Parter

Andelsboligforeningen H1
(advokat Anne Bache)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af landsdommerne

Elisabeth Mejnertz, Peter Buhl og Henrik Twilhøj

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag angår fastsættelsen af grundværdien i henhold til vurderingslovens § 6, jf. § 13 af en grund, der som følge af dårlige jordbundsforhold har måttet ekstrafunderes for at kunne bebygges.

Sagen er anlagt den 15. januar 2010 ved byretten, der den 30. september 2010 har henvist sagen til Vestre Landsret i medfør af retsplejelovens § 226, stk. 1.

Påstande

Sagsøgeren, Andelsboligforeningen H1 (herefter Andelsboligforeningen), har nedlagt følgende påstande:

Principalt

Sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at Andelsboligforeningen ved ejendomsvurderingerne pr. 1. januar 2002 og derefter, subsidiært ved vurderingerne pr. 1. januar 2002, 1. januar 2003, 1. oktober 2003, 1. oktober 2004, 1. oktober 2005 og 1. oktober 2006, i medfør af vurderingslovens § 13 er berettiget til et nedslag i grundværdien for Andelsboligforeningens ejendom beliggende ...1 i ...2 som følge af grundens ringe jordbundsforhold.

Nedslaget udgør 2.012.500 kr. svarende til den anslåede ekstrafunderingsudgift, subsidiært et mindre beløb efter rettens skøn, og fremskrives efter SKATs fremskrivningsfaktorer fra udførelsesåret 2002. Nedslaget indsættes således, at grundværdien ikke bliver lavere end 0 kr., subsidiært en højere værdi efter rettens skøn.

Subsidiært

Sagen hjemvises til vurderingsmyndigheden med henblik på den beløbsmæssige opgørelse af nedslaget i grundværdien for Andelsboligforeningens ejendom beliggende ...1 i ...2 ved ejendomsvurderingerne pr. 1. januar 2002, 1. januar 2003, 1. oktober 2003, 1. oktober 2004, 1. oktober 2005 og 1. oktober 2006.

Skatteministeriet har nedlagt følgende påstande:

Principalt

Frifindelse.

Subsidiært

Grundværdiansættelsen af Andelsboligforeningens ejendom, beliggende ...1 i ...2, pr. 1. januar 2002, 1. januar 2003, 1. oktober 2004, 1. oktober 2005 og 1. oktober 2006 hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Sagsfremstilling

Landsskatteretten har den 16. november 2009 afsagt følgende kendelse:

"...

Klagen vedrører nedslag i grundværdien for afholdte udgifter til ekstrafundering.

Landsskatterettens afgørelse

Ansat grundværdi pr. 1. januar 2002	1.770.000 kr.	stadfæstet
Ansat grundværdi pr. 1. januar 2003	1.770.000 kr.	stadfæstet
Ansat grundværdi pr. 1. januar 2004	1.770.000 kr.	stadfæstet
Ansat grundværdi pr. 1. januar 2005	1.770.000 kr.	stadfæstet
Ansat grundværdi pr. 1. januar 2006	2.231.300 kr.	stadfæstet

...

Sagens oplysninger

Grunden er overdraget fra ...2 Kommune til G1 ApS, til overtagelse den 1. april 2001 for en samlet pris på 1.600.000 kr. som berigtiges ved, at køber forpligter sig til at fjerne eller indbygge forureningen på grunden, således at den kan godkendes til boligbebyggelse med henvisning til dertil udarbejdet geoteknisk rapport.

Grundarealet er på 6.375 m², hvoraf 475 m² er udmatrikuleret til vej. Grunden har tidligere blandt andet været anvendt til et byggecenter med tilhørende bygninger og oplagsplads, kontor- og værkstedsfaciliteter for G2 og værkstedsbygninger for et slagteri grænsende op til området.

