Klagen vedrører fastsættelse af fradrag i grundværdien for grundforbedringer for så vidt angår fastsættelse af råjordsprisen i forbindelse med beregning af værdiforøgelsen efter byggemodning.

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. januar 2001 og 2002 af vurderingsankenævnet ansat til:

	2001	2002
Grundværdi	5.596.500 kr.	5.715.600 kr.
Fradrag for grundforbedringer	2.957.400 kr.	3.076.500 kr.

Udgifter, der berettiger til fradrag for forbedringer, er af ankenævnet opgjort til 3.914.200 kr. (= ca. 445 kr. pr. m2). Fradraget for de påklagede år er ansat med udgangspunkt i en anslået råjordspris i 2001 og 2002 på 300 kr. pr. m2, svarende til 2.639.100 kr. for grundarealet på 8.797 m2. Den beregnede værdistigning i grundværdien på grundlag heraf giver derfor ikke plads til det fulde fradrag for forbedringer på 3.914.200 kr. i de påklagede år.

Landsskatterettens afgørelse

	2001	2002
Ansat fradrag for grundforbedringer	2.957.400 kr.	3.076.500 kr.
Forhøjes til (afrundet)	3.914.200 kr.	3.914.200 kr.

Landsskatteretten har taget udgangspunkt i en råjordspris pr. 1/1 2001 på 125 kr. pr. m2, og pr. 1/10 2002 efter regulering på 127,65 kr. pr. m2, svarende til en samlet råjordspris afrundet på henholdsvis 1.099.600 kr. og 1.122.900 kr. for arealet på 8.797 m2. Da værdistigningen i forhold til grundværdiansættelsen herefter overstiger det opgjorte fradrag for forbedringer på 3.914.200 kr., godkendes fradrag for forbedringer fuldt ud i de påklagede år.

Sagens oplysninger

Ejendommen Y1, der har et grundareal på 8.797 m2, er omfattet af lokalplan X, offentligt i 1999, og tinglyst på ejendommen den 19. februar 1999. Ejendommen er beliggende i et område, der er udlagt til boligbebyggelse i form af helt eller delvis sammenbyggede række- kæde-, gruppehuse og lignende med en bebyggelsesprocent på højst 35 inden for hvert område. På ejendommen er opført række- kæde huse med 24 boliger.

Arealet er en del af et større område, hvoraf det meste var beliggende i landzone. Ifølge oplysninger i SVUR har kommunen erhvervet området den 30. juni1998. I forbindelse med lokalplanens vedtagelse er hele området overført til byzone og ved § 4 A-vurderingen ansat til 120 kr. pr. m2 pr. 11. marts 1999, som ubebygget areal, ikke landbrug.

Pr. 1. januar 2000 blev det oprindelige område vurderet til 120 kr. pr. m2 og pr. 1. januar 2001 til 125 kr. pr. m2.

Udstykningen af de 8.797 m2 er approberet den 5. december 2000.

Kommunen har forestået den overordnede byggemodning af området i 2000/2001.

Selskabet H1 købte ved betinget skøde af 20. november 2000 ejendommen som nøglefærdigt projekt for en købesum på 37.805.000 kr. af selskabet G1 ApS, med forventet overtagelse den 1. oktober 2001. Endeligt skøde er dateret den 5. april 2001.

G1 ApS skulle opføre 24 boliger på ejendommen, der skulle stå færdige fra 1. juni til 1.oktober 2001.

Det fremgår af skødet, at ejendommen er bebygget/ombygget siden seneste vurdering, og værdien af den overdragne faste ejendom er i det betingede skøde erklæret på tro og love ikke at overstige 5.280.000 kr. på anmeldelsestidspunktet.

Der foreligger ikke købsdokumenter på sælgers køb af grunden fra kommunen eller anden sælger.

Efter bebyggelse af grunden er den vurderet selvstændigt pr. 1. januar 2001.

