Parter
Boligselskab H1
(advokat Tue Martin Berg)
mod
Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat Mattias Chor)
Afsagt af byretsdommer
Christina Breinstrup
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen angår spørgsmålet om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende grundværdien pr. 1. januar 2003 for ejendommen beliggende ...2-1, i afgørelse af 18. november 2013, hvorved Landsskatteretten stadfæstede vurderingsnævnets afgørelse og således ikke godkendte nedslag i grundværdien for ekstrafunderinger.
Boligselskab H1 har nedlagt påstand om, at vurderingen pr. 1. januar 2003 for ejendommen beliggende ...2-1 (ejendomsnummer ...), hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet behandling.
Skatteministeriet har påstået frifindelse.
Sagen er anlagt ved byretten den 18. februar 2014.
Sagens værdi er under 50.000 kr. Retten har den 27. marts 2014 besluttet, at sagens behandling sker uden anvendelse af retsplejelovens kapitel 39.
Oplysningerne i sagen
Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
Af Landsskatterettens kendelse af 18. november 2013 fremgår blandt andet:
"...
Landsskatterettens afgørelse
Sagens oplysninger
Ejendommen er en beboelsesejendom med 82 lejligheder. Grunden har et samlet grundareal på 24.037 m2, og grundværdien er beregnet efter byggeretsværdiprincippet.
Ejendommen er omfattet af Lokalplan ... for et område til tæt-lav boligbebyggelse vest for ...1 fra juni 1983, der udlægger området til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende fællesanlæg.
Der er trods opfordring hertil ikke fremlagt kopi af skøde vedrørende den påklagede ejendom i sagen.
Klageren har blot fremlagt kopi af brev af 2. januar 1987 fra advokat TO vedrørende "Boligselskab H1's køb af ejendommen parcel nr. 2 af matr.nr.-1."
Det fremgår heraf, at købesummen for ejendommen er omberegnet, således at den korrigerede samlede købesum udgør 6.315.721,75 kr. Videre fremgår:
"...
Baggrunden for ændringen i tallene er dels, at den oprindeligt aftalte købesum i henhold til aftalerne skulle reguleres med stigningen i rammebeløbet frem til 1. januar 1987, og dels på, at vi i vore oprindelige beregninger ikke havde taget hensyn til, at der i grundkøbesummen vedrørende ...1's 1. afsnit var foretaget regulering med ekstrafunderingsudgifter af en størrelse på 350.000 kr.
..."
Ejendommen er efterfølgende approberet den 2. februar 1987 som matr.nr.-2.
Klageren har som dokumentation for afholdte byggemodningsudgifter fremlagt byggeregnskab (skema 3). Det fremgår heraf, at byggeriet vedrører ...1's 2. afs. Videre fremgår, at byggeriet (92 lejligheder) er opført i perioden 30. april 1987 til 15. juni 1988. Yderligere fremgår, at posten "Ekstrafundering og pilotering" udgør 1.051.641 kr.
Byggeregnskabet er ikke suppleret med tilbudslister, fakturaer eller anden specifikation i øvrigt vedrørende det udførte arbejde.
Klageren har endvidere fremlagt kopi af revisionsprotokollat vedrørende byggeregnskab pr. 1. august 1988.
For Landsskatteretten er desuden fremlagt kopi af geoteknisk rapport udarbejdet af G1 A/S den 22. december 1982. Det fremgår af rapporten, at der er tale om "Orienterende grundundersøgelser for boligbebyggelse, nordlige del, på del af matr.nr.-3". Videre fremgår af rapportens side 6:
"...
Supplerende undersøgelser: Når den endelige placering af rækkehusene er fastlagt, anbefales det at lade foretage en grundundersøgelse omfattende prøveboringer med en indbyrdes afstand på ca. 15 m til en nærmere bestemmelse af jordens art og styrkeparametre.
..."
Den geotekniske rapport ses at vedrøre naboejendommen matr.nr.-4.
For Landsskatteretten er, efter kontorets indstilling i sagen, desuden fremlagt kopi af en geoteknisk rapport dateret den 24. oktober 1985, udarbejdet af G1 A/S vedrørende "...2. Grundundersøgelser for boligbebyggelsen "...1 II"". Rapporten har ikke været fremlagt ved de underliggende instanser. Det fremgår bl.a. af vurderingsankenævnets sagsfremstilling, side 3, at der for ankenævnet ikke er fremlagt geoteknisk rapport, der kan dokumentere behovet for ekstrafundering på grunden.
Det fremgår af rapporten, jf. side 2, at der i oktober 1985 er udført 26 prøveboringer på arealet. Boringernes beliggenhed fremgår af en bilagt situationsplan, og resultatet af boringerne er gengivet i bilagte boreprofiler. Om boreresultaterne fremgår bl.a. følgende, jf. side 2 om "Geologiske forhold":
"...
I prøveboringerne er der øverst truffet et 0,3 m til 0,9 m tykt lag muld og sandet ler eller sand med indhold af muld. Herunder er der næsten i alle boringerne truffet istidsaflejringer, som består af sandet moræneler med partier af diluvialler og siltrigt moræneler samt mindre partier af morænesand, diluvialler og ret fedt moræneler.
I prøveboringerne B.24, B.28 og B. 29 er der dog under muldlaget truffet et 1,2 m til 1,8 m tykt lag postglaciale og/eller senglaciale aflejringer, som består af tørvegytje, gytjepræget ler samt sand og ler.
..."
Videre fremgår, jf. side 3-4, at overside af bæredygtige lag (OSBL) i 2 af boringerne er konstateret i dybder på henholdsvis 2,2 og 1,2 m.u.t. (B.24 og B.29), samt at:
"...
Da funderingsforholdene varierer stærkt i området, anbefales det at kontrollere fundamentsudgravningerne, blandt andet med håndvingebor. Hvor jordens styrkeparametre ønskes udnyttet fuldt ud, er det i alle fald nødvendigt, at udgravningen for hvert enkelt fundament kontrolleres.
..."
Samtidig er fremlagt kopi af en geoteknisk rapport dateret den 16. februar 1987, udarbejdet af G1 A/S vedrørende "...2. Supplerende grundundersøgelser for boligbebyggelsen "...1 II"". Rapporten har ikke været fremlagt ved de underliggende instanser.
Det fremgår af rapporten, jf. side 2, at der i februar 1987 er udført yderligere 7 prøveboringer på arealet. Boringernes beliggenhed fremgår af en bilagt situationsplan, og resultatet af boringerne er gengivet i bilagte boreprofiler. Om boreresultaterne fremgår bl.a. følgende, jf. side 2 om "Geologiske forhold":
"...
I prøveboring B.42 findes der øverst et 1,4 m tykt lag muld- og lerfyld. Herunder findes der et 0,8 m tykt lag postglacialt flydejord, som består af gytjepræget ler og muld. Boringen er sluttet i istidsaflejringer, som består af sandet moræneler.
