Indhold

Dette afsnit handler om indkomst ved fast ejendom, der er begrænset skattepligtigt efter KSL § 2, stk. 1, nr. 5.

Afsnittet indeholder:

Regel
Ejendomsværdiskat
Bortforpagtning
Andelsbolig
Ejendomsavance
Genvundne afskrivninger
Gevinst og tab på fordringer og gæld
Hvordan opgøres indkomst af fast ejendom?
Betydningen af DBO'erne
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Regel

Den begrænsede skattepligt omfatter personer, der uden at være skattepligtige efter KSL § 1:

ejer fast ejendom her i landet
har indtægter fra fast ejendom
har fortjeneste ved afståelse af fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven
har fortjeneste omfattet af AL § 21.
har indtægter fra et familiefideikommis, der er oprettet her i landet, jf. lov nr. 139 af 1. maj 1954 § 2, stk. 1, herunder kapital, der er båndlagt efter § 4 i lov nr. 563 af 4. oktober 1919 eller i § 6 i lov nr. 139 af 1. maj 1954.

Se KSL § 2, stk. 1, nr. 5.

Ejendomsværdiskat

Det følger af bestemmelsen, at den begrænsede skattepligt også omfatter ejendomsværdiskatten, der påhviler ejeren af den faste ejendom. Se også EVSL § 1 og § 2 gældende til og med den 31. december 2023 og ESL § 1 og § 2 gældende fra og med den 1. januar 2024.

Fremmede staters herværende repræsentanter, som er omfattet af KSL § 3, stk. 2, er fritaget for at betale ejendomsværdiskat efter EVSL § 2 og § 2. Ansatte ved internationale organisationer er imidlertid ikke omfattet af KSL § 3, stk. 2, og derfor ikke omfattet af fritagelsen i ejendomsværdiskatteloven.

Se SKM2003.135.TSS.

Se også

Se også afsnit C.H.3.5.5.1 om personer der er omfattet af ejendomsværdiskatteloven.

Bortforpagtning

Bortforpagteren af en fast ejendom er omfattet af bestemmelsen. En forpagtningsafgift, der knytter sig til en virksomhed, er omfattet af KSL § 2, stk. 1, nr. 4. Se afsnit C.F.3.1.5 om begrænset skattepligt af erhvervsvirksomhed.

Andelsbolig

Indkomst fra en andelsbolig, fx fra en udlejet andelslejlighed, behandles skattemæssigt som indkomst fra fast ejendom i relation til KSL § 2.

Ejendomsavance

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven er omfattet af den begrænsede skattepligt. Gevinster og tab, som begrænset skattepligtige personer realiserer ved afståelse af fast ejendom, er fortsat kun skattepligtig i den udstrækning, skattepligt er hjemlet i den øvrige lovgivning.

Genvundne afskrivninger

Fortjeneste og tab omfattet af AL § 21 er omfattet af den begrænsede skattepligt. Se AL § 21.

Indtægter fra familiefideikommis og båndlagt kapital

Den begrænsede skattepligt omfatter også indtægter fra familiefideikommis, der er oprettet her i landet, jf. lov nr. 139 af 1. maj 1954 om familiefideikommissers overgang til fri ejendom, § 2, stk. 1, herunder kapital, der er båndlagt i efter § 4 i lov nr. 563 af 4. oktober 1919 eller i § 6 i lov nr. 139 af 1. maj 1954.

Gevinst og tab på fordringer og gæld

Kursgevinster, der er skattepligtige efter kursgevinstloven, og som knytter sig til begrænset skattepligtige indkomst vedrørende fast ejendom, indgår i opgørelsen af den begrænset skattepligtige indkomst. Se KGL § 12.

Se også

Afsnit C.F.3.1.14 om begrænset skattepligt efter kursgevinstloven
Afsnit C.B.1.4.1 om kredsen af skattepligtige personer og dødsboer (KGL)

Hvordan opgøres indkomst af fast ejendom?

Indkomst af fast ejendom opgøres efter nettoprincippet, dvs. efter fradrag for prioritetsrenter. Se afsnit C.F.3.2.3 om indkomstopgørelse for begrænset skattepligtige og afsnit C.F.2.3 om nettoprincippet.

Betydningen af DBO'erne

Selv om Danmark har intern dansk hjemmel til at beskatte efter KSL § 2, stk. 1, nr. 5, kan beskatningsretten være tillagt et andet land.

Hvis personen er bosiddende i et land, som Danmark har en DBO med, vil retten til at beskatte indkomsten afhænge af bestemmelserne i den pågældende DBO. Se afsnit C.F.9.2 om de danske DBO'er. Har Danmark ikke indgået en DBO med det pågældende land, kan Danmark altid beskatte.