Efter anmodning om genoptagelse har SKAT ansat grundværdien pr. 1. januar 2001 til 5.596.500 kr. efter byggeretsværdiprincippet med udgangspunkt i en områdepris på 470 kr. pr. m2. Grundværdien er pr. 1. januar 2002 ansat til 5.715.600 kr. med udgangspunkt i en områdepris på 480 kr. pr. m2.

Grundværdiansættelsen er ikke påklaget til Landsskatteretten.

SKAT har fastsat fradrag for forbedringer til 3.466.000 kr. og har ansat fradraget uden reduktion i de påklagede år.

Byggemodningsudgifter, der berettiger til fradrag for forbedringer, er af ankenævnet efter påklage fastsat til i alt 3.914.200 kr., hvilket ikke er påklaget til Landsskatteretten.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Ankenævnet har ved ansættelse af fradrag for forbedringer reduceret det fastsatte fradrag under henvisning til, at værdistigningen ikke levner plads til det fulde fradrag.

Ved beregning af værdistigningen har ankenævnet taget udgangspunkt i en råjordspris på 300 kr. pr. m2.

Ankenævnet har som begrundelse herfor nærmere anført:

"Fradraget for grundforbedringer er af Vurderingsmyndigheden ansat til 3.466.600 kr. og af Vurderingsankenævnet til 3.914.200 kr.

Vurderingsmyndigheden har ikke taget stilling råjordsprisen.

Jf. Vurderingslovens § 13 fremgår det, at grundværdien skal forstås som værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand. Denne bestemmelse tager derved stilling til, at grunden skal værdiansættes i ubebygget stand indeholdende eventuelle grundforbedringer.

Vurderingslovens §§ 17 og 18 omhandler alene fradrag for grundforbedringer. Vurderingslovens § 17 anfører direkte, at der gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien.

Praksis på området har været, at alene værdistigningen - som har været beregnet som forskellen mellem råjordsprisen og den ansatte vurdering - har dannet grundlag for fradrag for grundforbedringer. Dette jf. Vurderingsvejledningen fra 1962 og frem. Landsskatteretten har ved afgørelse af 21. november 2006 refereret i SKM2006.787.LSR taget stilling til problemet og fundet, at hidtidig praksis stadig er gældende.

Der skal foretages en konkret vurdering af råjordsprisen ved hver vurdering til brug for beregning af værdistigningen som følge af fradragsberettigede forbedringer. Jf. Landsskatteretskendelsen af 21. november 2006 må udviklingen af råjordsprisen antages at følge udviklingen i områdeprisen for de udstykkede grunde.

Ved råjordsprisen forstås prisen for arealet uden forbedringer. Dette fremgår af Landsskatterettens kendelse af 2l. november 2006.

(...)

Grunden er oprindeligt erhvervet i 2001 for 5.280.000 kr., hvilket svarer til 600 kr. pr. m2.

Som anført under punkt 6.1 formoder Vurderingsankenævnet, at den overordnede byggemodning som anlæggelse af veje og stier i området, er omfattet af købsprisen for grunden.

I henhold til ovenstående punkt 6.4 udgør den overordnede byggemodning 1.600.000 kr.

Rest til råjorden udgør herefter 3.680.000 kr. - eller i alt 418 kr. pr. m2.

Det er nævnets opfattelse, at en råjordspris på 300 kr. pr. m2 anses for at være realistisk, når der henses til salg i området som helhed. Denne værdi anvendes som basisværdi for råjorden i 2001, hvorefter der foretages en skønsmæssig beregning af stigningen i råjordsprisen efter samme principper, som anvendt af Landsskatteretten.

Nævnet har ved fastsættelse af råjordsprisen henset til, at en del af værdistigningen på råjorden er afledt af vedtagelsen af Lokalplan X.

