmaet H1 ApS drev i 1982 virksomhed ved opkøb og bebyggelse af grunde med parcelhuse med henblik på videresalg. Sagsøgeren drev således dengang næringsvirksomhed med handel med fast ejendom, og der består herefter en formodning for, at erhvervelsen af ejendommen ...1 også er sket som led i denne næringsvirksomhed.
Uanset ejertidens længde udgør de forhold, som sagsøgeren har påberåbt sig, ikke det meget sikre bevis, der må kræves for, at ejendommen alene kan anses for at være erhvervet i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt.
Det tiltrædes således, at fortjenesten ved salget er skattepligtig efter statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a.
Landsretten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.
Sagens værdi er angivet til 421.632 kr. Under hensyn hertil og til sagens karakter og omfang fastsættes det beløb, som sagsøgeren skal betale til sagsøgte i sagsomkostninger, til 35.000 kr.
T h i k e n d e s f o r r e t
Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.
Sagsøgeren, Byggefirmaet H1 ApS, skal betale sagens omkostninger til sagsøgte med 35.000 kr.
De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.