I de øvrige prøveboringer, B.43 - B.48 er der øverst truffet et 0,4 m til 0,8 m tykt lag muld og muldblandet sand. Herunder findes der et 1,5 m til 2,0 m flydejord, som består af sandet og siltet ler samt i boringen B.47 også et 0,4 m tykt lag ferskvandsaflejret lergytje fra ...3-tiden. Disse boringer er også sluttet i istidsaflejringer, som består af sandet moræneler med partier af morænesand og diluvialsand.
..."
Videre fremgår, jf. side 3, at overside af bæredygtige lag (OSBL) i 2 af boringerne er konstateret i dybder på henholdsvis 2,2 og 1,9 m.u.t. (B.42 og B.43), samt at:
"...
Ved boringerne B.24, B.42 og B.43, hvor der er 1,9 m à 2,2 m fra terræn til mulig funderingskote, er det muligt, at det vil være økonomisk at fundere på punktfundamenter, f.eks. udført som borede cirkulære fundamenter.
..."
Endelig er fremlagt kopi af vurderingsankenævnets afgørelse af 20. juni 2012 vedrørende naboejendommen ...2-2, hvori ankenævnet har anerkendt nedslag for ekstrafundering med 979.924 kr. i 1984 niveau, fremskrevet til 2.177.647 kr. i 2002 og 2.308.306 kr. i 2004. Fra vurderingsankenævnets sagsfremstilling fremgår bl.a. følgende, jf. side 12:
"...
Det fremgår af den vedlagte dokumentation fra G2 A/S, at der har været afholdt udgifter til projektering ekstrafundering på 550.000 kr. excl. moms samt udgifter til ekstrafundering blok 1-12 på 253.216 kr. excl. moms.
Det er ankenævnets opfattelse, at der ikke er grundlag for tilsidesættelse den faktiske opgjorte udgift til ekstrafundering.
..."
Vurderingsankenævnet har ved afgørelse af 14. december 2011 godkendt fradrag for udgifter til forbedringer med i alt 4.556.800 kr., som ikke er påklaget til Landsskatteretten.
Vurderingsankenævnets afgørelse
Der er ikke godkendt nedslag for ekstrafundering, jf. vurderingslovens § 13.
Som begrundelse er anført:
"...
6.1.7. Nedslag for ekstrafundering og pilotering
Udgiften til ekstrafundering er alene dokumenteret ved byggeregnskab. Der foreligger ikke anden dokumentation udover byggeregnskabet der dokumenterer behovet for ekstrafundering.
6.1.7.1 Klagers indsigelse
Det fremgår af repræsentantens indsigelse, at fremlæggelse af byggeregnskab sandsynliggør, at der har været afholdt en udgift til ekstrafundering/pilotering.
Det fremgår af Landsskatterettens kendelse af 16. august 2011, journalnr. 10-01399, hvor vurderingsankenævnet i deres afgørelse har lagt til grund, at
"...
på det foreliggende fremgår det af byggeregnskabet, at der er afholdt udgifter til ekstrafundering. Der er ikke ved geotekniske rapporter eller lign. dokumenteret, at bundforholdene kræver ekstrafundering ved normal udnyttelse af grunden.
..."
Det fremgår af Landsskatterettens begrundelse, at Landsskatteretten finder det efter det oplyste ikke tilstrækkeligt dokumenteret, i hvilket omfang der kan være behov for ekstrafundering. Landsskatteretten har lagt vægt på, at der udelukkende er fremlagt et byggeregnskab, og at behovet for og udførelsen af ekstrafundering således ikke er dokumenteret ved geotekniske rapporter, underbilag, fakturaer eller lignende.
Videre fremgår det af Landsskatterettens kendelse, at posterne i byggeregnskabet dækker ofte over en flerhed af arbejder og byggeregnskabets udgiftspost "ekstrafundering" er ikke nødvendigvis sammenfaldende med udgifter der efter vurderingslovens regler berettiger til nedslag for ekstrafundering.
På ovennævnte grundlag er det ankenævnets opfattelse, at der ikke kan anerkendes et nedslag i grundværdien alene på baggrund af et byggeregnskab.
..."
Klagerens påstand og argumenter
Der er fremsat påstand om, at sagen hjemvises til vurderingsmyndigheden med henblik på ansættelse af et nedslag i grundværdien for ekstrafundering på baggrund af dårlige jordbundsforhold.
Subsidiært er fremsat påstand om nedslag for ekstrafundering med 1.051.641 kr.
Mere subsidiært er fremsat påstand om, at der ansættes højest muligt nedslag i grundværdien for ekstrafundering efter Landsskatterettens skøn.
Til støtte for påstanden er henvist til, at der er fremlagt nye geotekniske oplysninger, der ikke har været fremlagt for SKAT og vurderingsankenævnet.
Endvidere er følgende anført:
...
Kontorets indstilling har været i erklæring i SKAT, og herefter er klageren ved e-mail af 27. august 2013 fremkommet med følgende bemærkninger:
...
Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1, følger endvidere:
"...
§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
..."
Det følger af vurderingslovens bestemmelser, at der som led i skønsudøvelsen skal tages hensyn til grundens beskaffenhed, og at grundværdien skal fastsættes under hensyntagen til eventuelle dårlige jordbundsforhold.
Det følger af praksis, at vurderingsloven ikke udløser krav på et bestemt nedslag i grundværdien, men alene at der som led i skønnet over grundens handelsværdi skal tages hensyn til de dårlige bundforhold, jf. bl.a. Vestre Landsrets dom af 7. november 2011, offentliggjort i SKM2011.776.VLR og Østre Landsrets dom af 26. september 2012 offentliggjort i SKM2012.611.ØLR.
Landsskatteretten bemærker, at eventuelle foretagne ekstrafunderingsarbejder på en grund ikke i sig selv bevirker et nedslag i grundværdien. Det er en forudsætning for at opnå et nedslag, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien, jf. vurderingslovens ordlyd.
Landsskatteretten bemærker endvidere, at det er en betingelse for at opnå et nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering, at der er fremlagt oplysninger, som dokumenterer behovet for ekstrafundering.
Det er Landsskatterettens opfattelse, at en geoteknisk rapport generelt må anses for meget væsentlig dokumentation ved vurderingen af behovet for ekstrafundering, jf. herved f.eks. Landsskatterettens kendelse af 29. april 2010, offentliggjort i SKM2010.419.LSR samt Landsskatterettens kendelse af 28. september 2012, offentliggjort i SKM2013.181.LSR.
