Klagen vedrører en anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingerne pr. 1. januar 2000, 2001 og 2002.

Landsskatterettens afgørelse

Vurderingsankenævnet har ikke givet ejeren medhold i, at ejendomsvurderingerne pr. 1. januar 2000, 2001 og 2002, skal genoptages, jf. vurderingslovens § 34, stk. 2.

Landsskatteretten ændrer Vurderingsankenævnets afgørelse:

Regionen pålægges at genoptage vurderingen pr. 1. januar 2000, 2001 og 2002

Sagens oplysninger

Ejendommen er en erhvervsejendom med et grundareal på 13.091 m².

Bebyggelsen består primært af en bygning opført i 1964 med et etageareal på 8.736 m², heraf fabrik/værksted 2.912 m², lager 2.912 m² og kontor/kantine 2.912 m². Endvidere er der 3 mindre bygninger på 1-9 m².

Ejendommen er ved 2000- til 2002-vurderingen ansat til:

Vurdering pr. 1. jan.	Ejendomsværdi	Grundværdi
2000	43.500.000 kr.	5.424.700 kr.
2001	45.500.000 kr.	5.683.000 kr.
2002	50.000.000 kr.	6.458.000 kr.

Ved brev af 22. marts 2002 meddelte Amtet, at ejendommen ville blive kortlagt på vidensniveau 2 i henhold til reglerne om forurenet jord. Tinglysning herom er foretaget den 8. marts 2002.

På opfordring fra ejerne udarbejde B A/S den 7. marts 2003 en vurderingsrapport for ejendommen. Det fremgår heraf, at ejendommen skønnes at have en kontant markedsværdi på 33.250.000 kr.

Ved brev af 7. marts anmodede B A/S på vegne af ejerne om en omvurdering af ejendommen i henhold til vurderingslovens § 4. Efterfølgende blev ejendommens vurdering ved brev af 26. marts 2003 fra regiondn nedsat fra 50.000.000 kr. til 34.500.000 kr.

Regionen har i forbindelse med anmodningen om genoptagelse af ejendomsvurderingen for vurderingsårene 2000, 2001 og 2002 oplyst følgende om den konstaterede forurening på ejendommen:

”Det fremgår af Amtets forvarsel om kortlægning af forurening på ejendommen at der er tale om en registrering af 450 m² ud af et grundareal på 13.091 m². Der er konstateret en moderat forurening med delvist nedbrudt gasolie samt en kraftig forurening med plantegiften meclorprop. Forureningen vurderes ikke at give anledning til risiko for recipienten, ligesom der ikke er påbudt indskrænkninger i den hidtidige arealanvendelse. Hertil kommer, at det registrerede areal ligger udenfor de bestående byggefelter. Det skønnes at forureningen lokalisering på grunden ikke vil være til væsentlig gene ved ny bebyggelse på grunden.

Ved ansættelsen pr. 14. marts 2003 er oplysningerne om forurening på grunden, jf. ovenstående alene tillagt marginal betydning. …”

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsankenævnet har ikke fundet grundlag for at pålægge Regionen at genoptage vurderingerne af ejendommen pr. 1 januar 2000, 2001 og 2002.

Afgørelsen er bl.a. begrundet med, at:

”Fortolkningen af den nu omhandlede praksis angående genoptagelse har sit udspring i forarbejderne til § 41 i vurderingsloven, hvorunder det under bemærkningerne til lovforslaget står, at bestemmelsen svarer til bestemmelsen i skattestyrelseslovens § 4 (daværende). I forbindelse med reglens overgang fra vurderingsloven til den nuværende skattestyrelseslov er der ikke påtænkt nogen praksisændring fra lovgivers side.

Henvisningen i forarbejderne til skattestyrelseslovens § 4 yder kun en begrænset vejledning til administrationen af vurderingslovens § 41 og dermed den praksis der følges i dag.

