Parter
Boligselskabet H1
(advokat Tue Martin Berg)
mod
Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokatfuldmægtig Anne Larsson)
Afsagt af byretsdommer
Svend Erik Hansen
Sagens baggrund og parternes påstande
Denne sag angår, om Landsskatteretten har foretaget en rigtig vurdering af ansættelsen af råjordsprisen for sagsøgerens ejendom.
Under denne sag, der er anlagt den 3. oktober 2013, har sagsøgeren, Boligselskabet H1, påstået sagsøgte, Skatteministeriet, dømt til at anerkende, at råjorden ved vurderingerne 2001-2002, og 2004 af ejendommen beliggende ...1.1, er ansat for højt, og at råjordsansættelsen hjemvises til vurderingsmyndighedens fornyede behandling, herunder indsættelse af de godkendte fradragsberettigede udgifter, som der måtte være plads til i værdistigningen ved vurderingerne 2001-2002, og 2004.
Sagsøgte har påstået frifindelse.
Oplysningerne i sagen
Boligselskabet købte til overtagelse den 7. juni 1989 ejendommen, matr. nr. ..., beliggende ...1, og af areal 1 ha 2.249 m2 for en kontantkøbesum af 1.600.000 kr. Ejendomsværdien pr. 1. januar 1989 var ansat til 1.600.000 kr., heraf grundværdi 728.700 kr. Der var bygninger på ejendommen opført i 1903. Grundværdierne var ved vurderingerne i 1986 og 1987 også ansat til 728.700 kr.
Boligselskabet udstykkede fra den købte ejendom 2 grunde, herunder den i denne sag omhandlede ejendom, matr. nr. ...1.2, på hvilken ejendom boligselskabet opførte 24 rækkehuse.
Den købte ejendom var omfattet af lokalplan-1 af juni 1989. Stamejendommen, matr. nr. ...1, er beliggende i delområde 1.E.3, som kunne anvendes til blandet bolig- og erhvervsområde og som havde en bebyggelsesprocent på 25. Den i denne sagen omhandlede ejendom, matr. nr. ...1.2, er beliggende i delområde A for hvilket område gælder følgende bestemmelser:
"...
3.1 Delområde A
Området skal anvendes til boligformål, tæt-lav boligbebyggelse, med tilhørende kollektive anlæg, som naturligt kan indpasses i et boligområde, efter en samlet plan, der i princippet er i overensstemmelse med kortbilag nr. 2.
...
5.1 Der udlægges areal til veje, stier og p-pladser med en beliggenhed som vist på kortbilag nr. 2.
5.2 Veje, stier og p-pladser skal etableres som befæstede arealer.
5.3 Delområde A
Adgang til området skal ske fra ...1.1. Stamvejen udlægges med en kørebane på minimum 6 m bredde, og adgangsstierne til de enkelte boliger udlægges i minimum 1,5 m bredde.
Fra området skal der i øvrigt sikres stiforbindelse til ...2 (matr. nr. ...), således som skitseret på kortbilag nr. 2.
...
7.1 Samtlige forsyningsledninger - herunder vejbelysning - må ikke fremføres som luftledninger, men alene udføres som jordkabler.
7.2 De enkelte boliger i delområde A og bebyggelsen i delområde B er pligtige at aftage varme fra G1, på værkets almindelige vilkår.
...
8.1 Delområde A
Bebyggelsesprocenten må for området under et ikke overstige 30.
..."
Boligselskabet har ønsket at sammenligne grundværdien af den omhandlede ejendom med grundværdierne for 2 ubebyggede ejendomme, beliggende henholdsvis ...3 og ...4. Disse to ejendomme er begge vurderet med kode 09 - ubebyggede arealer pr. 1. oktober 2009 til 40 kr./m2. De to ejendomme er omfattet af lokalplan-2 fra juni 2007 og ligger i områderne B1 og B2, for hvilke områder gælder følgende bestemmelser:
"...
3.2. Områderne B1, B2, B5, B6, B7, B8, B10 og B13 (åben lav/bebyggelse)
3.2.1. Disse arealer er etaper i det ny boligområde og skal udstykkes til omkring 90 individuelle, store grunde til åben/lav bebyggelse som parcelhuse med 1 bolig på hver grund.
..."
Det fremgår af et bilag fra boligselskabet, at man i ansøgning om godkendelse af den endelige anskaffelsessum efter byggeriets færdiggørelse til almennyttigt boligbyggeri har oplyst, at grundkøbesummen for den i sagen omhandlede ejendom er 737.000 kr.