I nærværende sag er der først ved sagens behandling for Landsskatteretten, efter afgivelse af kontorindstilling i sagen, fremlagt geotekniske rapporter vedrørende den omhandlede grund. Det fremgår således af oplysningerne i sagen, at der for SKAT ikke ses at have været fremlagt geoteknisk rapport vedrørende den omhandlede grund. Det fremgår endvidere af vurderingsankenævnets afgørelse, at der for ankenævnet ikke har været fremlagt geoteknisk rapport, samt at den manglende fremlæggelse heraf er tillagt betydning for ankenævnets vurdering af, hvorvidt der kan indrømmes nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold.
Det fremgår af de fremlagte rapporter, at der er udført henholdsvis 26 og 7 prøveboringer på arealet. Boringernes beliggenhed fremgår af bilagte situationsplaner, og resultaterne af boringerne er gengivet i bilagte boreprofiler.
Om de første boreresultater fremgår bl.a., at
"...
I prøveboringerne er der øverst truffet et 0,3 m til 0,9 m tykt lag muld og sandet ler eller sand med indhold af muld. Herunder er der næsten i alle boringerne truffet istidsaflejringer, som består af sandet moræneler med partier af diluvialler og siltrigt moræneler samt mindre partier af morænesand, diluvialler og ret fedt moræneler.
I prøveboringerne B.24, B.28 og B. 29 er der dog under muldlaget truffet et 1,2 m til 1,8 m tykt lag postglaciale og/eller senglaciale aflejringer, som består af tørvegytje, gytjepræget ler samt sand og ler.
..."
Videre fremgår, at overside af bæredygtige lag (OSBL) i 2 af boringerne er konstateret i dybder på henholdsvis 2,2 og 1,2 m.u.t. (B.24 og B.29).
Om de senere foretagne boreresultater fremgår bl.a., at:
"...
I prøveboring B.42 findes der øverst et 1,4 m tykt lag muld- og lerfyld. Herunder findes der et 0,8 m tykt lag postglacialt flydejord, som består af gytjepræget ler og muld. Boringen er sluttet i istidsaflejringer, som består af sandet moræneler.
I de øvrige prøveboringer, B.43 - B.48 er der øverst truffet et 0,4 m til 0,8 m tykt lag muld og muldblandet sand. Herunder findes der et 1,5 m til 2,0 m flydejord, som består af sandet og siltet ler samt i boringen B.47 også et 0,4 m tykt lag ferskvandsaflejret lergytje fra ...3-tiden. Disse boringer er også sluttet i istidsaflejringer, som består af sandet moræneler med partier af morænesand og diluvialsand.
..."
Videre fremgår, at overside af bæredygtige lag (OSBL) i 2 af boringerne er konstateret i dybder på henholdsvis 2,2 og 1,9 m.u.t. (B.42 og B.43), samt at:
"...
Ved boringerne B.24, B.42 og B.43, hvor der er 1,9 m à 2,2 m fra terræn til mulig funderingskote, er det muligt, at det vil være økonomisk at fundere på punktfundamenter, f.eks. udført som borede cirkulære fundamenter.
..."
Det er Landsskatterettens opfattelse, at de nu fremlagte geotekniske rapporter dokumenterer, at der har været et behov for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.
Det er dog samtidig Landsskatterettens opfattelse, at de nu fremlagte geotekniske rapporter ikke udgør væsentlige nye oplysninger i sagen, som kan føre til et andet udfald af sagen ved de foreliggende instanser.
Landsskatteretten har herved henset til, at den påståede udgift til ekstrafundering på 1.051.641 kr. i 1987 niveau fremskrevet i overensstemmelse med rettens praksis og sammenholdt med grundværdierne i de påklagede vurderingsår, anses at ligge inden for den skønsusikkerhed, som er forbundet med vurdering af grundens værdi i ubebygget stand.
Oplysningerne om jordbundsforholdene anses således efter Landsskatterettens opfattelse ikke at have en sådan karakter, at disse vil skulle tages i betragtning ved skønnet over handelsværdien af den ubebyggede grund.
Det forhold at vurderingsankenævnet i sagen vedrørende naboejendommen beliggende ...2-2 på baggrund af den der fremlagte geotekniske rapport samt slutopgørelse fra G2 A/S har fundet grundlag for at godkende et nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering, ændrer ikke ved, at den påståede udgift til ekstrafundering i nærværende sag må anses for at ligge inden for den skønsusikkerhed, som er forbundet med vurdering af grundens værdi i ubebygget stand.
Der er herefter ikke grundlag for at hjemvise spørgsmålet om nedslag i grundværdien til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.
Landsskatteretten godkender endvidere ikke nedslag i grundværdien for ekstrafundering.
Vurderingsankenævnets afgørelse stadfæstes herefter.
..."
Parternes synspunkter
Boligselskab H1 har i sit påstandsdokument af 16. oktober 2014 til støtte for påstanden anført følgende:
"...
Anbringender til støtte for sagsøgers påstand
Det lykkedes G3 efter overtagelse af sagen fra sagsøgers tidligere partsrepræsentant at fremfinde geoteknisk materiale for ejendommen, som blev fremlagt i forbindelse med G3's påklage af vurderingsankenævnets afgørelse, der er fremlagt som bilag 7, til Landsskatteretten på sagsøgers vegne.
Det fremgår af Vurderingsankenævnets afgørelse side 13, jf. bilag 7, at nedslag for ekstrafundering alene afvises under henvisning til, at der ikke er fremlagt anden dokumentation end byggeregnskabet til støtte for behovet for ekstrafundering på sagsøgers ejendom, herunder ved fremhævelse af Landsskatterettens kendelse af 16. august 2011, hvorfra følgende er citeret:
Det fremgår af Landsskatterettens kendelse af 16. august 2012, journalnr. 10-01399, hvor vurderingsankenævnet i deres afgørelse har lagt til grund, at:
"...
på det foreliggende fremgår det af byggeregnskabet, at der er afholdt udgifter til ekstrafundering. Der er ikke ved geotekniske rapporter eller lign. dokumenteret, at bundforholdene kræver ekstrafundering ved normal udnyttelse af grunden.
..."
Sagsøger gør på den baggrund gældende, at have ført bevis for, at den manglende fremlæggelse af geomaterialet, jf. bilag 6, har haft afgørende betydning for vurderingsankenævnets afvisning af nedslag for ekstrafundering, jf. bilag 7.
Landsskatteretten anser dog ikke geomaterialet, jf. bilag 6, som væsentlige oplysninger af betydning for sagens udfald i tidligere instanser, og afviste at tage sagsøgers hjemvisningspåstand til følge.
Landsskatteretten begrundede afvisning af hjemvisningspåstanden med, at den i henhold til praksis fremskrevne udgift afholdt til udbedringen af jordens ringe beskaffenhed på 1.051.641 kr. i 1987-niveau sammenholdt med grundværdien pr. 1. januar 2003 ansås at ligge inden for den skønsusikkerhed, som tilkommer myndighederne ved vurderingen af grundens værdi i ubebygget stand i et givent år.