De oplysninger, som genoptagelsesreglen i første række dækker, er sådanne der vedrører ejendommens fysiske beskaffenhed. Som eksempel på oplysninger, der i praksis har givet adgang til genoptagelse, kan nævnes fejl i matriklens arealangivelse og væsentlige fejl i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Forhold, hvis indvirkning på vurderingen overvejende beror på et skøn, vil normalt ikke give anledning til genoptagelse, da et skøn altid i sagens natur er behæftet med en vis usikkerhed. Endvidere følger det af loven, at der skal være tale om oplysninger, der vil medføre en ændret ansættelse. En ansættelse, der beror på et i øvrigt sagligt korrekt foretaget skøn, kan således ikke begrunde en genoptagelse, ligesom faktiske oplysninger, der ikke giver anledning til en væsentlig ændring af vurderingen, heller ikke vil kunne begrunde, at vurderingen genoptages.

At der ved en senere besigtigelse eller et senere salg af ejendommen konstateres, at et for tidligere vurderingsår foretaget skøn viser sig at være uoverensstemmende med det vurderingsniveau, der konstateres på dette senere tidspunkt, kan derfor ikke som udgangspunkt begrunde genoptagelse.

Der kan fra nyere retspraksis henvises til Højesterets dom af 3. februar 2003 optrykt i UfR 2000.1071, hvor Højesteret fastslog at en grundværdiansættelse på 10.170.000 kr. ikke lå udenfor rammerne af det skøn som tilkommer vurderingsmyndighederne, uanset at grunden ved en efterfølgende syns- og skønsforretning ansattes til 5.131.200 kr.”

Ejerens påstand og argumenter

Repræsentanten har nedlagt følgende påstande:

principalt: ejendomsvurderingen fastsættes til 34.500.000 kr. i 2002, og nedsættes for årene 2000 og 2001 til henholdsvis 30.015.000 kr., og 31.395.000 kr.

subsidiært: ejendomsvurderingen fastsættes til 34.500.000 kr. i 2002, og nedsættes efter rettens skøn til et beløb ikke over 34.500.000 kr. for årene 2000 og 2001.

mere subsidiært: ejendomsvurderingen for ejendommen for årene 2000, 2001 og 2002 hjemvises til fornyet behandling ved Regionen

Til støtte for påstanden, henviser repræsentanten til at:

”Det for Vurderingsankenævnet anførte fastholdes i det hele. Det er fortsat klagernes opfattelse, at den af Vurderingsankenævnet anførte begrundelse er urigtig og ikke kan føre til et afslag på genoptagelse.

Som nævnt blev ejendommen den 14. marts 2003 omvurderet. Det fremgår ikke af Regionens brev af 3. april 2003, om den ved omvurderingen fundne værdi af ejendommen er tilbagediskonteret, og i givet fald til hvilken dato. Ifølge vurderingslovens § 4, stk. 3, skal vurderingen ved en omvurdering efter § 4 ske på baggrund af ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet, men efter prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering. Den senest almindelige vurdering forud for omvurderingen skete pr. 1. januar 2002. hvorfor det må antages, at vurderingen på 34.500.000 kr. er foretaget efter prisforholdene denne dato.

Det er ubestridt, at der ikke er foretaget væsentlige ændringer af ejendommen i perioden. Det må derfor lægges til grund, at ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet svarer til tilstanden den 1. januar 2002.

Regionens egen omvurdering viser således, at den almindelige vurdering af ejendommen pr. 1. januar 2002 adskiller sig væsentligt fra ejendommens reelle værdi, og skattemyndighedernes oprindelige vurdering må derfor kasseres. Det synes da også mest nærliggende at forstå lovens system sådan, at den foretagne - tilbagediskonterede - omvurdering træder i stedet for den almindelige vurdering pr. 1. januar 2002.

En anerkendelse af, at omvurderingen træder i stedet for den almindelige vurdering, vil endvidere medføre, at den særlige tidsforskudte ordning for opgørelse og udregning af dækningsafgift kommer til at fungere hensigtsmæssigt. En omvurdering af en ejendom vil få virkning for skatteansættelsen i det år, omvurderingen foretages og dækningsafgiften vil derved blive beregnet af ejendommens reelle værdi.