Ifølge BBR pr. 1.1.1990 har grunden på daværende tidspunkt været bebygget med følgende bygninger:

Bygning	Anvendelse	Byggeår/ ombygningsår	Bebygget areal
01	Kontor, handel og lager	1972	700 m²
02	Kontor, handel og lager	1946	1.400 m²
03	Kontor handel og lager	1940/1977	700 m²
04	Kontor, handel og lager	1900	900 m²
05	Kontor, handel og lager	1975	270 m²
06	Fritliggende enfamiliehus	1900	70 m²

De fleste af ovennævnte bygninger er nedrevet, og der er på grunden i 2003 opført 19 andelsboliger og et fælleshus/carporte samt i 2004 6 andelsboliger og carporte.

Fælleshuset er, ifølge BBR oplysninger, hovedsagelig en ombygning af et af de eksisterende huse. Boligerne er opført som række-, kæde- eller dobbelthuse i 2 etager med et samlet boligareal på 2.846 m². Der er opført 10 huse med et bebygget areal på 64 m² pr. hus og et boligareal på 120 m², 9 huse med et bebygget areal på 57 m² pr. hus og et boligareal på 106 m², 4 huse med et bebygget areal på 68 m² pr. hus og et boligareal på 120 m² samt 2 huse med et bebygget areal på 61 m² pr. hus og et boligareal på 106 m². Hertil kommer et fælleshus m.v. på 631 m² og carporte på i alt 80 m².

Første etape af byggeriet er overdraget til andelsboligforeningen pr. 1. april 2003. 2. etape er med i andelsboligforeningens ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2005.

Grunden og ejendommen var på genoptagelsestidspunktet 01.01.02 vurderet således:

Ejendomsværdi	Grundværdi	Fradrag for forbedringer
1.770.000 kr.	1.770.000 kr.	0 kr.

Grundværdien for ejendommen i de påklagede år 2002-2006 har været ansat til følgende:

Vurderingsår	Grundværdi
2002	1.770.000 kr.
2003	1.770.000 kr.
2004	1.770.000 kr.
2005	1.770.000 kr.
2006	2.231.300 kr.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 2.19 fra 1990, hvor det planlagte område omlagdes til boligformål, mindre butikker og offentlige formål med en maksimal bebyggelsesprocent på 50.

Vurderingsankenævnets afgørelse

"...

Nedslag i grundværdien for ekstrafundering og pilotering: Der er anmodet om nedslag på 5.378.696 kr.

SKAT har ikke godkendt et nedslag i grundværdien, idet der ikke er fremsendt en geoteknisk rapport for byggeriet på grunden. SKAT har i stedet realitetsbehandlet sagen ud fra de medsendte tegninger. SKAT har herefter ikke indrømmet nedslag for udgiften. Dette skyldes, at grundværdien ikke er forhøjet efter opførelsen af kanalanlægget og bebyggelsen, hvilket betyder, at der er tale om en rettighed, som har medvirket til en stigning af ejendomsværdien, men ikke grundværdien.

Grundværdien udgjorde i 2002 1.770.000 kr. Udgiften til ekstrafundering udgjorde i følge det oplyste 5.378.696 kr.

Ansættelsen af grundværdien skal ske til værdien i handel og vandel, jfr. VUL § 6. Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende kommune-/lokalplanlægning kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil.

Nedslag i grundværdien for ekstrafundering og pilotering forudsætter, at det er en udgift til fundering eller pilotering, som er ud over, hvad der normalt kræves for at opføre en sådan ejendom, og der skal foreligge dokumentation for den afholdte ekstra udgift.

Ansættelsen af grundværdien er baseret på et skøn over grundens handelsværdi i ubebygget stand, og udgiftens størrelse anses at ligge indenfor skønsusikkerheden på grundværdiansættelsen.

Ankenævnet har i forbindelse med klagens behandling modtaget den geotekniske rapport for grunden. Det fremgår heraf, at pga. grundens jordbundskarakteristik anbefales, at fremtidige bygningsanlæg på arealet ned mod ...3 pælefunderes.