For det første bestrider sagsøger, at det har nogen som helst betydning for, hvorvidt sagen skal hjemvises og væsentligheden af det fremlagte nye materiale, at Landsskatteretten vurderer, at ekstrafunderingsudgiften lægger indenfor skønsusikkerheden, idet denne vurdering er en de facto realitetsbehandling af grundværdien, som Landsskatteretten i henhold til instansrækkefølgen netop ikke skal foretage som første instans ud fra retssikkerhedsmæssige hensyn.
For det andet bestrides, at det geotekniske materiale (bilag 6), som ubestridt dokumenterer et ekstrafunderingsbehov i dybder ned til 2,2 meter, ikke udgør væsentlige nye oplysninger, og at det ikke kan afvises, at dette materiale ville have haft ført til en anden grundværdiansættelse ved de underliggende instanser, hvilket jo kun bekræftes af Vurderingsankenævnets begrundelse for at afvise nedslag, jf. bilag 7.
Det bemærkes i den forbindelse, at tidspunktet for materialets fremlæggelse ikke kan lægges sagsøger til last, idet de ikke var i besiddelse af materialet, som er mere end 25 år gammelt, og idet materialet i øvrigt er fremkommet efter G3's betaling for og henvendelse til G4 A/S i 2013.
Fremlæggelse af en georapport udgør uomtvisteligt også væsentlige nye oplysninger i henhold til Landsskatteretspraksis, som generelt anses at have betydning for grundværdiansættelsen, og som anses, at ville kunne have haft ført til et andet grundværdiansættelsesresultat, såfremt rapporten var fremlagt ved underliggende instanser - også selvom de underliggende instanser i en konkret sag har efterspurgt en georapport.
I den forbindelse kan blandt andet henvises til Landsskatterettens kendelse af 28. september 2012, offentliggjort som SKM2013.191.LSR, som ligeledes vedrørte en hjemvisningspåstand henset til fremlæggelse af nye oplysninger ved Landsskatteretten om behovet for ekstrafundering i form af georapport.
...
Der kan også henvises til Landsskatterettens ikke offentliggjorte kendelse af 18. december 2012, som er fremlagt som bilag 10, hvor Landsskatteretten udtaler følgende vedrørende en georapport fremlagt ved Landsskatterettens behandling af sagen:
...
Foruden ovenstående kendelser er i sagen endvidere fremlagt følgende ikke offentliggjorte Landsskatteretskendelser, som har enslydende begrundelse for hjemvisning af påstanden om nedslag for ekstrafundering, eftersom der er blevet fremlagt georapport ved Landsskatterettens behandling af sagen:
|
Kendelse af 14. februar 2011
|
(bilag 11)
|
|
Kendelse af 19. december 2012
|
(bilag 12)
|
|
Kendelse af 12. december 2012
|
(bilag 13)
|
|
Kendelse af 2. juli 2013
|
(bilag 14)
|
|
Kendelse af 27. november 2013
|
(bilag 15)
|
|
Kendelse af 9. august 2013
|
(bilag 16)
|
|
Kendelse af 30. oktober 2013
|
(bilag 17)
|
|
Kendelse af 21. november 2013
|
(bilag 18)
|
|
Kendelse af 20. december 2013
|
(bilag 19)
|
|
Kendelse af 20. december 2013
|
(bilag 20)
|
|
Kendelse af 2. september 2013
|
(bilag 21)
|
Det bemærkes, at de fremlagte kendelser kun er udsnit af afsagte kendelser vedrørende dette spørgsmål.
Det bærende argument i alle sagerne er hensynet til den retssikkerhed, der består i, at Landsskatteretten som første og eneste instans ikke skal forholde sig til nye væsentlige oplysninger, og således afskære klager for administrative prøvelsesmuligheder i strid med princippet om instansrækkefølgen.
Det er sagsøgers opfattelse, at sagen efter fremlæggelsen af geomaterialet, jf. bilag 6, for Landsskatteretten derfor rettelig skulle have været hjemvist til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden, idet ingen af de administrative myndigheder har foretaget en vurdering af, hvordan det fremlagte materiale, jf. bilag 6, dokumenterer behovet for ekstrafundering og dennes påvirkning af kontantværdien af grunden i ubebygget stand i handel og vandel i 2003.
Fra retspraksis vedrørende spørgsmålet kan endvidere henvises til U 1971.581/2 H, U 1978.660 H samt U 1982.115 H. Fælles for disse Højesteretsdomme er, at Landsretten havde foretaget et skøn, men at Højesteret i alle tilfælde hjemviste sagerne til en fornyet behandling, idet skønnet burde foretages af de rette administrative myndigheder, og altså ikke af Landsretten som første instans.
Der kan også henvises til Byrettens dom af 5. februar 2014, fremlagt som bilag 23, hvor sagsøgte tager bekræftende til genmæle i forhold til, at der skal tages hensyn til jordbundsforholdene ved grundværdiansættelsen, som skal fastsættes af vurderingsmyndigheden. Sagsøger bemærker, at det kan undre, at sagsøgte er af en anden opfattelse i nærværende sag.
Selv i det tilfælde, hvor Retten måtte komme frem til, at Landsskatterettens behandling af og fastsættelse af grundværdien i 2003 ikke er i strid med instansrækkefølgen, gør sagsøger gældende, at grundværdiansættelsen skal tilsidesættes som stridende mod gældende forvaltningsretlige lighedsprincipper og hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet behandling.
Private ejendomsejere skal under visse omstændigheder svare kommunen grundskyld. Grundværdien af en ejendom danner udgangspunktet for beregningen af denne grundskyld. Det er Vurderingsmyndigheden, der vurderer og ansætter grundværdien af en given ejendom i et givent vurderingsår. Denne vurdering er reguleret i Vurderingsloven.
Det fremgår af Vurderingslovens § 5, stk. 1, at:
"...
Ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien, samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer.
..."
Det fremgår endvidere af Vurderingslovens § 6, stk. 1, at:
"...
Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C.
..."
Udgangspunktet for Vurderingsmyndighedens ansættelser er altså kontantværdien i handel og vandel i vurderingsåret.
Vedrørende grundværdien specifikt fremgår det af § 13, stk. 1, at:
"...
Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
..."
Opmærksomheden henledes på, at det er kontantværdien af grunden i ubebygget stand, der er genstand for vurdering. For faktisk bebyggede ejendomme er grundværdien derfor en fiktiv værdi, fordi grunden ikke uden videre lader sig sælge i ubebygget stand. Den faktiske udnyttelse af grunden, herunder opført bebyggelse, er således underordnet ved myndighedernes vurdering af grundværdien.
Det fremgår således direkte af vurderingsloven, at der skal tages hensyn til grundens beskaffenhed ved ansættelsen af grundværdien.
