Klagen vedrører opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ved salget af ejendommen i K/S G1.

Landsskatterettens afgørelse
Skatteankenævnet har ikke godkendt samtlige projektomkostninger, herunder udbyderhonorar, tillagt den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen. Den skattepligtige ejendomsavance er opgjort til 2.078.625 kr.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Sagens oplysninger
Klageren deltog som kommanditist i K/S G1 og ejede 50 af de i alt 420 andele.

Ejendomsprojektet K/S G1 blev udbudt af selskabet G2 A/S i 2003.

Kommanditselskabets stamkapital udgjorde ifølge vedtægterne 42.000.000 kr., fordelt på 420 anparter á 100.000 kr.

K/S G1 har erhvervet ejendommen beliggende på adressen Y1 i Skotland. Ejendommen har været anvendt til supermarked.

Ejendommen blev solgt i 2006 til familien X1.

Klageren har selvangivet ejendomsavancen som følger:

Kontant salgssum	116.388.525 kr.
Salgsomkostninger	-6.922.420 kr.
Skattemæssig afståelsessum	109.466.105 kr.
Kontant anskaffelsessum inkl. købsomkostninger	-101.176.469 kr.
10.000 kr.-tillæg, jf. afskrivningslovens § 5, stk. 1 (2003-2005)	-30.000 kr.
Skattepligtig ejendomsavance	8.259.636 kr.
Klagerens andel, 50/420	983.920 kr.

Kommanditselskabet trådte efterfølgende i likvidation og ophørte den 17. januar 2007.

Skatteankenævnets afgørelse
Skatteankenævnet har ikke godkendt samtlige projektomkostninger, herunder udbyderhonorar, tillagt anskaffelsessummen for ejendommen.

Skatteankenævnet har ikke godkendt udgift til investorrejse tillagt anskaffelsessummen. Udgiften var godkendt tillagt anskaffelsessummen af SKAT. Ankenævnet henviser til Landsskatterettens kendelse af 1. april 2009, offentliggjort i SKM2009.336.LSR, samt til Landsskatterettens kendelse af 30. juni 2009.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4 og anskaffelsessummen opgjort efter lovens § 4, stk. 2 eller stk. 3.

Det er skatteankenævnets opfattelse, at de købsomkostninger, der kan tillægges en ejendoms anskaffelsessum efter henholdsvis ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven, er de samme, hvorfor den nyeste praksis om opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for faste ejendomme også er relevant i forbindelse med opgørelsen af ejendomsavancen. Dette synes også forudsat i Landsskatterettens kendelse af 9. juli 2008, offentliggjort i SKM2008.776.LSR.

Bortset fra udgiften til investorrejse finder ankenævnet ikke grundlag for at tilsidesætte SKATs opgørelse af de afskrivningsberettigede købsomkostninger. Nævnet lægger derfor til grund, at der i købsomkostningerne indgår et honorar til projektets udbyder på 8.939.051 kr.

SKAT har i sin meddelelse SKM2008.390.SKAT gengivet sin opfattelse af gældende ret. Det fremgår af meddelelsen, at en investors køb af anparter fra investeringsprojektets udbyder ikke kan betragtes som køb af såkaldte "brugte anparter". Klager har erhvervet anparterne fra projektets udbyder og kan derfor ikke støtte ret på afsnit 10 i SKATs meddelelse om opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for brugte anparter.

I SKM2009.261.SKAT har SKAT præciseret sin opfattelse af gældende ret. Det fremgår af meddelelsen, at SKAT mener, at en investors køb af anparter fra en anden investor skal bedømmes efter samme principper som for de oprindelige investorer. Nævnet er enig i denne vurdering.

På det tidspunkt, hvor klager køber anparterne, er de oprindelige købsomkostninger aktiveret som en del af ejendommens anskaffelsessum. Købsomkostningerne er derfor overført på klager, som dermed reelt har afholdt udgifterne.

Det er derudover ikke påvist, at ejendommens værdi på det tidspunkt, hvor klager erhverver anparterne, er steget i forhold til den oprindelige købspris. Dette tyder på, at klager ikke kun har betalt for ejendommen, men også for udbyders tilrettelæggelse af investeringsprojektet.

Skatteankenævnet mener derfor, at forholdene i nærværende klagesag er sammenlignelige med forholdene i Højesterets dom af 8. september 2009, SKM2009.562.HR, hvor Højesteret udtalte, at investorerne i overensstemmelse med beskrivelsen i prospektet havde købt sig ind i en erhvervsvirksomhed ved erhvervelse af ejendommen til samme pris, som udbyder havde skaffet den til og ved at påtage sig at betale udgifterne ved dette købs berigtigelse og gennemførelse samt omkostninger og honorarer, der havde karakter af vederlag for udbyders udvikling og udbud af investeringsprojektet.