Det er i lighed med SKAT Ankenævnets opfattelse, at grundejerne har været opmærksomme på, at der evt. skulle foretages pælefundering på grunden, eftersom der blev anlagt et kanalanlæg, som næsten deler grunden i to dele. Efter ankenævnets opfattelse er kanalanlægget en rettighed, som har medvirket til en stigning af ejendomsværdien, men ikke grundværdien.

Det er nævnets opfattelse, at udgiften til ekstrafundering på 5.378.696 kr. ikke anses for at ligge ud over, hvad der er normalt, når der henses til grundens størrelse og købspris samt bebyggelse.

Vurderingsankenævnet kan derfor ikke godkende et nedslag i grundværdien for ekstrafundering og pilotering.

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af vurderingslovens § 13:

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Det følger af vurderingsvejledningen 2009, at:

"...

C.2.1.6 Nedslag

Nedslag for ekstra fundering m.v., pumpenedslag samt nedslag for udstykningsudgifter skal ikke fremskrives med den fremskrivningsfaktor, som i øvrigt anvendes pr. område, idet de ikke er direkte afhængige af udviklingen i ejendomspriserne. I stedet foretages en fremskrivning med en fælles faktor for hele landet beregnet på grundlag af de senest forud for vurderingen offentliggjorte "Reguleringsindeks for boligbyggeri". Faktoren fastsættes ved 2008-vurderingen til 110.

..."

Landsskatteretten har lagt til grund, at grunden er handlet med klausul i skødet om, at købesummen på 1.600.000 kr. berigtiges ved at køber forpligter sig til at fjerne eller indbygge den konstaterede forurening på grunden. Grunden i ikke forurenet stand må derfor antages at have haft en værdi på 1.600.000 kr. på købstidspunktet. Der er ikke forelagt dokumentation for udgiften til oprensning af grunden.

Landsskatteretten har endvidere lagt til grund, at der er fremlagt geotekniske rapporter, som dokumenterer et behov for og udførelse af ekstrafundering.

Landsskatteretten har endelig lagt til grund, at de af klageren påståede afholdte udgifter ved udførelsen af ekstrafunderingen er udokumenterede, og at klageren heroverfor har rejst påstand om, at disse udgifter efter en beregning efter V og S-prisbøgerne udgør 5.378.696 kr.

Efter det oplyste er det herefter Landsskatterettens opfattelse, at det har været parterne bekendt på købstidspunktet, at grunden var forurenet og havde dårlige funderingsforhold. Det må derfor antages, at kommunen har sat prisen derefter, ligesom de foretagne grundværdiansættelser for årene 2002 - 2006 må anses for at afspejle grundens faktiske handelspris.

Landsskatteretten stadfæster således vurderingsankenævnets afgørelse, da grundværdiansættelserne må anses for foretaget under hensyntagen til de dårlige funderingsforhold.

..."

Efter anmodning fra ...2 Kommune foretog G3 A/S en geoteknisk jordbundsundersøgelse af den omhandlede grund. Det fremgår af selskabets undersøgelsesrapport af 29. februar 2000 blandt andet, at undersøgelsen blev foretaget i forbindelse med et eventuelt salg af grunden, og at

"...

med ovennævnte jordbundskarakteristika vil vi anbefale, at fremtidige bygningsanlæg på arealet ned mod ...3 pælefunderes.

..."

Ved betinget skøde af 17. maj 2001 solgte ...2 Kommune grunden til G1 ApS. Det hedder i skødet blandt andet:

"...

Købesummen er aftalt til kr. 1.600.000,00

... der berigtiges derved, at køber forpligter sig til at fjerne eller indbygge forureningen på grunden, således at den kan godkendes til boligbebyggelse, jfr. herved geoteknisk undersøgelsesrapport af 29.2.2000, udarbejdet af G3 A/S.

...