Det fremgår af brev af 28. juni 2008 fra SKAT, at vurderingsafdelingen har indrømmet fradrag for forbedringer fra og med vurderingen 2001. Der gives fradrag for udgifter til landinspektør, tilslutningsbidrag for el, kloak, vand og varme med i alt 1.560.200 kr. Der blev ikke indrømmet fradrag for udgift til ekstrafundering og pilotering, hvilke udgifter var opgjort til 230.501 kr.
Vurderingsankenævnet meddelte den 3. november 2010 sin afgørelse af boligselskabets klage over fradrag i grundværdien.
Sagen blev herefter indbragt for Landsskatteretten som afsagde sin kendelse den 2. juli 2013. Af kendelsen fremgår:
"...
Ejendommen er ifølge oplysninger i SVUR vurderet selvstændigt første gang pr. 1. januar 1990 efter byggeretsværdiprincippet med en grundværdi på 787.300 kr. for et grundareal på 6.745 m2. Benyttelseskoden er angivet som Beboelse (24 lejl.).
Pr. 1. januar 1991 er ejendommen tilsvarende vurderet med en grundværdi på 787.300 kr.
Områdeprisen udgør ifølge oplysninger i SVUR følgende:
|
1989/1990:
|
110 kr. pr. m2
|
|
1992:
|
150 kr. pr. m2
|
|
2001:
|
150 kr. pr. m2
|
|
2002:
|
165 kr. pr. m2
|
|
2004:
|
180 kr. pr. m2
|
Ejendommen er udstykket fra matr.nr. ..., beliggende ...1.
Af oplysninger i SVUR fremgår, at ejendommens samlede grundareal før udstykningen udgør 12.249 m2, og at ejendommen i 1989 (årsregulering) er vurderet efter byggeretsværdiprincippet med en grundværdi på 728.700 kr., svarende til ca. 59 kr. pr. m2. Benyttelseskoden er angivet som Beboelse og forretning.
Det fremgår endvidere af oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret, at opførelsesåret er 1903, og at der er foretaget om-/tilbygning i 1991.
...
Efter klagerens køb og bebyggelse er ejendommen ved vurderingen pr. 1. januar 1990 vurderet efter byggeretsværdiprincippet med en grundværdi på 787.300 kr. for et grundareal på 6.745 m2, svarende til ca. 116,72 kr. pr. m2. Benyttelseskoden er angivet som Beboelse (24 lejl).
Pr. 1. januar 1991 er ejendommen tilsvarende vurderet med en grundværdi på 787.300 kr.
...
Landsskatteretten bemærker, at råjordspriser kan fastsættes med udgangspunkt i den konstaterede salgspris, når ejendommen er handlet umiddelbart op til byggemodning af grunden, jf. herved vurderingsvejledningens afsnit C.3.
En salgspris, som ikke indeholder udgifter til byggemodning eller andre forhold, der kan have betydning for værdien af det ubebyggede areal, kan anvendes ved skønnet over råjordsprisen.
Det er endvidere Landsskatterettens opfattelse, at en salgspris som indeholder udgifter til byggemodning, kan indgå som et element i forbindelse med skønnet.
Videre bemærkes, at oplysninger om tidligere vurderinger kan indgå ved skønnet over råjordsprisen.
Det er desuden Landsskatterettens opfattelse, at der ved skønnet over råjordsprisen kan indgå en sammenligning af andre ubebyggede arealer. En anvendelse af andre arealer som grundlag for skønnet over råjordsprisen forudsætter, efter rettens opfattelse, tilsvarende beliggenhed, beskaffenhed og udnyttelsesmulighed.
Til de af klageren påberåbte sammenligningsejendomme bemærkes, at disse ikke skønnes at være sammenlignelige med den påklagede ejendom, idet arealerne først er approberet og vurderet fra og med 2009. Der foreligger således i de påklagede vurderingsår ikke et anvendeligt sammenligningsgrundlag.
For så vidt angår den udstykkede ejendom bemærkes, at denne er beliggende i et område, der er udlagt til blandet bolig- og erhvervsområde med en bebyggelsesprocent på 25, jf. Lokalplan-1 fra 1989, side 3. Der er efter Landsskatterettens opfattelse derfor ikke et anvendeligt sammenligningsgrundlag, og ejendommen skønnes ikke at kunne danne grundlag for skønnet over råjordsprisen.
Vurderingsankenævnet har ikke foretaget et egentligt skøn over råjordsprisen, men har ved beregning af værdiforøgelsen reelt sammenholdt områdeprisen i 1989 med områdeprisen i 1992 og har herefter beregnet et samlet fradrag for forbedringer på 269.800 kr. i både 1992 og 2001.
Det er Landsskatterettens opfattelse, at vurderingsankenævnet herved ikke har foretaget en egentlig vurdering af den værdiforøgelse, som de foretagne forbedringer tilfører grunden i ubebygget stand.