Under overskriften "Beskaffenhed" fremgår følgende af SKATs Juridiske Vejledning 2014-2, H,A.3.1 (og tidligere versioner):
"...
Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenheden tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der er økonomisk hensigtsmæssig og forudsat i planlovgivningen. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.
Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal, efter gældende kommune-/lokalplanlægning, kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor det ikke er nødvendigt. Grundværdien ansættes med hensyn hertil. [mine fremhævninger]
..."
Ved ejendomme udlagt til beboelse, som sagsøgers ejendom, forstås grundens beskaffenhed altså bl.a. som jordens bæreevne og muligheden for at opføre bebyggelse uden at skulle ekstrafundere/pilotere, og at grundværdien skal ansættes med hensyn til eventuelle ringe jordbundsforhold, idet en sådan ejendom ikke har samme handelsværdi som en ejendom, der har normale jordbundsforhold.
Det bemærkes, at nedslaget efter Vurderingslovens § 13 ikke er et nedslag for afholdte udgifter til ekstrafundering, men et nedslag som følge af jordens ringe beskaffenhed i form af blød bund og dennes påvirkning af grundens handelsværdi i ubebygget stand i henhold til vurderingslovens § 6.
Til brug for Vurderingsmyndighedens vurderingsopgaver er der i praksis udviklet en række vurderingstekniske hjælpemidler, herunder vurderingsprincipper for ejendomme, der opfylder visse fælles kriterier. Sagsøgers ejendom opfylder bl.a. kriterierne for, at grundværdiansættes efter byggeretsværdiprincippet, hvilket der i sagen er enighed om er et rigtigt princip at anvende.
Af den Juridiske Vejledning 2014-2, fremgår følgende vedrørende byggeretsværdiprincippet:
"...
Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. En grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretsværdien - og en anden del, der afhænger af arealstørrelse - arealværdien.
Inden for et grundværdiområde, dvs. et område som SKAT under hensyn til efterspørgselsforhold mv. vælger at behandle under ét, tages der udgangspunkt i værdien af en såkaldt normalgrund og i begrebet områdepris.
I byggeretsprincippet er det forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er på 800 m2. Områdeprisen er prisen pr. kvadratmeter for en normalgrund i et bestemt område. Halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien. Den anden halvdel vedrører arealværdien.
Hvis der i et grundværdiområde er oplyst en områdepris på 500 kr., kan grundværdiberegningen for to almindelige ejendomme i området foretages som nedenstående eksempler.
..."
Grundværdien for sagsøgers ejendom er første gang fastsat af vurderingsmyndigheden i 2003 til 20.842.000 kr., jf. bilag 9, som netop ses udelukkende at være fremkommet ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet:
|
Byggeretsværdi (68(antal byggeretter)*232.000(byggeretsværdi))
|
15.776.000 kr.
|
|
Arealværdi (22.737(areal)*290(arealværdi pr. m2))
|
6.593.730 kr.
|
|
1.300 m2 areal til 0 kr. (værdien indeholdt i byggeretsværdien)
|
0 kr.
|
|
Nedslag for stor grund og manglende udstykning (standard nedslag)
|
(2.520.279) kr.
|
|
Tillæg ved årsomvurderet ejendom (tillæg på 5% i ulige år)
|
992.500 kr.
|
|
Grundværdi i 2003
|
20.841.951 kr.
|
Der er kun 2 måder, hvorpå der kan tages hensyn til jordens ringe beskaffenhed ved fastsættelse af en ejendoms grundværdi efter byggeretsværdiprincippet. Er der allerede taget højde for jordbundsforholdene ved fastsættelse af områdeprisen gældende for det grundværdiområde ejendommen er beliggende i, så vil der kun ganske sjældent kunne gives nedslag for jordens ringe beskaffenhed.
Er der ikke taget højde for jordens beskaffenhed ved fastsættelse af områdeprisen - som danner udgangspunktet for fastsættelsen af arealværdien og byggeretsværdien - kan der kun tages hensyn hertil ved fastsættelse af et ekstrafunderingsnedslag i grundværdien, idet den pågældende ejendom med dårlig jord opgjort efter byggeretsværdiprincippet ellers ville blive fastsat til samme pris som de andre ejendomme i grundværdiområdet, som ikke har dårlig jord.
Det er ubestridt, at der i områdeprisen for grundværdiområdet, som sagsøgers ejendom er beliggende i, ikke er taget højde for jordens beskaffenhed, idet eneste anden ejendom i området er tildelt nedslag for ekstrafundering.
At sagsøgers ejendom ikke er tildelt et nedslag for ekstrafundering ved fastsættelsen af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet i 2003 fremgår utvetydigt ovenfor. At der ikke er taget hensyn til behovet for ekstrafundering ved vurderingsmyndighedens grundværdiansættelse giver da også god mening, eftersom vurderingsmyndigheden først bliver gjort opmærksom på, at jordens beskaffenhed er ringe i 2007 i forbindelse med sagsøgers anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen.
Sagsøger gør på den baggrund gældende, at grundværdien i 2003, som fastsat af vurderingsmyndigheden og stadfæstet af vurderingsankenævnet, jf. bilag 7, er fastsat som grundens værdi i handel og vandel uden dårlig jord, jf. vurderingslovens § 13, jf. § 6.
Sagsøger gør gældende, at det er på den baggrund ikke er muligt for Landsskatteretten ved dennes skøn over grundværdien at stadfæste vurderingsankenævnets grundværdi, idet hensynet til de konstaterede jordbundsforhold ikke efterfølgende kan forudsættes omfattet af værdien i handel og vandel uden dårlig jord, herunder særligt, når det konstaterede og dokumenterede behov for ekstrafundering ifølge den nye dokumentation er så omfattende, at fundering skal foretages i dybder ned til 2,2 meter under terræn.
Den af Landsskatteretten skønnede grundværdi svarer til handelsværdien for en identisk grund i samme grundværdiområde med normale jordbundsforhold.
Til videre støtte for, at dette er tilfældet henvises til vurderingsmyndighedens vurdering af grundværdien i 2003 af ejendommen ...2-2 (ejd.nr. ...), fremlagt som bilag 8.
Det fremgår af vurderingen, at grundværdien for denne ejendom er ansat til 17.637.700 kr. efter nedslag for jordens ringe beskaffenhed på 2.177.647 kr. I henhold til vurderingslovens § 6, jf. § 13, betyder dette, at kontantværdien af grunden uden behov for ekstrafundering udgør 19.815.347 kr.
For denne ejendom er det altså vurderet, at jordens beskaffenhed påvirker kontantværdien i handel og vandel, hvorfor grundværdien er blevet nedsat med 2.177.647 kr.