I indsigelse til forslag til afgørelse af 10. februar 2009 anføres, at råjordsprisen i henhold § 4 A vurderingen pr. 11. marts 1999 udgør 120 kr. pr. m2. Endvidere henvises der til Landsskatterettens afgørelse refereret i SKM2006.787.LSR.

Det er fortsat Vurderingsankenævnets opfattelse, at råjordsprisen er handelspris for jorden uden forbedringer. For området som helhed har samtlige grundstykker været handlet - og med udgangspunkt i handelspriserne for området reduceret med de omkostninger, som har bibragt grundene en værdiforøgelse, er det nævnets opfattelse, at prisen for råjorden skønsmæssigt kan ansættes til 300 kr. pr. m2."

Ejerens påstand og argumenter

Principalt påstås den af vurderingsankenævnet fastsatte råjordspris i genoptagelsesåret (2001) på kr. 2.639.100 svarende til kr. 300 pr. m2 nedsat til kr. 125 pr. m2.

Subsidiært påstås den af vurderingsankenævnet fastsatte råjordspris nedsat efter Landsskatterettens skøn.

Til støtte for påstanden har klageren bl.a. anført:

"Vurderingsankenævnet har (...) forsøgt, at tage udgangspunkt i handelsprisen af den udstykkede og byggemodnede grund og derfra skønsmæssigt fratrukket den værdistigning som hhv. vedtagelsen af lokalplanen og byggemodningen har medført.

Det gøres gældende, at råjordsprisen ikke på den anførte måde kan udledes direkte af handelsprisen og slet ikke, hvis beregningen foretages på så skønsmæssigt usikkert grundlag.

Til støtte herfor anføres bl.a.:

(...) prisen i en konkret handel kan være påvirket af mange faktorer i køber og sælgers forhold, der ikke vedrører jordens værdi. Sådanne faktorer kunne være køber og sælgers økonomiske udgangspunkt (er den ene part tvunget til at sælge billigt/købe dyrt henset til andre økonomiske forhold), køber og sælgers forretningsmæssige formåen i øvrigt, at der kan være tale om en flerhed af salg med deraf indlagt "mængderabat", at handlen er betinget af indgåelse af andre retshandler osv.

(...)

Når en grund handles kan der være tinglyste rettigheder og byrder på en grund, der påvirker prisen i forhold til områdeprisen.

SKM2006.787.LSR fastslår, at der ved råjordspris forstås værdien af arealet uden forbedringer. Derfor må råjordsprisen, være arealets værdi såfremt der ikke foretages grundforbedringer.

(...)

Klagers partsrepræsentant har overfor vurderingsankenævnet anført, at en råjordspris bør ansættes til kr. 120 pr. m2 under henvisning til de af kommunen fremsendte grundvurderinger fra hhv. før og efter ændringen at det oprindelige areals status fra landzone til byzone i 1999. Heraf kan det konstateres at grunden efter statusændringen, men inden udstykningen, havde en grundværdi på kr. 120 pr. m2.

Da de af kommunen fremsendte vurderinger er baseret på konkrete § 4A-vurderinger synes der ikke at være grundlag for, at vurderingsankenævnet kan tilsidesætte disse. Vurderingen af 11. marts 1999 er netop udtryk for, hvad prisen for en ubebygget grund i det pågældende område var efter vedtagelsen af lokalplanen og [før] udførelsen af byggemodningen.

Det er klart, at råjordsprisen i lighed med grundværdien er steget fra 1999 og frem til 2001, men der er ikke, af hverken vurderingsmyndigheden eller vurderingsankenævnet, fremlagt konkret dokumentation til støtte for en stigning over 2 år på 250 %.

Det gøres gældende, at områdeprisen for råjorden i det pågældende grundværdiområde i perioden 1999 til 2001 ifølge SKATs eget SVUR system er steget fra kr. 120 til kr. 125 pr. m2, hvorfor det er kr.125 pr. m2, som skal anvendes til fastsættelse af råjordsprisen i nærværende sag."