På det foreliggende grundlag fremgår det ikke af oplysningerne i sagen, hvorvidt der i salgsprisen for grunden er indeholdt udgifter til byggemodning, som kan antages at påvirke en skønnet råjordspris.
Beregnes råjordsprisen alene på baggrund af salgsprisen fremkommer en råjordspris i 1989 niveau på ca. 109,27 kr. Det er Landsskatterettens opfattelse, at en råjordspris på 109,27 kr. pr. m2 i 1989 niveau skønnes at være for høj.
Efter en samlet vurdering af sagens oplysninger, er det Landsskatterettens opfattelse, at en råjordspris passende kan skønnes til 65 kr. pr. m2 1989 niveau.
Landsskatteretten har ved skønnet henset til den konstaterede salgspris, vurderingen i 1990 efter klagerens køb og bebyggelse af ejendommen, ejendommens beliggenhed og udnyttelsen af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser. Desuden er henset til, at der på ejendommen er godkendt nedslag i grundværdien for ekstrafundering.
Det følger af vurderingsvejledningens afsnit C.3, at det er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradrag for forbedringer.
Grundværdien for den påklagede ejendom er ansat med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet, og udviklingen i den skønnede råjordspris skal herefter følge udviklingen i områdeprisen for udstykkede grunde i grundværdiområdet, jf. Landsskatterettens kendelse af 21. november 2006, offentliggjort i SKM2006.787.LSR.
Det fremgår af oplysningerne i sagen, at områdeprisen i 1989 udgjorde 110 kr. pr. m2. Ved de påklagede vurderinger udgjorde områdeprisen henholdsvis 150 kr. pr. m2, 165 kr. pr. m2 og 180 pr. m2.
Med udgangspunkt i en skønnet råjordspris på 65 kr. pr. m2 i 1989 niveau skal råjordsprisen herefter fremskrives som følger:
|
År
|
Områdepris
|
Stigning
|
Råjordspris pr. m2
|
|
1989
|
110 kr.
|
|
65,00 kr.
|
|
2001
|
150 kr.
|
36,36 %
|
88,64 kr.
|
|
2002
|
165 kr.
|
10 %
|
97,50 kr.
|
|
2004
|
180 kr.
|
9,09 %
|
106,36 kr.
|
Værdiforøgelsen ved de påklagede vurderinger kan herefter opgøres således:
|
Vurderingsår
|
2001
|
2002
|
2004
|
|
Grundværdi
|
1.211.800 kr.
|
1.357.000 kr.
|
1.500.000 kr.
|
|
Råjordspris, pristalsreg.
|
597.877 kr.
|
657.638 kr.
|
717.398 kr.
|
|
Værdiforøgelse (maksimalt fradrag, afrundet)
|
613.900 kr.
|
699.400 kr.
|
782.600 kr.
|
Da værdiforøgelsen ved de påklagede vurderinger ikke overstiger det for ejendommen maksimalt opgjorte fradrag for forbedringer på i alt 1.560.200 kr., kan der alene godkendes fradrag for forbedringer i grundværdien svarende til den opgjorte værdiforøgelse.
..."
Retsgrundlag
Den dagældende vurderingslov, lovbekendtgørelse nr. 740 af 30. september 2002, havde følgende bestemmelser:
"...
§ 5. Ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer.
...
§ 6. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, ...
...
§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
...
§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, ...
§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, ...
..."
Af vurderingsvejledningen fremgår om de regler, som var gældende før 1. januar 2013:
"...
Værdiforøgelse.
En grundforbedrings værdiforøgelse opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen. Værdiforøgelsen, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget, er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet.
Råjordspris
Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen. Opgørelsen laves for udstykningen som helhed.
Ved fastsættelse af, hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig.
..."
Parternes synspunkter
Begge parter har procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokumenter, hvoraf fremgår:
Boligselskabet har gjort gældende, at den af Landsskatteretten fastsatte værdistigning af de på ejendommen foretagne grundforbedringer i henhold til vurderingslovens § 17-18 ikke er foretaget på korrekt grundlag.
Det følger af Landsskatterettens begrundelse, ... at der ved skønnet over værdiforøgelsen i genoptagelsesårene og fastsættelsen af råjordsværdierne er taget hensyn til den konstaterede salgspris, vurderingen i 1990, ejendommens beliggenhed og udnyttelsen af grunden, samt hensyn til det godkendte nedslag for ekstrafundering.