Ejendommen er beliggende i samme grundværdiområde som sagsøgers ejendom. Et grundværdiområde er netop kendetegnet ved, at der gælder samme forhold for ejendommene i området. I nærværende sag kan der heller ikke herske tvivl om, at ejendommene er direkte sammenlignelige, henset til, at de foruden at være i samme grundværdiområde også er underlagt samme lokalplan, har nogenlunde samme størrelse, er bebygget med ens bebyggelse og vurderet efter samme vurderingsprincip.
Derudover er som bilag 22 fremlagt georapport for denne ejendom. Det ses heraf, at jordbundsforholdene og behovet for ekstrafundering i det væsentligste er det samme som på sagsøgers ejendom, og at jorden på sagsøgers ejendom endda er af ringere beskaffenhed henset til dybere funderingsdybder. Der er således ikke forskelle mellem de 2 ejendomme, der kan begrunde, at sagsøgers ejendom ikke også skal grundværdiansættes med et nedslag for ekstrafundering, idet behovet herfor på fuldstændig samme vis som naboejendommen har indflydelse på værdien i handel og vandel i 2003.
På den baggrund gør sagsøger gældende, at Landsskatterettens stadfæstelse af vurderingsankenævnets grundværdiansættelse er i strid med gældende forvaltningsretlige lighedsgrundsætninger, og at grundværdien i 2003 derfor skal hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet behandling.
Til støtte for, at de forvaltningsretlige lighedsgrundsætninger netop indenfor skatteretten er centrale, kan henvises til Vestre Landsret dom af 9. april 2009, offentliggjort som SKM2009.323.VLR, hvor Landsskatteretten vedr. en byggemodningsafgift og tilslutningsafgift udtaler, at forskellig behandling af disse, når begge afgifter konkret anvendes til fradragsberettigede foranstaltninger må anses for at stride mod det almindelige forvaltningsretlige lighedsprincip. I nærværende sag kan situationen ligestilles med, at oplysninger om ens jordbundsforhold behandles anderledes i 2 fuldt ud sammenlignelige situationer.
Skulle Retten komme frem til, at Landsskatteretten hverken har afsagt kendelse i strid med instansrækkefølgen, og de deri indeholdte retssikkerhedsprincipper, eller i strid med gældende lighedsgrundsætninger, gør sagsøger gældende, at Landsskatterettens skøn over grundværdien i 2003 er foretaget på forkert grundlag.
Landsskatteretten afviser - efter realitetsbehandling af spørgsmålet om nedslag i grundværdien på baggrund af den fremlagte georapport - at give nedslag for jordens beskaffenhed under henvisning til skønusikkerheden ved grundværdiansættelsen, hvorfor de fremlagte oplysninger om jordbundsforholdene heller ikke anses at have en sådan karakter, at disse vil skulle tages i betragtning ved skønnet over handelsværdien af den ubebyggede grund.
Det fremgår af skødet, jf. bilag 3, og advokatskrivelse vedrørende købesumsfastsættelsen, jf. bilag 4, at jordens beskaffenhed udgjorde en købesumsregulerende faktor, hvilket sagsøgte heller ikke ses at bestride, jf. side 5, 4. afsnit, af svarskriftet.
Den fremgår af grundværdiansættelsen af naboejendommen, jf. bilag 9, at beskaffenheden af jorden på den ejendom, som forudsætter et mindre behov for ekstrafundering end på sagsøgers ejendom, har påvirket kontantværdien i handel og vandel i 2003 med 2.177.647 kr., hvorfor grundværdien er blevet nedsat med et tilsvarende beløb fra 19.815.347 kr. til 17.637.700 kr.
På den baggrund mener sagsøger at have løftet bevisbyrden for, at behovet for ekstrafundering, som er ubestridt, påvirker kontantværdien af sagsøgers ejendom i 2003. Grundværdien skal derfor fastsættes under hensyntagen hertil ved tildeling af nedslag som eneste mulige måde at tage hensyn hertil på.
Landsskatterettens begrundelse om, at jordbundsforholdene ikke anses at have en sådan karakter, at disse vil skulle tages i betragtning ved skønnet over handelsværdien af den ubebyggede grund, og stadfæstelse af grundværdien i 2003, som fastsat af tidligere instanser uden hensyntagen til behov for ekstrafundering, er derfor forkert.
Det bemærkes i den forbindelse, at nedslag ikke gives for afholdte udgifter, men netop for den værdiforringelse behovet for ekstrafundering måtte have på værdien i handel og vandel af ejendommen. Landsskatterettens skøn over grundværdien og eventuelt nedslag baserer sig netop på udgifterne forbundet med ekstrafunderingen i 1987, som fremskrevet, og altså ikke på, hvordan ekstrafunderingsbehovet konstateret i det geotekniske materiale, jf. bilag 6, konkret måtte antages at påvirke handelsprisen i 2003.
Sagsøger gør gældende, at eventuel skønsusikkerhed ikke kan begrunde, at sagsøgers ejendom skal beskattes som havde grunden normale jordbundsforhold, og at der ved grundværdiansættelsen ikke skal tages hensyn til jordens ringe beskaffenhed.
Det bemærkes i den forbindelse, at sagsøger ikke skal føre bevis for, at handelsværdien konkret er mindre end den skønnede grundværdi, når skønnet over grundværdien, som afspejlende handelsværdien, er foretaget på forkert grundlag.
På den baggrund også skal grundværdien i 2003 hjemvises til Vurderingsmyndigheden til fornyet behandling.
Sagsøger gør endvidere gældende, at skønnet er åbenbart urimeligt, idet et ekstrafunderingsbehov med fundering i dybder ned til 2,2 meters dybde, og ekstrafunderingsudgifter på 1.780.173 kr. i 2003-niveau, åbenbart skal afspejles i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, som afspejlende handelsværdien, jf. vurderingslovens § 6.
Det er således åbenbart, at enhver køber i 2003, der står med valget mellem sagsøgers ejendom, med viden om jordens beskaffenhed, jf. bilag 6, og en anden identisk grund med dokumenterede normale jordbundsforhold, ikke vil betale det samme for de 2 grunde. Handelsværdien kan altså ikke være den samme for de 2 grunde, hvorfor grundskyldsbeskatningsgrundlaget, jf. vurderingslovens § 13, jf. § 6, heller ikke kan være det samme.
Der er således åbenbart urimeligt, at Landsskatteretten under henvisning til rammerne for myndighedernes værdiskøn, fastsætter en grundværdi og et grundskyldsbeskatningsgrundlag for sagsøgers ejendom, som er det samme som for en grund med normale jordbundsforhold.
På den baggrund også skal grundværdiansættelsen i 2003 hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet behandling.
..."
Skatteministeriet har i sit reviderede påstandsdokument af 20. oktober 2014 til støtte for sin påstand anført blandt andet:
"...
Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn ikke er opfyldt.