Anerkendes det derimod ikke, at omvurderingen træder i stedet for den almindelige vurdering - og afslås genoptagelse for 2002 - vil min klient forblive i den helt urimelige situation, at man i 2003 betaler dækningsafgift ud fra ejendomsværdien på 50.000.000 kr., uanset at den reelle værdi i hverken 2002 eller 2003 ikke kan overstige 34.500.000 kr. Urimeligheden øges af, at min klient også i 2004 er blevet afkrævet dækningsafgift ud fra en ejendomsværdi på 50.000.000 kr., idet der alene er sket en maskinel fremskrivning af ejendommens vurdering.

Skulle Landsskatteretten ikke finde, at den ved besigtigelse vurderede ejendomsværdi erstatter den almindelige vurdering pr. 1. januar 2002, er det som nævnt mine klienters opfattelse, at den nye vurdering af 14. marts 2003 i det mindste viser, at ejendomsvurderingen har været forkert i hele perioden 2000-2002 og at der derfor må ske genoptagelse.

Told & Skat's afgørelse af 14. marts 2003 vedrørende ejendommens værdi blev truffet efter en konkret besigtigelse og vurderingen må anses som det mest korrekte udtryk for ejendommens værdi.

Da ejendomspriserne for tilsvarende ejendomme i perioden 2000-2002 har været stigende og konstante/svagt stigende i perioden 2002-2003, og da værdien af ejendommen ifølge de of­fentlige vurderinger ligeledes har været stigende i perioden 2000-2002 og konstant/svagt sti­gende i perioden 2002-2003, kan ejendommens faktiske værdi ikke antages at have oversteget 34.500.000 kr. i årene 2000-2002. Tværtimod må det antages, at værdien har været lavere end 34.500.000 kr. i årene 2000-2001.

Tilbagediskonteres den ved besigtigelse fundne værdi på 34.500.000 kr. ved anvendelse af de af skattemyndighederne anvendte fremskrivningsprocenter, bliver ejendomsværdien for årene 2000-2002 henholdsvis 30.015.000 kr. 31.395.000 kr. og 34.500.000 kr.

Det fastholdes endvidere, at den i 2003 foretagne konkrete vurdering af ejendommens værdi er en ny oplysning i skattestyrelseslovens § 34, stk. 2's forstand, da denne vurdering godtgør, at Regionens vurderinger af ejendommens værdi i årene 2000-2002 var væsentligt højere end ejendommens faktiske værdi, dvs. at vurderingerne var materielt forkerte.

Såvel forhistorien til § 34 som almindelig forvaltningsret støtter, at den nye vurdering er en ny oplysning i bestemmelsens forstand.

Skattestyrelseslovens § 34, stk. 2, er ifølge forarbejderne en videreførelse af den tidligere skattestyrelseslovs § 4, der blev ophævet ved lov nr. 381 af 2. juni 1999. Fortolkningsbidrag til skattestyrelseslovens § 4 finder derfor fortsat anvendelse ved fortolkning af den nugælden­de § 34, stk. 2.

Efter den daværende skattestyrelseslovs § 4, stk. 1, kunne den kommunale skattemyndighed genoptage en skatteansættelse, hvis den skattepligtige fremlagde nye oplysninger, der kunne medføre en ændret skatteansættelse.

Afdelingsleder i Told- og Skattestyrelsen Normann Nielsen har i TfS 1995.557 beskrevet be­skrevet bestemmelsen derhen, at genoptagelse vil kunne finde sted, såfremt skatteyderen sandsynliggjorde, at skatteansættelsen materielt set var urigtig. Tilsvarende anfører Hans Henrik Bonde Eriksen i Skattestyrelsesloven med kommentarer på side 450f under kommentaren til skatte­styrelseslovens § 34, stk. 2, at

"[s]katteyderen har et egentligt retskrav på genoptagelse, såfremt de nye oplysninger skaber en vis sandsynlighed for, at sagen ville få et andet udfald, hvis oplysningerne havde foreligget ved myndighedernes oprindelige stillingtagen til sagen.”