I relation til disse hensyn bemærkes, at Landskatteretten ikke har lagt korrekt salgspris til grund. Landsskatteretten opgør salgsprisen i 1989 til ca. 109,27 kr. pr. m2 som baseret på den i byggeregnskabet indeholdte grundkøbesum på 737.000 kr., ... Den i byggeregnskabet indeholdte grundkøbesum er dog ikke sigende for kontantværdien af grunden i handel og vandel i ubebygget stand (inklusiv forbedringer), men er en regnskabsmæssig anslået værdi ansat af 1 part, som kan indeholde hensyn, der er irrelevante for opgørelsen af grundens værdi uden forbedringer (råjorden) i handel og vandel.
Til støtte herfor kan henvises til skødet. Købesummen for det delvist bebyggede areal på 12.249 m2, hvorfra sagsøgers ejendom senere er udstykket fra er fastsat til 1.600.000 kr. Ved sammenholdelse med Kommunens ejendomsskattekontors skødepåtegning ses, at der er sammenfald mellem den aftalte købesum og den af Vurderingsmyndigheden fastsatte kontante ejendomsværdi i 1989. Det ses ligeledes, at den af Vurderingsmyndigheden fastsatte kontante grundværdi (inklusiv forbedringer), ud af ejendomsværdien på 1.600.000 kr., udgør 728.700 kr. svarende til 59,49 kr. pr. m2, hvilket således også udtrykker den mellem parterne aftalte kontante købesum for grunden, inklusiv forbedringer, og dermed værdien i handel og vandel.
Det er således ud fra skødet alene muligt at fastsætte kontantværdien af sagsøgers grund i 1989, inklusiv forbedringer, til 401.260 kr. (6745 x 59,49). Denne værdi står i skærende kontrast til den i byggeregnskabet angivne grundkøbesum på 737.000 kr., som forudsætningsvist må indeholde værdier, der ikke knytter sig til grundværdien i handel og vandel, henset til, at den samlede grundværdi i handel og vandel for hele arealet - og altså ikke kun sagsøgers grund - kun udgør 728.700 kr.
Henset hertil er det således forkert af Landsskatteretten at tillægge den i byggeregnskabet indeholdte købesum betydning for fastsættelsen af en råjordspris på 65 kr., idet denne i modsætning til skødet og Vurderingsmyndighedens grundværdipåtegning ikke udtrykker grundens kontantværdi i handel og vandel, hvorfor den heller ikke kan tjene som element ved fastsættelsen af forbedringernes værdistigning, herunder grundens værdi uden forbedringer i handel og vandel.
Klager gør gældende, at det ikke kan udelukkes, at en købesum på 59,49 kr. pr. m2 i stedet for en købesum på 109,27 kr. pr. m2 i 1989 vil have afgørende betydning for skønnet over værdistigningen i genoptagelsesårene, hvorfor Landskatterettens skøn skal tilsidesættes som foretaget på forkert grundlag og hjemvises til Vurderingsmyndigheden til fornyet skønsmæssig fastsættelse af værdistigningen.
Skulle Retten - mod forventning - komme frem til, at Landsskatteretten har foretaget skønnet over forbedringernes værdiforøgelse i henhold til vurderingslovens § 17-18 på korrekt grundlag, gør sagsøger gældende, at skønnet er åbenbart urimeligt.
Som bilag 7 er fremlagt vurderinger af ejendommen, hvorfra sagsøgers ejendom er udstykket, fra 1986-1989, som bekræfter den i skødet indeholdte kontante grundværdi på 728.700 kr., svarende til en m2-pris på 59,50 kr., i handel og vandel. Det fremgår, at (1.) ejendommen i årene var vurderet med benyttelseskode "Beboelse og forretning", og (2.) der er ikke godkendt nedslag for dårlige jordbundsforhold på ejendommen. Det fremgår endvidere af BBR, at ejendommen er bebygget helt tilbage fra 1903. Det kan således lægges til grund, at der ved grundværdiansættelsen på 59,50 kr. pr. m2 i 1989 ikke er taget højde for dårlige jordbundsforhold ved grundværdiansættelsen, og at der indgår byggemodning i grundværdien henset til at grunden er bebygget.
Den udstykkende ejendom har ikke samme udnyttelsesmuligheder som sagsøgers ejendom, og idet den er bebygget, er det ikke muligt at udlede en råjordsværdi med udgangspunkt i de 59,50 kr. pr. m2 for jorden i forbedret stand. Sagsøger gør dog gældende, at de 59,50 kr. pr. m2 stadig kan anvendes som en indikation af de øvre grænser for råjordsværdien i området, hvorfor en råjordspris på 65 kr. er åbenbart urimelig, herunder fordi der i denne værdi er taget højde for forbedringer, og idet prisen er udtryk for jordens værdi uden behov for ekstrafundering.
Til støtte for, at råjordsprisen i området åbenbart er mindre end 65 kr. i 1989-niveau, som i første genoptagelsesår i 2001 svarer til 88,64 kr., kan der endvidere henvises til 2 andre ubebyggede ejendomme.