Det følger af retspraksis, at skønnet alene kan tilsidesættes, hvis skønnet er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller hvis grundværdiansættelsen ligger uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H. En fejl, der ikke har væsentlig betydning for værdiansættelsen, fører ikke til en tilsidesættelse af skønnet, jf. også UfR 2000.1071 H.
Bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler Boligselskab H1. Det gøres gældende, at denne bevisbyrde ikke er løftet.
Det er udokumenteret, at behovet for ekstrafundering påvirker grundværdien
I Skatteministeriets svarskrift blev Boligselskab H1 opfordret til at fremlægge byggeregnskabet (opfordring A), ligesom Boligselskab H1 blev opfordret at fremlægge de bilag til byggeregnskabet, der angår posten "Ekstrafundering og pilotering" i Skema 3-ansøgningen af 26. januar 1989 (bilag 5) (opfordring B).
Disse opfordringer er imidlertid ikke besvaret, og det bestrides derfor som udokumenteret, at der er afholdt en udgift til ekstrafundering og pilotering på kr. 1.051.641,-, som ifølge Skema 3-ansøgningen (bilag 5, s. 4) skulle fremgå af byggeregnskabet.
Byggeregnskabet er således ikke fremlagt, hvortil kommer, at posten "ekstrafundering og pilotering" i et byggeregnskab ikke nødvendigvis er sammenfaldende med størrelsen af de udgifter, som efter vurderingsloven berettiger til nedslag for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed og i øvrigt kan dække over udgifter, der i visse sammenhænge påberåbes som grundlag for krav på fradrag i henhold til vurderingslovens § 17, og som følgelig ikke medfører nedslag i grundværdien i henhold til vurderingslovens § 13.
Et byggeregnskab er derfor ikke egnet til at dokumentere, at der er afholdt udgifter, der påvirker grundværdiansættelsen, jf. SKM2012.611.ØLR (forligt for Højesteret, jf. SKM2014.65.HR), SKM2014.529.BR og SKM2013.177.BR.
Uanset, at der måtte være behov for ekstrafundering, har Boligselskab H1 ikke godtgjort, at omfanget er af en sådan størrelse, at det skal tages i betragtning ved grundværdiansættelsen.
Det er ikke godtgjort, at Landsskatterettens skøn er ligger uden for rammerne.
Selv hvis det i strid med Skatteministeriets opfattelse lægges til grund, at udgifterne til ekstrafundering beløber sig til kr. 1.051.641,-, er det ikke godtgjort, at den fastsatte grundværdi på kr. 20.842.000 ligger uden for rammerne af det skøn, som tilkommer Landsskatteretten.
Som anført i Landsskatterettens kendelse, jf. bilag 1, s. 10, forudsætter et nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold, at grundværdien ikke svarer til handelsværdien. Ekstra udgifter til fundering er dermed ikke i sig selv tilstrækkeligt til, at grundejeren har krav på et nedslag i grundværdien.
Der henvises i den forbindelse til SKM2011.776.VLR, som Højesteret efterfølgende har stadfæstet i henhold til grundene og med en bemærkning om, at et til brug for Højesteret foretaget syn og skøn underbyggede Landsskatterettens vurdering, jf. SKM2013.862.HR.
Af landsrettens præmisser, som tiltrædes af Højesteret, fremgår, at der ikke er grundlag for et bestemt nedslag i grundværdien - f.eks. svarende til de ekstra udgifter. Af landsrettens præmisser fremgår således følgende:
"...
Det afgørende spørgsmål er herefter, om der i øvrigt er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over grundens værdi i handel og vandel i de berørte ansættelsesår.
..."
Boligselskab H1 har imidlertid ikke godtgjort, at grundværdien for ejendommen i 2003 ikke svarer til handelsværdien, og at Landsskatterettens skøn ligger uden for rammerne af det skøn, der tilkommer Landsskatteretten.
Boligselskab H1 har alene fremhævet to forhold til støtte for sit anbringende om, at det udøvede skøn ligger uden for SKATs skønsmargen:
For det første har boligselskabet på s. 3, 1. afsnit, i sin replik, henvist til, at der ved fastsættelsen af købsprisen blev givet nedslag for jordbundsforholdene, jf. bilag 4, s. 1, 2. afsnit. Ifølge boligselskabet fører dette til, at der også skal gives nedslag i grundværdiansættelsen.
Hertil bemærkes, at der ved vurderingsmyndighedernes grundværdiansættelser sker inddragelse af tidligere salgspriser. Der er således allerede ved vurderingsmyndighedernes grundværdiansættelse taget højde for jordbundsforholdenes beskaffenhed, fordi jordbundsforholdene har været afspejlet i den pris, som parterne har aftalt.
Desuden viser den aftalte pris mellem Boligselskab H1 og Kommunen intet om, at grundværdiansættelsen i 2003 ligger uden for rammerne af Landsskatterettens skønsmargen.
For det andet har boligselskabet i sin replik, s. 3, 2. afsnit og følgende, henvist til, at der for en naboejendom beliggende i samme grundværdiområde som Boligselskab H1's ejendom på ...2-1, er anerkendt et nedslag på grund af behovet for ekstrafundering.
Heller ikke dette forhold godtgør, at grundværdien på Boligselskab H1's ejendom er forkert. Det kan således ikke berettige Boligselskab H1 til en lavere grundværdiansættelse, at en anden grund i samme grundværdiområde er vurderet lavere. Det afgørende er derimod, om grundværdiansættelsen af Boligselskab H1's ejendom er for høj, og det er ikke bevist.
Det er også udokumenteret, at forholdene i de to sager er sammenlignelige, og det bestrides derfor, at der kan drages paralleller mellem sagerne. Det skal i den sammenhæng påpeges, at der i sagen vedrørende naboejendommen var fremlagt en slutopgørelse fra entreprenøren, der havde udført ekstrafunderingen.
Desuden - og som anført i Landsskatterettens præmisser, jf. bilag 1, s. 13, 1. afsnit - ændrer vurderingsankenævnets afgørelse vedrørende naboejendommen ikke ved, at den hævdede (og udokumenterede) udgift til ekstrafundering i nærværende sag må anses for at ligge inden for den skønsusikkerhed, som er forbundet med vurdering af grundens værdi i ubebygget stand.
Det bemærkes herved, at den hævdede udgift til ekstrafundering alene udgør ca. 8,6 % af grundværdien, selvom denne fremskrives efter byggeomkostningsindekset (1.791.513,00 : 20.842.000,00 = 0,8596). En afvigelse på 8,6 % er under alle omstændigheder ikke tilstrækkeligt til, at Landsskatterettens skøn ligger uden for rammerne af det skøn, som det tilkommer Landsskatteretten at udøve, jf. f.eks. UfR 1998.1178 H [?.red.SKAT] og TfS 1998, 372 V samt beregningerne i støttebilag A vedrørende disse afgørelser.