Køber respekterer, at der tinglyses følgende servitut på ejendommen:

Køber forpligter sig til at bebygge ejendommen med ejerboliger i overensstemmelse med byggeprojekt af 1/6 2000 udarbejdet af arkitekt ØI, ...4.

...

Ejendommen må ikke videresælges i ubebygget stand, bortset fra eventuel overdragelse af fællesarealer til grundejerforeningen.

...

Nærværende skøde er fra købers side betinget af, at omkostningerne til oprensning ikke overstiger kr. 1.600.000,-.

Køber skal senest den 1.1.2002 meddele sælger, at betingelsen ikke er opfyldt, idet betingelsen ellers er bortfaldet.

..."

I forbindelse med en gennemførelse af etape 2 af bebyggelsen foretog G3 en ny geoteknisk undersøgelse af grunden. I selskabets rapport af 30. september 2002 behandles under punktet "Funderingsforhold" alternative funderingsmetoder, hvorefter det konkluderes, at det vil være mest hensigtsmæssigt at pælefundere begge bygninger, og at

"...

I øvrigt kan pælefunderingen gennemføres ganske analogt til første etape.

..."

Ved betinget skøde af 10. marts 2003 købte Andelsboligforeningen grunden med endnu ikke færdigopførte beboelsesbygninger af G1 ApS. Byggeselskabet ophørte den 16. oktober 2006 ved likvidation.

For landsretten har skønsmand, rådgivende ingeniør JP, afgivet en skønserklæring af 13. maj 2011. I erklæringen hedder det:

"...

Det blev endvidere aftalt, at skønserklæringen ikke skal omfatte miljømæssige forhold, samt at ekstrafunderingsomkostningerne skal opgøres i forhold til normal fundering af byggeri som det aktuelle. Endvidere at skønserklæringen udelukkende omhandler de på ejendommen opførte bygninger i alt 26 andelslejligheder.

...

Spørgsmål 1

Skønsmanden bedes kort beskrive ejendommen og de opførte bygninger herpå.

Svar 1

Ejendommen er beliggende på en tidligere tømmerhandel med grundgrænse ned til ...3.

Bygningerne består af 5 blokke, med 4-6 andelslejligheder i hver, alle med facader mod etableret jollehavn. Bygningerne er opført i 2 plan uden kælder med facadebeklædning af træ og teglstenstag. Gavle på blokkene er murede. Ved hver lejlighed er der opført et mindre udhus, ligeledes i træ med teglstenstag. Blokkene er ifølge tegningsmateriale opført på pæle med armerede fundamentsbjælker og selvbærende betongulve, undtagen udhuse.

Spørgsmål 2

På baggrund af beskrivelsen af jordbundsforholdene i de geotekniske rapporter (bilag 6 og 7), bedes skønsmanden oplyse, hvorvidt det skønnes at have været nødvendigt at ekstrafundere i forbindelse med opførelsen af de på ejendommen værende bygninger.

Svar 2

På baggrund af sagens bilag 6 og 7 er det skønsmandens opfattelse, at der for et normalt sætningsfrit byggeri af aktuel karakter og i henhold til nugældende standarder og normer, er nødvendigt at foretage ekstrafundering.

Spørgsmål 4

Såfremt spørgsmål 2 besvares bekræftende, bedes skønsmanden anslå omkostningerne til de under spørgsmål 3 beskrevne ekstrafunderingsarbejder i forhold til almindelig fundering.

...

De skønnede ekstraomkostninger inkl. moms er herefter opgjort således:

Pæle, jfr. sagens bilag 25
(Omkostninger til træpæle er fratrukket)	530.000 kr.
Kapning af pæle	30.000 kr.
Fundamenter gavle, facader og
lejlighedsskel
(ekstra beton, ændre betonkvalitet,
ekstra armering, forskalling)	450.000 kr.
Langsgående indvendige fundamenter
i de enkelte boliger
(beton, armering, forskalling)	130.000 kr.
Betongulve (ekstra beton, ændret
betonkvalitet, ekstra armering)	300.000 kr.
Grundvandssænkning	40.000 kr.
Øget geoteknik, projektering og tilsyn	80.000 kr.
Diverse ekstra foranstaltninger ca. 5%	50.000 kr.
I alt ekskl. moms	1.610.000 kr.
25% moms	402.500 kr.
I alt inkl. moms	2.012.500 kr.