Et helt tilsvarende synspunkt er af Bente Møll Pedersen under henvisning til LV 2000, A.H.2. 1.1.1., fremført i Skattekartoteket, kapitel 4, om genoptagelsen efter skattestyrelseslovens § 34, stk. 2.

Almindelige forvaltningsretlige regler fører til samme resultat. Der er ingen holdepunkter for, at skattestyrelseslovens § 34, stk. 2, skal fortolkes i strid med det almindelige forvaltningsretlige udgangspunkt.

Bent Christensen har således i Forvaltningsret - Prøvelse (1994), på side 229 antaget, at en myndighed, hvor der ikke er positive regler om genoptagelse, har pligt til at genoptage be­handlingen af en sag, såfremt forvaltningsaktens adressat fremkommer med noget nyt.

I overensstemmelse hermed anfører Karsten Loiborg i Gammeltoft-Hansen m.fl., Forvalt­ningsret, 2. udg. på side 921, at det

"i almindelighed [må] antages at borgeren i forbindelse med ulovbestemt re­monstration har retskrav på genoptagelse og ny realitetsbehandling af sagen i tilfælde hvor der i forbindelse med genoptagelsesanmodningen fremkommer nye faktiske oplysninger af så væsentlig betydning for sagen at der er en vis sandsynlighed for at sagen ville have fået et andet udfald hvis oplysningerne havde foreligget i forbindelse med myndighedens oprindelige stillingtagen til sagen.”

Skattemyndighederne må således også efter almindelige forvaltningsretlige regler antages at have pligt til at genoptage en sag om ejendomsbeskatning, hvor der foreligger oplysninger, der skaber en vis sandsynlighed for, at ejendommen havde en anden værdi end den, der blev lagt til grund ved skatteansættelsen.

Den konkrete ejendomsvurdering af 14. marts 2003 har i relation til årene 2000-2002 netop karakter af et nyt faktisk forhold, der viser, at ejendomsvurderingen for 2000-2002 var behæftet med en væsentlig fejl.

Hvor en retsregels beskrivelse af retsfaktum eller retsfølge er tom eller upræcis, må forvaltningen foretage et almindeligt forvaltningsretligt skøn. Det skøn, skattemyndighederne har foretaget i denne sag, er ikke et sådant skøn. Myndighedernes skøn i denne sag er et værdi- eller skatteskøn over ejendommens værdi i handel og vandel.

Et værdiskøn relaterer sig til fakta og ikke til jus. Selv hvis det måtte antages, at Vurderingsankenævnet skulle have ret i, at kun nye faktiske oplysninger kan medføre genoptagelse, kan den i 2003 foretagne vurdering netop begrunde genoptagelse, idet vurderingen er en ny faktisk oplysning.

Det er ikke i overensstemmelse med opfattelsen i den forvaltningsretlige litteratur, når Vurderingsankenævnet i dets afgørelse af 17. november 2003 (bilag 11) anfører, at forhold, hvis indvirken på vurderingen i overvejende grad beror på et skøn, normalt ikke giver anledning til genoptagelse, og at en ansættelse, der beror på et i øvrigt sagligt korrekt foretaget skøn, ikke kan begrunde genoptagelse.

Bent Christensen har således i Forvaltningsret - Prøvelse, 2. udg., side 71, anført:

"Hvis skatteskønnet er resulteret i et beløb, der adskiller sig væsentligt fra det beløb, som, efter hvad der foreligger for domstolene, er rigtigt, kasseres skønnet."

Vurderingsankenævnet har ikke givet nogen begrundelse for, at forholdet er omfattet af den af Vurderingsankenævnet opstillede hovedregel.

Vurderingsankenævnet har i dets afgørelser af 31. oktober 2003  tilsyneladende til støtte for ikke at genoptage ejendomsvurderingen henvist til Højesterets dom i U 2000.1071 H. Denne dom støtter ikke Vurderingsankenævnets afgørelse og vedrører desuden ikke et spørgsmål om genoptagelse af en ejendomsvurdering, men i stedet en klage over en ejendomsvurdering.

Højesterets afgørelse vedrørte - til forskel fra den foreliggende sag - et marked med faldende priser.