Som bilag 6 er fremlagt skærmkort over området, hvor sagsøgers ejendom er beliggende og det ses, at mindre end 550 meter fra sagsøgers ejendom er beliggende 2 ubebyggede ejendomme. Ejendommene er på henholdsvis 16.876 m2 og 11.122 m2 med matr.nr. ...3 og matr.nr. ...4. Begge ejendomme er vurderet første gang i 2009, og disse vurderinger er fremlagt som bilag 8. Det fremgår at ejendommene er vurderet med benyttelseskode "Ubebygget areal 0 lejl.", med grundspecifikationsteksten "råjord", og med en m2-pris på 40 kr. Derudover er de 2 ejendomme omfattet af lokalplan-2 af 13. august 2007, ... og udgør henholdsvis delområde B1 og B2, som er udlagt til beboelse i form af åben-lav boligbebyggelse. Sagsøger gør gældende, at de 2 ejendomme er sammenlignelige med sagsøgers ejendom, idet de har tilsvarende beliggenhed, beskaffenhed og udnyttelse.
Det følger af SKM2006.787.LSR af 21. november 2006, at råjordsværdien følger udviklingen i grundværdiområdet. Således gør sagsøger gældende, at det også er muligt at tilbageskrive råjordsværdien i et givent år i forhold til udviklingen i områdeprisen for derved at finde frem til råjordsværdien i tidligere år.
Sagsøger gør gældende, at det forhold, at de 2 ejendomme er vurderet første gang efter genoptagelsesårene ikke har betydning for sammenligneligheden af ejendommene med sagsøgers ejendom, idet denne vurdering i henhold til praksis er knyttet til, hvorvidt en given ejendom har tilsvarende beliggenhed, beskaffenhed og udnyttelsesmuligheder som den ejendom, der sammenlignes med, hvilket er tilfældet i nærværende sag. At det netop er sammenligneligheden, der er det centrale element, er åbenbart, idet hele formålet med at anvende råjordsvurderingen fra en anden ubebygget grund er at sikre, at råjordsværdien er den samme eller tilsvarende for ejendomme, der er sammenlignelige, idet forskelsbehandling i en sådan situation ville være i strid med det forvaltningsretlige lighedsprincip.
Det gøres derfor gældende, at råjordsprisen på sagsøgers ejendom som udgangspunkt skal sættes til samme råjordspris, eller i hvert fald på samme niveau, som råjordsprisen på de 2 ubebyggede ejendomme på 40 kr. pr. m2 i 2009-niveau.
Da der kun er ansat en m2-pris for 2009, må råjordsprisen i henhold til praksis tilbageskrives i overensstemmelse med udviklingen i områdeprisen. Tilbageskrivning efter områdeprisens udvikling, fremgår af skemaet nedenfor:
Tilbageskrivning i overensstemmelse med udviklingen i områdeprisen:
|
År
|
2001
|
2002
|
2004
|
2006
|
2008
|
2009
|
|
Områdepris pr. m2
|
150
|
166
|
180
|
346
|
430
|
430
|
|
Stigning i %
|
|
10,67
|
8,43
|
92,22
|
24,28
|
0
|
|
Råjordspris pr. m2
|
13,95
|
15,44
|
16,74
|
32,19
|
40
|
40
|
På ovenstående baggrund ses det tydeligt, at Landskatterettens skønnede råjordspris i 1989-niveau på 65 kr. svarende til 88,64 kr. i 2001 er åbenlyst urimelig i forhold til råjordsværdien ansat af Vurderingsmyndigheden (som tilbageskrevet) på 13,95 kr. i 2001 for 2 sammenlignelige ejendomme. Der er ingen forskelle, der kan begrunde at værdien af råjorden på disse grunde, der ligger mindre 500 meter fra sagsøgers ejendom, er 6 gange mindre værd.
Der ligger ikke andre ejendomme i lokalplans- eller grundværdiområdet som tjener som sammenligningsgrundlag med sagsøgers ejendom.
I den forbindelse skal også henvises til, at formålet med den nu ophævede § 17 i vurderingsloven er, at der skal ske friholdelse af grundforbedringerne for beskatning. Dette formål kan kun opfyldes, såfremt værdistigningen sker korrekt. Når råjorden, som i nærværende sag, sættes højere end vurderingerne uden forbedringer af 2 sammenlignelige ejendomme, medfører dette, at sagsøger forskelsbehandles og beskattes af værdistigningen foranlediget af sagsøgers grundforbedringer, hvilket er i strid med den nu ophævede § 17 i vurderingsloven.