Det fastholdes på den baggrund, at Landsskatterettens skøn over grundværdiansættelsen er korrekt, og at det ikke er godtgjort, at Landsskatterettens skøn ligger uden for rammerne af rettens skønsmargen.
Landsskatterettens skøn er ikke udøvet på et fejlagtigt grundlag
Det gøres gældende, at Landsskatteretten har inddraget alle relevante forhold, herunder behovet for ekstrafundering på Ejendommen, ved skønnet over grundværdien pr. 1. januar 2003.
Skatteministeriet bestrider, at der ikke er taget hensyn til jordens ringe beskaffenhed ved Landsskatterettens vurdering af grundværdien. Det fremgår direkte af præmisserne i Landsskatterettens kendelse, at Landskatteretten har inddraget oplysningerne om jordbundsforholdene, og at Landsskatteretten har fundet, at disse var af en sådan karakter, at de ikke skulle tages i betragtning ved skønnet over handelsværdien af den ubebyggede grund, jf. bilag 1, s. 11, 3. afsnit - s. 12, sidste afsnit.
Boligselskab H1 argumenterer i replikken, s. 2, 3.-6. afsnit, for, at Landsskatteretten ikke har taget hensyn til jordens beskaffenhed, fordi vurderingsankenævnet - som følge af Boligselskab H1's manglende fremlæggelse af de geotekniske rapporter - ikke havde kendskab til behovet for ekstrafundering.
Der er imidlertid ingen sammenhæng mellem vurderingsankenævnets manglende kendskab til behovet for ekstrafundering og Landsskatterettens stillingtagen hertil. Det fastholdes følgelig også, at Landsskatteretten har taget stilling til, om behovet for ekstrafundering påvirker grundværdiansættelsen, hvilket også fremgår direkte af Landsskatterettens kendelse, jf. ovenfor.
I den sammenhæng bemærkes, at Landsskatterettens prøvelse af vurderingsankenævnets afgørelse er fuldstændig. Landsskatteretten råder både over den saglige og faglige kompetence til at prøve og eventuelt korrigere grundværdiansættelsen, jf. herved skatteforvaltningslovens § 47, stk. 1, 2. punktum, hvoraf fremgår, at der - i modsætning til andre sager for Landsskatteretten - ikke kan udmeldes syn og skøn i sager vedrørende vurdering af fast ejendom. Det bemærkes endvidere, at det er Landsskatterettens skøn, der skal prøves under nærværende sag.
Det bestrides i øvrigt som udokumenteret, at de geotekniske rapporter fremlagt som bilag 6 er af væsentlig betydning for grundværdiansættelsen, og at det kunne have ført til en anden grundværdiansættelse, såfremt de havde været fremlagt ved de underliggende instanser som hævdet i replikken, s. 4, 5. afsnit.
Landsskatteretten var ikke forpligtet til at hjemvise sagen
Skatteministeriet bestrider, at der skulle gælde en fast praksis om hjemvisning, når der fremlægges geotekniske rapporter for Landsskatteretten, som hævdet i replikken, s. 7, 4. afsnit.
Der er ikke noget retligt grundlag for, at Landsskatteretten skulle være forpligtet til at hjemvise en sag, blot fordi der fremlægges geotekniske rapporter, som ikke har været fremlagt i de underliggende instanser. Det påpeges i den sammenhæng, at baggrunden for, at SKAT og vurderingsankenævnet ikke har taget stilling til de geotekniske rapporter, alene er, at Boligselskab H1 først har fremlagt disse for Landsskatteretten.
Højesteretsdommene citeret i processkrift 1, s. 3, 1. afsnit (og i påstandsdokumentet s. 6, sidste afsnit), er uden relevans for denne sags afgørelse. Dommene vedrører alle en situation, hvor retten havde foretaget et skøn, som det oprindelig tilkom de administrative myndigheder at foretage. Dette adskiller sig afgørende fra situationen i nærværende sag, hvor skønnet er foretaget af Landsskatteretten i sin egenskab af administrativ rekursinstans.
Byrettens utrykte dom af 5. februar 2014 (bilag 23) er ligeledes uden relevans for denne sags afgørelse. Dette skyldes bl.a., at det - i modsætning til denne sag - først under den efterfølgende retssag kunne lægges til grund, at der var et behov for ekstrafundering på den omtvistede ejendom.
..."
Rettens begrundelse og afgørelse
Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. punktum, at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle have været betalt kontant. For den nærmere forståelse af grundværdien fremgår det af lovens § 13, stk. 1, at der herved forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Vurderingsankenævnet meddelte afslag på nedslag i grundværdien for ekstrafundering og pilotering med begrundelsen, at udgiften til ekstrafundering alene var dokumenteret ved byggeregnskab. Der forelå ikke anden dokumentation udover byggeregnskabet, der dokumenterede behovet for ekstrafundering.
For Landsskatteretten fremlagde Boligselskab H1 geotekniske rapporter, som ikke tidligere var indgået i sagen. Efter modtagelse af de geotekniske rapporter lagde Landsretten til grund, at der var behov for ekstrafundering, som følge af jordens beskaffenhed, men fandt ikke, at disse nye oplysninger kunne føre til et andet udfald af sagen. Landsskatteretten anførte, at den påståede udgift til ekstrafundering i overensstemmelse med praksis og sammenholdt med grundværdierne i de påklagede vurderingsår, måtte anses for at ligge inden for den skønsusikkerhed, som er forbundet med vurderingen af grundens værdi i ubebygget stand. Oplysningerne om jordbundsforholdene havde således ikke en sådan karakter, at de skulle tages i betragtning ved skønnet over handelsværdien af den ubebyggede grund.
Boligselskab H1 har ikke for byretten ved eksempelvis syn- og skøn over grundens handelspris eller på anden måde godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn. Det er heller ikke godtgjort, at Landsskatterettens skøn er foretaget på forkert grundlag.
Den omstændighed, at Boligselskabet først for Landsskatteretten fremlagde Geotekniske Rapporter, som Landsskatteretten herefter inddrog i afgørelsen, kan ikke føre til hjemvisning af sagen. Landsskatteretten var som rekursmyndighed under de foreliggende omstændigheder ikke forpligtet til at hjemvise sagen til fornyet behandling.
Herefter, og da det der i øvrigt er anført af Boligselskab H1 vedrørende de forvaltningsretlige lighedsgrundsætninger i relation til naboejendommmen ikke kan føre til andet resultat, tager retten Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.
Boligselskab H1 skal herefter betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 20.000 kr. til dækning til advokatbistand. Der er ved fastsættelsen heraf lagt vægt på det oplyste om sagens værdi og i øvrigt på sagens karakter.
T h i k e n d e s f o r r e t
Skatteministeriet frifindes.
Boligselskab H1 skal inden 14 dage til Skatteministeriet betale 20.000 kr. i sagsomkostninger.