Ved afgørelsen fandt Højesteret det ikke godtgjort, at prisniveauet på bedømmelsestidspunktet var faldet yderligere i forhold til Landsskatterettens nedsættelse af ejendomsværdien. Hø­jesteret fandt med andre ord, at det ikke var godtgjort, at vurderingen var forkert. Efter en konkret bevisvurdering fandt Højesteret i den forbindelse, at den ved syn og skøn skete efterfølgende vurdering af ejendommen ikke kunne være afgørende. Det var alene på denne bag­grund, at Højesteret fandt, at der ikke var grundlag for at antage, at den ansatte værdi lå udenfor rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne.

Den foreliggende sag er helt modsat situationen for Højesteret. Her er der intet, der tyder på, at vurderingerne for 2000-2002 er korrekte. Det er ubestridt, at den ved besigtigelse konstaterede ejendomsværdi i 2003 er udtryk for ejendommens reelle værdi, og at ejendomspriserne for tilsvarende ejendomme i perioden 2000-2002 har været stigende og i perioden 2002-2003 svagt stigende/konstante. Ved de foretagne fremskrivninger har Regionen anerkendt, at ejendommens værdi var steget væsentligt i perioden. Det må derfor lægges til grund, at ejendomsværdien i 2000-2002 ikke kan have oversteget den i 2003 konstaterede værdi på 34.500.000 kr.”

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatterettens kompetence i sager om afslag på anmodning om genoptagelse af en skatteansættelse fremgår af rettens forretningsorden § 17, stk. 4.

Bestemmelsen har følgende ordlyd:

”Hvis klagen vedrører et afslag på genoptagelse af en skatteansættelse, og Landsskatteretten finder, at genoptagelse burde have fundet sted, skal Landsskatteretten i kendelsen pålægge den pågældende skattemyndighed at genoptage skatteansættelsen.”

Det bemærkes, at rettens adgang til at behandle klager over afslag på genoptagelse efter dagældende skattestyrelseslovs § 4, stk. 1, ved forretningsordenens fastsættelse havde direkte hjemmel i dagældende § 4, stk. 4, der henviste til klagereglerne i skattestyrelseslovens kapitel 3.

Ved ændringen af bestemmelsen, hvorved bestemmelsen blev til skattestyrelseslovens § 34, stk. 2, forsvandt henvisningen til kapitel 3. Det blev imidlertid anført i bemærkningerne til bestemmelsen, at:

”Det er i forslaget forudsat, at kompetencen til at afgøre, om en genoptagelsesanmodning skal imødekommes, tilkommer skattemyndigheden, og at et afslag på en sådan genoptagelsesanmodning kan påklages på samme måde som en skatteansættelse, det vil typisk sige til skatteankenævn og Landsskatteretten.”

Det er fast antaget i praksis, at klageadgangen til Landsskatteretten i disse sager stadig består.

I bemærkningerne til den nugældende skattestyrelseslovs § 34 og 35 er det i afsnit 2.1.1., gældende ret, bl.a. anført, at:

”Der er i skattestyrelsesloven fastsat regler for, hvornår en skatteansættelse kan foretages eller ændres. Med skatteansættelsen forstås såvel ansættelsen af indkomst og ejendomsværdi som den skatteberegning, der skal foretages på grundlag af ansættelsen.”

Da forretningsordenen må fortolkes i overensstemmelse med den til en hver tid gældende bemyndigelseslov, finder retten, at forretningsordenens § 17, stk. 4, også finder anvendelse på sager om afslag om genoptagelse af ejendomsvurderingen. En eventuel genoptagelse skal derfor finde sted ved de regionale vurderingsmyndigheder.

Da der endvidere ikke ses at være sådanne særlige forhold, der kan begrunde, at retten behandler klagen, jf. skattestyrelseslovens § 23, stk. 2, 2. pkt., kan den principale og subsidiære påstand ikke følges.

For så vidt angår påstanden om genoptagelse af ansættelsen ved vurderingerne pr. 1. januar 2000, 2001 og 2002 bemærkes det, at betingelserne for at få genoptaget en tidligere ansættelse findes i skattestyrelseslovens § 34, stk. 2.