Til videre støtte for, at råjordsværdien i øvrigt er ansat for højt gør sagsøger gældende, at det af Vurderingsankenævnet tilkendte nedslag for dårlige jordbundsforhold på 230.501 kr. tillige påvirker råjordsansættelsen, hvilket Landsskatteretten også ses at have haft medtaget som hensyn ved det foretagne skøn.
Det følger dog af Landsskatterettens praksis, bl.a. afgørelsen af 29. april 2010 vedrørende ...5, at nedslag i grundværdien for jordens ringe beskaffenhed i henhold til vurderingslovens § 13 bevirker, at råjordsværdien ligeledes skal nedsættes.
I forhold til et godkendt nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, er betydningen for ansættelsen af værdiforøgelsen i et givent vurderingsår grafisk illustreret nedenfor:
[Sagens bilag 9 medtages ikke i dommen]
Det fremgår af denne, at der er åbenbar forskel på opgørelsen af en værdistigning for en ejendom uden ringe jordbundsforhold og en identisk ejendom med ringe jordbundsforhold, idet nedslaget i grundværdien for jordens dårlige beskaffenhed også er et nedslag i råjordsværdien.
Det bemærkes, at Landsskatteretten positivt nævner jordbundsforholdene som et element ved ansættelsen af værdistigningen for sagsøgers ejendom. Sagsøger bestrider dog, at dette rent faktisk er tillagt vægt ved skønnet over grundværdien af sagsøgers ejendom uden forbedringer i hvert af vurderingsårene henset til de meget begrænsede værdistigninger i vurderingsårene i forhold til de afholdte udgifter til grundværdiforbedrende foranstaltninger og i forhold til værdistigningen for en tilsvarende ejendom uden nedslag i grundværdien. I Landsskatterettens opgørelse over værdistigningen på side 17 af kendelsen, ses det også, at udregningen heraf udelukkende indeholder grundværdien i vurderingsårene uden nedslag fratrukket den skønnede råjord, hvorfor der ikke ses at være taget højde for de for ejendommen givne nedslag ved Landsskatterettens skøn selvom de skriver det. I bekræftende fald skulle der være redegjort for, at råjordsprisen reelt udgjorde væsentligt mere, men at denne pga. af nedslagene også var nedsat.
Ser vi på den baggrund på hver af vurderingerne til genstand for prøvelse i nærværende sag gælder følgende grundværdispecifikationer:
|
Grundspecifikation/vurdering
|
2001
|
2002
|
2004
|
|
Grundværdi (kr.) (før nedslag)
|
1.647.900
|
1.814.076
|
1.977.480
|
|
Nedslag for ekstrafundering (kr.)
|
230.051
|
230.051
|
230.051
|
|
Værdinedslag i øvrigt
|
206.000
|
226.600
|
246.994
|
|
Grundværdi (kr.) (efter nedslag)
|
1.211.849
|
1.356.975
|
1.499.985
|
|
Skønnet råjord (LSR)
|
597.877
|
657.638
|
717.398
|
|
LSR skønnet værdistigning (kr.)
|
613.900
|
699.400
|
782.600
|
|
Godkendte udgifter til fradragsberettigede grundforbedringer (kr.)
|
1.560.200
|
1.560.200
|
1.560.200
|
|
Forbedringer, der ikke har medført nogen værdistigning (kr.)
|
946.300
|
860.800
|
777.600
|
|
Værdistigning for tilsvarende ejendom uden nedslag
|
1.050.023 (1.647.900 - 597.877)
|
1.156.438 (1.814.076 - 657.638)
|
1.260.082 (1.977.480 - 717.398)
|
|
Forbedringer, der ikke har medført nogen værdistigning (kr.) for ejendom uden nedslag
|
510.177
|
403.762
|
300.118
|
Af ovenstående tabel fremgår, at den af Landsskatteretten skønnede råjordspris i vurderingsårene medfører en begrænsning af fradraget, idet værdistigningen for ejendommen ikke kan indeholde alle de fradragsberettigede udgifter, som markeret med fed. Ser man på de med fed og kursiv markerede tal ses værdistigningen for ejendommen opgjort uden, at der var konstateret dårlig jord. Sammenholdt med værdistigningsopgørelse på side 17 af kendelsen, jf. bilag 1, er det således meget svært at se, hvordan der er taget højde for nedslaget ved ansættelse af værdistigningen og råjordsprisen for sagsøgers ejendom i vurderingsårene henset til den markante forskel i værdiforøgelsen af ejendommen med og uden dårlig jord.
Derudover gør sagsøger gældende, at det forekommer praktisk usandsynligt, at de af sagsøger afholdte udgifter på 1.560.200 kr., der af sagsøgte er godkendt og ubestridt udgør grundforbedrende fradragsberettigede udgifter i henhold til vurderingslovens § 17-18, ikke også skulle medføre en større værdiforøgelse af sagsøgers grundværdi end 613.900 kr. i 2001, 699.400 kr. i 2002, og 782.600 kr. i 2004.