Det var herefter uden betydning, om kommanditselskabets køb af ejendommen var sket før eller efter investorernes anpartstegning, og udbyders honorar kunne ikke indgå i afskrivningsgrundlaget for ejendommen.

Skatteankenævnet skal endelig henvise til Højesterets dom af 25. november 2008 gengivet i SKM2008.967.HR, hvor Højesteret udtalte, at udbyderhonoraret vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, og at udgiften dermed ikke kunne henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Højesteret anså udgiften for en etableringsudgift, der ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget.

Med henvisning til Højesterets domme kan nævnet ikke anerkende, at nogen del af udbyderhonoraret tillægges anskaffelsessummen ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance.

Ejendomsavancen er opgjort som følger:

Kontant salgssum	116.388.525 kr.
Salgsomkostninger	-6.922.420 kr.
Skattemæssig afståelsessum	109.466.105 kr.
Kontant anskaffelsessum inkl. købsomkostninger	-101.176.469 kr.
Tilbageførsel af selvangivne købsomkostninger	14.216.256 kr.
Godkendte købsomkostninger	-5.015.446 kr.
10.000 kr.-tillæg, jf. afskrivningslovens § 5, stk. 1 (2003-2005)	-30.000 kr.
Skattepligtig ejendomsavance	17.460.446 kr.
Klagerens andel, 50/420	2.078.625 kr.

Klagerens påstand og argumenter
Klagerens repræsentant har principalt nedlagt påstand om, at de af kommanditselskabet afholdte udgifter til projektomkostninger, herunder udgifter til investorrejse, samt udbyderhonorar til G2 A/S skal indgå ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for den af kommanditselskabet ejede ejendom i forbindelse med opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ved salget af ejendommen. Subsidiært har repræsentanten nedlagt påstand om, at de pågældende udgifter skal fratrækkes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommen.

Repræsentanten gør vedrørende den principale påstand overordnet gældende, at klageren som kommanditist i K/S G1 er berettiget til at tillægge sin anden af de afholdte udgifter til projektomkostninger og udbyderhonorar til G2 A/S ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for den af kommanditselskabet ejede ejendom.

Højesteretsdommen gengivet i SKM2008.967.HR angår alene opgørelse af afskrivningsgrundlag. Højesteret tager således ikke generelt stilling til, hvorvidt et udbyderhonorar kan indgå ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum i et ejendomsinvesteringsprojekt i forhold til en avanceopgørelse ved et salg af ejendommen.

Det bemærkes endvidere, at Højesterets dom gengivet i SKM2008.967.HR vedrørte en ren formidlingssituation. I denne sag er der derimod tale om erhvervelse af "brugte anparter". Det gøres gældende, at det er fast antaget i praksis samt bekræftet af SKAT, at såfremt en investor i et ejendomsinvesteringsprojekt er indtrådt som kommanditist ved erhvervelse af en brugt anpart, så kan skattemyndighederne ikke reducere den pågældende kommanditists andel af afskrivningsgrundlaget for ejendommen med de af kommanditselskabet erlagte udgifter til projektomkostninger og udbyderhonorar.

Der kan ikke som anført af SKAT i SKM2008.390.SKAT gøres forskel på en køber, der er første eksterne investor, og de evt. senere erhververe. Som anført af SKAT kan en køber af brugte anparter afskrive på hele det beløb, der udgør den aftalte anskaffelsessum for anparten. Synspunktet bag denne faste praksis er, at etableringsomkostningerne én gang for alle er blevet betalt af den oprindelige investor, og at efterfølgende erhververe derfor køber en anpart i en igangværende virksomhed og følgelig ikke skal afholde etableringsomkostninger.

Det gøres således gældende, at SKATs meddelelse i SKM2008.390.SKAT støtter, at projektomkostningerne og udbyderhonoraret skal indgå ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget.

Højesteret har endvidere i dommen SKM2009.562.HR ikke taget principiel stilling til, hvordan retsstillingen er i tilfælde, hvor der er tale om et reelt salg af brugte anparter, hvilket der er tale om i nærværende sag.

Skatteministeriet gjorde i sagen gældende, at sagen i enhver henseende skulle betragtes som en såkaldt formidlingssag med den effekt, at dommen i SKM2008.967.HR førte til, at der ved opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendommen alene kan medregnes udgifter, som kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, således at honoraret til udbyderen ikke kunne tillægges anskaffelsessummen.

Skatteministeriet fremhævede, at der var foretaget nytegning af anparter i forbindelse med kapitaludvidelse med henblik på indtræden i kommanditselskabet med tilbagevirkende kraft, således at investoren måtte anses som kommanditist med virkning fra selskabets stiftelse den 11. oktober 2000 med de retsvirkninger, der var forbundet hermed.