Det bemærkes hertil, at Landsskatteretten flere gange netop har benyttet SVUR til at udlede en råjordspris, blandt andet i SKM2006.787.LSR, SKM2009.70.LSR samt SKM2009.222.LSR, hvor Landsskatteretten tilsidesatte vurderingsankenævnets skønsmæssige ansættelse som værende alt for høj.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Vurderingslovens §§ 17 og 18 har følgende ordlyd:

"§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde."

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. § 13 i vurderingsloven.

Ved råjord forstås et uudstykket bruttoareal uden forbedringer, og ved råjordsprisen forstås prisen for dette areal uden forbedringer. Råjordsprisen er således en samlet gennemsnitlig enhedsprispris pr. m2 for et større areal, der fastsættes på et tidspunkt, hvor der endnu ikke er foretaget forbedringer af arealet f. eks. i form af vejanlæg og udstykning af individuelle parceller, jf. SKM2006.787.LSR.

Ved bedømmelsen af, hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig, jf. Vurderingsvejledningen afsnit C.3.

Plangrundlaget er på plads for den påklagede ejendom ved det tidligere landzoneareals inddragelse i byzone i forbindelse med vedtagelse af lokalplanen i 1999. Det er derfor på dette tidspunkt, at udgangspunktet for råjordens værdi må fastsættes. Råjordsprisen fremskrives efter retningslinjerne i Landsskatterettens afgørelse, gengivet i SKM2006.787.LSR.

Ifølge den tidligere gældende § 4 A i vurderingsloven, skulle en ejendom, der var omfattet af frigørelsesafgift og blev inddraget bl.a. i byzone, optages til omvurdering. Vurderingen skulle foretages uden ufornødent ophold, efter at inddragelsen i byzone var bekendtgjort, og uden for de almindelige vurderinger. Ved vurderingen skulle ejendommens tilstand på tidspunktet for zoneinddragelsen samt prisforholdene pr. vurderingsterminen ved seneste alm. vurdering eller årsregulering lægges til grund for ansættelsen.

Da § 4 A vurderingen for området efter det oplyste er foretaget på tidspunktet for lokalplanens bekendtgørelse og zoneinddragelsen pr. 11. marts 1999, må Landsskatteretten lægge til grund, at § 4 A vurderingen er udtryk for det vurderede areals gennemsnitlige værdi på dette tidspunkt.

Under henvisning til det oplyste om vurderingen af arealet i henholdsvis 2000 og 2001 forud for byggemodningen finder Landsskatteretten, at der ved beregning af værdistigningen med henblik på fastsættelse af fradrag for forbedringer passende kan tages udgangspunkt i en råjordspris på 125 kr. pr. m2 ved vurderingen pr. 1. januar 2001, i overensstemmelse med den af klageren nedlagte principale påstand.

Da områdeprisen ved den første selvstændige vurdering af ejendommen pr. 1. januar 2001 er ansat til 470 kr. pr. m2 og pr. 1. januar 2002 til 480 kr. pr. m2, svarende til en stigning i områdeprisen på afrundet 2 %, kan råjordsprisen pr. m2 opgøres til afrundet 127,50 kr. pr. 1. januar 2002.

For arealet på 8.797 m2 udgør råjordsprisen herefter ved de påklagede vurderinger henholdsvis 1.099.625 kr. og 1.121.617 kr.

Værdistigningen ved de påklagede vurderinger kan derfor opgøres således:

	2001	2002
Grundværdi	5.596.500 kr.	5.715.600 kr.
Råjordspris pristalsreg.	1.099.625 kr.	1.121.617 kr.
Værditilvækst	4.496.875 kr.	4.593.983 kr.

Da der herefter er plads til det fulde fradrag for de af ankenævnet godkendte udgifter, der berettiger til fradrag for forbedringer, forhøjes de påklagede fradrag for forbedringer i grundværdien for 2001 og 2002 til 3.914.200 kr.