Helt generelt gælder det, at beskatningsretten til indkomst af fast ejendom er tillagt det land, hvor ejendommen ligger. Derfor kan Danmark beskatte indkomst af fast ejendom, der er beliggende i Danmark. Se OECD's modeloverenskomst artikel 6.

Se også

C.F.8.2 om OECD's modeloverenskomst
C.F.8.2.2.6 om OECD's modeloverenskomst artikel 6
C.F.9.2 om danske dobbeltbeskatningsoverenskomster og internationale aftaler

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
TfS 1996, 532 HR	En dansk statsborger, der var bosat i Schweiz, var henholdsvis kommanditist i et dansk K/S og interessent i et dansk I/S. K/S'et og I/S'et ejede og drev hver sin udlejningsejendom i Danmark. Kommanditisten/interessenten var derfor begrænset skattepligtig til Danmark. Den skattepligtige havde foretaget henlæggelser til investeringsfonds på grundlag af sin andel af enhedernes overskud. Sagen drejede sig om beskatningsretten til renteindtægt af investeringsfondshenlæggelserne. Højesteret bemærkede, at spørgsmålet om beskatning skulle opgøres efter den daværende KSL § 2, stk. 1, litra d, (begrænset skattepligt af indkomst af fast ejendom), sammenholdt med bl.a. artikel 6 (fast ejendom) og artikel 11 (renter) i DBO'en. Højesteret fandt ikke, at renteindtægten kunne sidestilles med indtægter, der var oppebåret fra ejendommene. Renteindtægt.
Landsskatteretskendelser
TfS 1998, 402 LSR	Renter af et personalelån, der var optaget til finansiering af køb af en ejerlejlighed, men uden sikkerhed i ejendommen, kunne ikke fradrages i den begrænsede skattepligtige indkomst til Danmark. Personalelån, renter.
Skatterådet
SKM2023.416.SR	Spørger var et tysk kapitalforvaltningsselskab, som påtænkte at investere i fast ejendom i Danmark. Investeringen foretoges gennem en Fond (AIF), som i skattemæssig henseende var transparent både i Tyskland og Danmark. Ejendommen erhvervedes gennem et tysk GmbH. Fonden finansierede Ejendomsselskabet med kapitalindskud, dels som aktionær (selskabskapital 1%), dels som "atypisch stille gesellschafter" (99%). Spørger ønskede svar på, om det var Ejendomsselskabet, Fonden eller de udenlandske passive investorer (kommanditister), der var begrænset skattepligtige til Danmark (rette indkomstmodtager) af afkast af den faste ejendom i Danmark. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at Ejendomsselskabet var skattepligtigt i Danmark af den samlede indkomst fra investeringen i fast ejendom i Danmark. Ejendomsselskabet var alene begrænset skattepligtig af sin aftalte andel af overskuddet af virksomheden (1%). Skatterådet fandt ikke, at Fondens/Investorernes indskud i Ejendomsselskabet kunne klassificeres som lån, da der hverken var indgået aftale om forrentning, forfaldstid eller en plan for afdrag heraf. Skatterådet fandt som følge af Fondens transparens, at Investorerne var deltagere i Ejendomsselska-bets virksomhed, og denne deltagelse kunne sidestilles med kommanditistens deltagelse i K/S´ets virksomhed. Investorerne var derfor begrænset skattepligtige til Danmark af deres andel af den samlede indkomst (99 %) inkl. fortjeneste ved afståelse. Skatterådet kunne derfor ikke bekræfte, at hverken Fonden, Investorerne i Fonden eller Spørger mbH var skattepligtige til Danmark af indkomst fra investeringen i fast ejendom i Danmark.
SKM2015.653.SR	En person var omfattet af KSL § 2, stk. 1, nr. 5, ved erhvervelsen af fast ejendom i Danmark.
SKM2015.273.SR	En person, der her i landet købte en lejlighed, var omfattet af skattepligten efter KSL § 2, stk. 1, nr. 5.
Andre afgørelser
SKM2003.135.TSS	Fremmede staters herværende repræsentanter, som er omfattet af KSL § 3, stk. 2, er fritaget for at betale ejendomsværdiskat efter EVSL § 2 (dagældende). Ansatte ved internationale organisationer er imidlertid ikke omfattet af KSL § 3, stk. 2, og derfor ikke omfattet af fritagelsen i ejendomsværdiskatteloven (dagældende). Ansatte ved internationale organisationer.