Det forhold, at der var tale om køb med tilbagevirkende kraft, bevirkede ifølge Skatteministeriet, at der ikke var tale om køb af brugte anparter. Skatteministeriets synspunkt var altså kort og kontant, at når skatteyder civilretligt var indtrådt som kommanditist med virkning den 11. oktober 2000, måtte dette også være afgørende for den skatteretlige bedømmelse.

På linje med den forudgående dom fra Vestre Landsret fulgte også Skatteministeriets påstand i sagen. Konklusionen i sagen blev således, at investoren ikke fik adgang til at tillægge det i sagen omhandlede udbyderhonorar til anskaffelsessummen for ejendommen.

Som anført ovenfor gøres det gældende, at Højesteret med den afsagte dom på ingen måde har taget principiel stilling til, hvorledes retsstillingen er i tilfælde, hvor der er tale om et reelt salg af brugte anparter. Dommen er ikke retningsgivende for sager, hvor der er tale om videresalg for udbyder, og hvor dette svarer til det foreliggende kontraktgrundlag. Dette er netop tilfældet i nærværende sag, og vi mener derfor ikke, at omtalte højesteretsdom har betydning for afgørelsen af nærværende sag, hvor der de facto er tale om et reelt salg af brugte anparter.

Vedrørende den subsidiære påstand anfører repræsentanten, at såfremt Landsskatteretten lægger til grund, at det i sagen omhandlede udbyderhonorar og de afholdte udgifter til investorrejsen ikke kan medregnes ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen, jfr. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2, i forbindelse med den skattemæssige avanceopgørelse, gøres det gældende, at de omhandlede udgifter i stedet skal fratrækkes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommen jfr. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4. Hvis udgifterne ikke kan medregnes til anskaffelsessummen vil dette være udtryk for, at Landsskatteretten ikke finder, at udbyderhonoraret samt udgifter til investorrejse udtrykker en værdi, der kan henføres til ejendommen. Er dette tilfældet, så gøres det gældende, at den naturlige konsekvens heraf må være, at de omtvistede beløb heller ikke skal indgå ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum for ejendommen.

Der har ellers været fast praksis for, at der foretages en sådan avancebeskatning af beløb, der reelt dækker over udbyderhonorar i en situation, hvor en oprindelig investor sælger sine anparter til en efterfølgende investor. Denne situation kvalificerer SKAT som salg af "brugte anparter". Der henvises til SKATs styresignal offentliggjort i SKM2008.390.SKAT.

Denne praksis ændrede SKAT pr. 14. april 2009 ved et nyt styresignal offentliggjort i SKM2009.261.SKAT. Af styresignalet fremgår, at SKAT nu er nået frem til en radikalt ændret opfattelse vedrørende "brugte anparter".

Såfremt udbyderhonoraret i nærværende sag ifølge Landsskatteretten må kvalificeres som betaling for værdien af den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, fremgår det klart, at SKAT nu ikke mener, at dette udbyderhonorar kan bedømmes som vederlag for ejendommen eller for de afskrivningsberettigede installationer.

Således mener SKAT nu heller ikke, at et sådant udbyderhonorar kan medregnes til nogen investors anskaffelsessum, uanset hvilken plads i rækken af investorer, der fokuseres på.

Idet SKAT nu mener, at disse betragtninger er udtryk for overensstemmelse med afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven, har det selvsagt de facto også forholdt sig sådan før den 14. april 2009, som er datoen, hvorfra SKAT indførte den nye praksis. Dette som følge af, at hverken afskrivningsloven eller ejendomsavancebeskatningsloven er ændret i forbindelse med praksisændringen.

Det gøres gældende, at når loven ikke er ændret, men alene SKATs praksis er ændret, så må praksisændringen også tillægges betydning i forhold til nærværende sag. Der kan således ikke anses at være hjemmel til avancebeskatning af et beløb, der ifølge SKAT selv ikke reelt er udtryk for vederlag for ejendommen.

Uanset at SKAT kun ønsker at tillægge praksisændringen virkning for salg af "brugte anparter" efter den 14. april 2009, ændrer det ikke på, at SKATs nye syn på situationen de facto er udtryk for, at der nu ikke længere kan anses at være hjemmel til beskatning hos den oprindelige investor for den andel af afståelsessummen, der reelt dækker over udbyderhonoraret, således som efter den tidligere praksis.

Det gøres derfor gældende, at såfremt Landsskatteretten i nærværende sag når frem til, at det såkaldte udbyderhonorar ikke kan medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen i forbindelse med en avanceberegning efter ejendomsavancebeskatningsloven, så må beløbet svarende til udbyderhonoraret fratrækkes ved opgørelsen afståelsessummen. I modsat fald vil der ske en avancebeskatning af et beløb (udbyderhonoraret), der ifølge SKAT slet ikke er ejendommen vedkommende, og dette er der selvsagt ikke hjemmel til i ejendomsavancebeskatningsloven, idet der i så fald slet ikke er tale om beskatning af ejendomsavance.