Enhver køber ville selvfølgelig betale for sådanne nødvendige byggemodningsforbedringer, idet køber i vurderingsåret krone for krone ville spare udgiften til selv at skulle foretage dem, hvor inflation endda alt andet lige må betyde, at de ville være dyrere at foretage end i 1989/90.
Ligeledes gøres det gældende, at ingen person i 2001 ville overveje at investere 1.560.200 kr. i en grund til gængse og nødvendige grundforbedringer, når grunden ikke ville kunne bære en investering på mere end 613.900 kr., hvorfor værdien af grunden uden forbedringer (råjorden) i 2001 heller ikke kan udgøre 597.877 kr. (1.211.800 - 613.900). Der er simpelthen ikke nogen køber, der ville give 597.877 kr. for grunden uden forbedringer i 2001 eller efterfølgende år, hvor det samme gør sig gældende, hvis ikke det er muligt at modne den til brugbar stand i henhold til plangrundet uden også at kunne sælge den for værdien i forbedret stand, hvorfor den ansatte råjord heller ikke kan udgøre værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6.
Sagsøger gør på den baggrund gældende, at den skønnede råjordsværdi er åbenbart urimelig, og at der er et uforholdsmæssigt mismatch mellem sagsøgers investering i ubestridte grundværdiforøgende foranstaltninger og den værdiforøgelse de har medført i hvert af vurderingsårene henset til Landsskatterettens skønnede råjordsværdi, som blandt andet kunne indikere, at der ved råjordsskønnet ikke, som påstået, er taget behørigt højde for nedslag ved ansættelsen af værdien af grunden uden forbedringer, og at råjordsværdien i øvrigt er vurderet for højt i forhold til, hvad folk måtte antages at ville give for grunden i ubebygget stand i vurderingsårene. Her bemærkes særligt, at grunden er beliggende i ...6, en stationsby med 4.272 indbyggere (2013).
På ovenstående baggrund skal Retten tilsidesætte Landsskatterettens skøn over værdistigningen som åbenbart urimeligt og hjemvise værdiansættelsen til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.
Skatteministeriet har til støtte for frifindelsespåstanden overordnet gjort gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende råjordsprisen.
Landsskatterettens skøn kan alene tilsidesættes, hvis det er udøvet på et forkert grundlag, eller hvis det går uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H og SKM2003.554.VLR. Bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren, jf. f.eks. UfR2000.1071 H og SKM2010.43.VLR. Denne bevisbyrde er ikke løftet.
Af vurderingslovens § 6, fremgår det, at ejendomme vurderes på grundlag af værdien i handel og vandel.
Efter vurderingslovens § 13, stk. 1, forstås ved grundværdien værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse.
Af vurderingslovens § 13, stk. 2, fremgår det, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.
Efter vurderingslovens § 17 begrænses fradrag for forbedringer af bestemmelsen i vurderingslovens § 18.
I vurderingslovens § 18 fastslås,
"...
Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.
..."
Ifølge vurderingslovens § 18 er grundforbedringsfradraget således begrænset til den værdiforøgelse af grunden, som skyldes de gennemførte forbedringer. Værdiforøgelser, som skyldes andre forhold, f.eks. en ændret udnyttelsesmulighed af grunden, skal der efter vurderingslovens § 18 ses bort fra ved opgørelse af værdistigningen.
Landsskatterettens skøn over råjordsprisen på kr. 65 pr. m2 i 1989-niveau er sket på grundlag af den konstaterede købspris, vurderingen i 1990 efter sagsøgerens køb og bebyggelse af ejendommen, ejendommens beliggenhed og udnyttelse af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser. Derudover har Landsskatteretten også lagt vægt på, at der er godkendt nedslag i grundværdien for ekstrafundering.
Det er ikke korrekt, når sagsøgeren anfører, at salgsprisen ikke er relevant, og at Landsskatteretten skulle være enig heri. Det er utvivlsomt relevant ved ansættelsen af råjordsprisen at tage hensyn til den købesum, der blev fastsat, da sagsøgeren erhvervede grunden, jf. f.eks. SKM2013.561.BR, SKM2013.527.BR og SKM2009.222.LSR.
Det bemærkes, at sagsøgeren selv har oplyst grundkøbesummen til at udgøre kr. 737.000. De oplysninger, som sagsøgeren har angivet i forbindelse med ansøgningen om støtte til byggeriet, skal derfor lægges til grund ved ansættelsen af råjordsprisen, jf. bl.a. TfS 1988.544 H.