Bestemmelsen har følgende ordlyd:

”En skattepligtig eller en klageberettiget, jf. § 22 A, stk. 1, der ønsker at få ændret sin ansættelse, skal senest den 1. maj i det 4. år efter indkomstårets henholdsvis vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.”

Det hedder i bemærkningerne til den nugældende skattestyrelseslov § 34, stk. 2:

”Forslaget til § 34, stk. 2, er en videreførelse af den nugældende § 34, stk. 2, i skattestyrelsesloven, idet det dog er præciseret, at genoptagelse kan ske på baggrund af oplysninger af såvel faktisk som retlig karakter. Det er endvidere med forslaget tydeliggjort, at en skatteansættelse kan genoptages, hvis der forelægges myndighederne oplysninger, der kan begrunde en ændring, uanset at oplysningerne ikke er nye i objektiv forstand. Afgørende er således, at oplysningerne ikke har dannet grundlag for den afgørelse, der ønskes genoptaget, og at der på baggrund af at de forelagte oplysninger er anledning til at ændre skatteansættelsen.

…”

Bestemmelsen i § 34, stk. 2 skal således sikre skatteyderen, at der – bortset fra bagatelændringer – foretages materielt korrekte skatteansættelser, idet alle oplysninger af væsentlig betydning for sagen kommer til at indgå ved vurderingen af denne.

Landsskatteretten er enig med Ankenævnet i, at et ændret vurderingsskøn ikke i sig selv er tilstrækkeligt til at begrunde en genoptagelse af tidligere ansættelser. Dette begrundes med, at ansættelsen ved enhver vurdering foretages på baggrund af et konkret skøn over ejendommens aktuelle handelspris, der bl.a. bestemmes af ejendommens faktiske forhold og retlige udnyttelsesmulighed samt udviklingen i handelsprisen for sammenlignelige ejendomme. Endvidere kan myndigheden indenfor skønsusikkerheden have valgt at foretage et mere eller mindre forsigtigt skøn i forhold til tidligere ansættelser. Der kan således være mange grunde til, at skønnet ændres markant fra den ene vurdering til den næste uden at dette i sig selv betyder, at de forudgående vurderingsskøn har været forkerte. Det må således kræves, at yderligere momenter tillige taler for, at de tidligere vurderingsskøn har været forkerte.

Retten finder i denne forbindelse ikke, at der kan lægges vægt på den konstaterede forurening, der efter det oplyste har været begrænset og ikke væsentligt har hindret ejendommens udnyttelsesmulighed. Der er endvidere lagt vægt på, at forureningen ikke er tillagt væsentlig betydning ved ansættelsen ved § 4-vurderingen, hvorfor den heller ikke i kan begrunde en genoptagelse af vurderingerne pr. 1. januar 2000, 2001 og 2002.

Det bemærkes imidlertid samtidig, at skønnet over ejendommens handelsværdi ved § 4-vurderingen pr. 26. maj 2003, der blev foretaget på baggrund af en besigtigelse og konkret vurdering af ejendommen, var knapt 45 % lavere end ansættelsen ved vurderingen pr. 1. januar 2002, der efter det oplyste blev foretaget maskinelt. Dette på trods af, at handelspriserne for den pågældende type ejendom efter det oplyste var svagt stigende/stagnerende fra 1. januar 2002 til tidspunktet for § 4-vurderingen. Endelig ses § 4-vurderingens rigtighed at være underbygget af B A/S’ forudgående vurdering af ejendommen.

Under disse omstædigheder, hvor § 4-vurderingen ses at være foretaget på et mere fyldestgørende grundlag end de vurderinger, der ønskes genoptaget, samtidig med at disse vurderingers rigtighed ikke støttes af prisudviklingen for sammenlignelige ejendomme, findes der at være tilstrækkeligt grundlag for at pålægge den regionale vurderingsmyndighed at genoptage ansættelserne pr. 1. januar 2000, 2001 og 2002. Det bemærkes, at retten ved afgørelsen af spørgsmålet om genoptagelse ikke har taget stilling til sagens realitet.