..."

Andelsboligforeningen har henvist til en række afgørelser fra Landsskatteretten, hvor der er givet fuldt nedslag i den beregnede grundværdi for udgifter til ekstrafundering.

Procedure

Andelsboligforeningen har gjort gældende, at grundværdien ikke skal fastsættes efter vurderingslovens § 6, fordi købesummen ikke blev erlagt kontant. Grundværdien skal i overensstemmelse med vurderingsmyndighedens praksis fastsættes efter etagearealprincippet. Andelsboligforeningen har efter vurderingsloven og i overensstemmelse med fast administrativ praksis krav på fuldt nedslag i grundværdien for jordbundens ringe beskaffenhed. Efter praksis gives der nedslag uden hensyntagen til grundens handelsværdi. Behovet for ekstrafundering og udgiften hertil er dokumenteret ved skønsmandens besvarelser. Værdiansættelserne forud for og i genoptagelsesårene var fastsat efter etagearealprincippet. Vurderingsmyndighederne foretog ikke i disse år fradrag for grundens ringe beskaffenhed, der slet ikke var kendt forud for genoptagelsesårene. Værdiansættelserne i genoptagelsesårene kan derfor ikke afspejle grundens ringe beskaffenhed. Det vil stride mod lighedsprincippet, hvis grundens værdi ikke i lighed med andre grunde i ...2 skal beregnes efter etage-arealprincippet. Først derefter skal der foretages fradrag for udgiften til ekstrafundering. Der skal ikke lægges vægt på enkeltstående salgspriser. Grundværdien skal fastsættes med udgangspunkt i en flerhed af salg i området. Dette følger af princippet i vurderingslovens § 6 og af det i praksis anvendte etagearealprincip. Den faktiske salgspris for grunden var reelt 0 kr., idet den angivne købesum på 1.6 mio. kr. skulle berigtiges ved, at køberen forpligtigede sig til at fjerne eller indbygge forureningen på grunden. Hertil kommer, at køberen ikke kendte til det fulde omfang af behovet for ekstrafundering på salgstidspunktet. Uanset om grundværdien skal afspejle det generelle prisniveau eller et konkret salg, vil grundværdien efter nedslag for Andelsboligforeningens udgifter til ekstrafundering skulle sættes til 0 kr.

Skatteministeriet har gjort gældende, at ejendommens dårlige jordbundsforhold og den udførte ekstrafundering ikke automatisk giver ret for Andelsboligforeningen til nedslag i de oprindelige grundværdiansættelser. Vurderingen af grundens værdi skal i henhold til vurderingslovens § 6 foretages på grundlag af den kontante handelsværdi. Efter lovens § 13 indgår dårlige bundforhold i det samlede skøn over denne værdi, men bestemmelsen giver ikke ret til et fradrag. Andelsboligforeningens udgifter til ekstrafundering udløser derfor ikke et krav på nedslag i de oprindelige grundværdiansættelser uafhængigt af, om ansættelserne svarer til grundens handelsværdi. Det bestrides, at der består en administrativ praksis, hvorefter Andelsboligforeningen har krav på nedslag svarende til funderingsudgifterne, uanset om dette vil bringe værdiansættelserne under grundens handelsværdi.