Det er ligeledes relevant at lægge vægt på, at vurderingen af den i sagen omhandlede ejendom i 1990 efter sagsøgerens køb og bebyggelse af ejendommen, hvorved grundværdien blev vurderet til kr. 787.300, svarende til ca. kr. 116,72 pr. m2. Det bemærkes i den sammenhæng, at der i forbindelse med det af Landsskatteretten udøvede skøn over råjordsprisen er taget højde for, at vurderingen af ejendommens grundværdi i 1990 indeholdt byggemodning.
Beliggenheden og udnyttelse af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser er ligeledes vigtige faktorer, der bør indgå i skønnet.
De af sagsøgeren påberåbte vurderinger af matr.nr. ...3 og matr.nr. ...4, medfører ikke, at skønnet kan tilsidesættes. De to ejendomme er ikke sammenlignelige med den i sagen omhandlede ejendom, idet arealerne først er approberet og vurderet fra og med 2009.
Endvidere bemærkes det, at begge ejendomme er omfattet af Lokalplan-2 fra 2007 (bilag B), pkt. 3.2, hvoraf det fremgår, at:
"...
3.2 Områderne B1, B2, B5, B6, B7, B8, B10 og B13 (åben/lav bebyggelse)
3.2.1 Disse arealer er etaper i det ny boligområde og skal udstykkes til omkring 90 individuelle, store grunde til åben/lav bebyggelse som parcelhuse med 1 bolig på hver grund.
..."
Vurderingerne af de to ejendomme kan derfor heller ikke af den grund sammenlignes med vurderingen af et område, der som sagsøgerens er udlagt til tæt/lav bebyggelse, jf. vurderingslovens § 13.
Sagsøgeren har endvidere henvist til, at grundværdien for den ejendom, som den i sagen omhandlede ejendom er udstykket fra, i 1987 var vurderet til kr. 728.700,-, svarende til kr. 59,50. Det bemærkes imidlertid, at ejendommen var udlagt til blandet bolig- og erhvervsområde med en bebyggelsesprocent på 25.
Der er således ikke de samme udnyttelsesmuligheder for den i sagen omhandlede ejendom, og den ejendom, som den i sagen omhandlede ejendom er udstykket fra. Ejendommene er derfor ikke sammenlignelige, og det bestrides derfor, at værdien af den udstykkende ejendom kan anvendes som øvre grænse for råjordsprisen, som anført af sagsøgeren.
Det bemærkes endvidere, at den omstændighed, at der er dårlige jordbundsforhold på grunden er indgået i Landsskatterettens skøn over råjordsprisen.
Det gøres således samlet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landskatterettens skøn vedrørende råjordsprisen.
Rettens begrundelse og afgørelse
Landsskatteretten har fastsat råjordsprisen for den omhandlede grund til 65 kr./m2 i 1989-niveau. Denne pris er fastsat efter et skøn, hvorom Landsskatteretten anfører, at der ved skønnet er henset til den konstaterede salgspris, vurderingen i 1990 efter klagerens køb og bebyggelse af ejendommen, ejendommens beliggenhed og udnyttelsen af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser. Desuden er henset til, at der på ejendommen er godkendt nedslag i grundværdien for ekstrafundering. Efter retspraksis har sagsøgeren, boligselskabet, bevisbyrden for, at den skønsmæssige ansættelse hviler på et forkert grundlag eller er åbenbart urimelig.
At der ved den skønsmæssige ansættelse som et af flere momenter er taget hensyn til den konstaterede salgspris, kan ikke føre til, at skønnet hviler på et forkert grundlag. Det samme gælder, når der som et andet moment er taget hensyn til den af boligselskabet i byggeregnskabet angivne grundkøbesum, heller ikke selv om denne er større end den i skødepåtegningen angivne grundværdi.
De af boligselskabet påberåbte to sammenlignelige grunde har en anden beliggenhed og andre anvendelsesmuligheder end den i denne sag omhandlede grund og er første gang vurderet flere år senere i 2009. Den af boligselskabet gjorte tilbageskrivning kan ikke føre til, at det er godtgjort, at det af Landsskatteretten udøvede skøn er urimeligt.
Da boligselskabet således ikke har løftet sin bevisbyrde og godtgjort eller sandsynliggjort, at det af Landsskatteretten udøvede skøn hviler på et forkert grundlag eller er åbenbart urimelig, tages Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.
Boligselskabet skal i sagsomkostninger til Skatteministeriet betale 13.000 kr. med tillæg af moms til advokatudgifter og 621 kr. til udgift til materialesamling.
T h i k e n d e s f o r r e t
Skatteministeriet frifindes i denne sag.
Boligselskabet H1 skal inden 14 dage i sagsomkostninger til Skatteministeriet betale 16.871 kr.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8a.