For så vidt angår de af kommanditselskabet afholdte udgifter til investorrejse skal opmærksomheden særligt henledes på, at de investorer, der har erhvervet andele i ejendomsprojekter udbudt af G2 A/S, oprindeligt har tillagt de afholdte udgifter til investorrejse til afskrivningsgrundlaget for den af kommanditselskabet ejede ejendom.

I forbindelse med at SKAT efterfølgende foretog en korrektion af afskrivningsgrundlaget for ejendommene, derved at SKAT reducerede afskrivningsgrundlaget med den afholdte udgift til udbyderhonorar, fandt SKAT samtidig i de fleste af sagerne, at udgiften til investorrejsen ikke udgjorde en del af afskrivningsgrundlaget - men derimod udgjorde en fuldt ud fradragsberettiget driftsomkostning for investorerne i henhold til statsskattelovens § 6, litra a.

Samme holdning har Skatteankenævnet generelt indtaget i forbindelse med behandlingen af sagerne, der omhandlede opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for investorerne.

I forbindelse med at sagerne blev indbragt for Landsskatteretten i relation til spørgsmålet om, hvorvidt udbyderhonoraret kunne tillægges ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for de enkelte ejendomme, har Landsskatteretten af egen drift fastslået, at de afholdte udgifter til investorrejse hverken udgør en fradragsberettiget driftsomkostning for investorerne i henhold til statsskattelovens § 6, litra a eller et tillæg til afskrivningsgrundlaget for ejendommene.

I nærværende sag - der som bekendt vedrører spørgsmålet omkring opgørelsen af den skattepligtige avance i forbindelse med kommanditselskabets salg af ejendommen - har investorerne oprindeligt tillagt udgiften til investorrejsen til den skattemæssige anskaffelsessum i forbindelse med den skattemæssige avanceopgørelse ved salget af ejendommen.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Landsskatteretten finder ikke, at der i sagen foreligger køb af "brugte anparter". Det må lægges til grund, at G2 A/S, der sædvanligvis agerer som udbyder i ejendomsprojekter, alene har erhvervet ejendommen med det formål efterfølgende at videresælge anparterne til interesserede investorer. Klageren har erhvervet sine anparter i henhold til et tegningsprospekt, og det må lægges til grund, at G2 A/S har udført et arbejde svarende til, hvad der er sædvanligt i formidlingssagerne.

Landsskatteretten finder herefter ikke, at den af investorerne, herunder klageren, og G2 A/S' angivne købesum på 101.176.469 kr. kan lægges til grund ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen, da købesummen må anses for at indeholde et honorar til G2 A/S. Der henvises til Højesterets dom af 8. september 2009, offentliggjort i SKM2009.562.HR og Landsskatterettens kendelse af 3. september 2009, offentliggjort i SKM2009.576.LSR. Det tiltrædes, at dette honorar, der af skattemyndighederne er opgjort til 8.939.051 kr., angår den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, hvorfor honoraret ikke kan tillægges den afskrivningsberettigede anskaffelsessum, jf. herved Højesterets dom gengivet i SKM2008.967.HR.

Udgiften til investorrejse har endvidere ikke den fornødne nære tilknytning til berigtigelsen og gennemførslen af ejendomskøbet, at den kan tillægges ejendommens anskaffelsessum. Endvidere må udgiften anses for en intern omkostning afholdt af G2 A/S, hvorfor den ikke har karakter af en fradragsberettiget driftsudgift for kommanditisterne, og udgiften kan således ikke fradrages i medfør af statsskattelovens § 6, litra a. Der henvises herved til byretsdom af 5. oktober 2010 (tidligere Landsskatterettens kendelse af 1. april 2009 offentliggjort i SKM2009.336.LSR).

For så vidt angår den subsidiære påstand bemærkes, at ejendommen blev solgt i 2006 af kommanditselskabet til tredjemand, hvorefter kommanditselskabet trådte i likvidation, og der foreligger dermed et salg af selve ejendommen og ikke af kommanditanparterne. Projektomkostningerne, herunder udbyderhonoraret, udgør investorernes betaling for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, og hverken disse omkostninger eller udgiften til investorrejse har forbindelse til kommanditselskabets afhændelse af ejendommen. Allerede af denne grund kan udgifterne ikke fratrækkes afståelsessummen ved salget af ejendommen.

Allerede fordi der ikke foreligger overdragelse af "brugte anparter" i den foreliggende sag, kan de påberåbte SKAT-meddelelser offentliggjort i SKM2008.390.SKAT og SKM2009.261.SKAT ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten stadfæster herefter den påklagede afgørelse.