Andelsboligforeningen har herefter ikke godtgjort, at Landsskatterettens skøn er udøvet på et forkert grundlag, eller at Landsskatteretten er gået uden for rammerne af det skøn, som tilkommer denne. Landsskatteretten har ved skønsudøvelsen lagt til grund, at der var behov for en ekstrafundering, og at en sådan blev udført, og der er intet grundlag for at antage, at udgifterne til ekstrafundering, der for landsretten var oplyst til ca. 5 mio. kr., ikke skulle være taget i betragtning. Købesummen, der i skødet var fastsat til 1.6 mio. kr., afspejlede grundens værdi med de dårlige bundforhold. Den omstændighed, at købesummen skulle berigtiges ved, at køberen forpligtede sig til at rense grunden, ændrer ikke herved. Det må herved tillægges betydning, at Andelsboligforeningen ikke har gjort gældende, at der skal ske nedsættelse af ansættelserne på grund af forurening på grunden. Hvis landsretten lægger til grund, at betingelserne for en tilsidesættelse af Landsskatterettens skøn er opfyldt, skal der efter fast praksis ske hjemvisning til vurderingsmyndighederne.

Landsrettens begrundelse og resultat

Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. punktum, at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle have været betalt kontant. For den nærmere forståelse af grundværdien fremgår det af lovens § 13, stk. 1, at der herved forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Andelsboligforeningen har efter ordlyden af disse bestemmelser - uanset det oplyste om vurderingsprincipper for lignende grunde i ...2 - ikke krav på, at grunden alene skal vurderes efter etagearealprincippet med et nedslag for ekstrafunderingsudgifterne. Det er heller ikke godtgjort, at Andelsboligforeningen efter fast administrativ praksis har krav på et nedslag i ansættelserne, uanset om nedslaget ville bringe ansættelserne under grundens handelsværdi.

Det afgørende spørgsmål er herefter, om der i øvrigt er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over grundens værdi i handel og vandel i de berørte ansættelsesår, såfremt købesummen skulle have været betalt kontant.

Det er ubestridt, at grundens beskaffenhed krævede fundering, for at den kunne bebygges som sket, og det lægges efter skønsmandens besvarelse til grund, at den foretagne pælefundering var økonomisk forsvarlig, og at udgiften hertil skønsmæssigt kan fastsættes til ca. 2 mio. kr.

Det lægges endvidere til grund, at ...2 Kommune og G1 ApS var bekendt med, at grunden var forurenet, og at grunden krævede fundering, for at den kunne bebygges som planlagt, da de indgik købsaftale, og det betingede skøde må efter sit indhold forstås således, at det var parternes vurdering, at købesummen for en forureningsfri grund på den baggrund kunne fastsættes til 1.6 mio. kr.

Der er under bevisførelsen ikke fremkommet oplysninger om grundens forureningsgrad eller om størrelsen af eventuelle afholdte udgifter til rensning af grunden, og der er ikke grundlag for at antage, at beskrivelsen af funderingskravene i den geotekniske undersøgelsesrapport af 29. februar 2000, hvortil der var henvist i skødet, ikke var dækkende for hele grundens beskaffenhed.

På denne baggrund har Andelsboligforeningen ikke godtgjort, at det var med urette, at landsskatteretten lod den i skødet angivne købesum på 1.6 mio. kr. indgå i skønnet over grundens handelsværdi. Herefter, og da der ikke er tilvejebragt syn og skøn vedrørende grundens handelspris eller tilvejebragt handelspriser for sammenlignelige grunde, har Andelsboligforeningen ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte landskatterettens skøn, hvorefter grundværdiansættelserne for årene 2002-2006 afspejlede grundens faktiske handelspris, jf. vurderingslovens § 6, 1. punktum, jf. § 13, stk. 1.

Landsretten tager herefter Skatteministeriets påstand om frifindelse til følge.

Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal Andelsboligforeningen betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 60.000 kr. til ministeriets udgifter til advokatbistand. Beløbet, der er inklusive moms, er fastsat under hensyn til sagens økonomiske værdi og dens omfang, herunder at der har været foretaget syn og skøn.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

Andelsboligforeningen H1 skal betale sagens omkostninger til Skatteministeriet med 60.000 kr.

De idømte sagsomkostninger, der forrentes efter rentelovens § 8 a, skal betales inden 14 dage.