Parter

A
(advokat Poul Bostrup)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat H. C. Vinten)

Afsagt af højesteretsdommerne

Poul Sørensen, Per Walsøe, Lene Pagter Kristensen, Niels Grubbe og Michael Rekling

I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 7. afdeling den 19. januar 2006.

Påstande

Appellanten, A, har gentaget sine påstande.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Anbringender

A har vedrørende ligningslovens § 5 gentaget sit anbringende om, at denne bestemmelse som følge af virksomhedsskattelovens § 6, stk. 2, ikke finder anvendelse. Han har for Højesteret yderligere anført, at både de tilskrevne betalte renter og de ubetalte renter kan fradrages som forfaldne efter ligningslovens § 5, stk. 1, da forfaldstidspunktet svarer til tilskrivningstidspunktet. Begrænsningen af fradragsretten i ligningslovens dagældende § 5, stk. 7 (nu stk. 8), 1. pkt., finder ikke anvendelse, da han har godtgjort, at han var i stand til at betale forfalden gæld eller stille betryggende sikkerhed herfor, jf. § 5, stk. 7, 2. pkt., subsidiært da renterne må anses for betalt ved tilskrivningen, jf. § 5, stk. 7, 3. pkt.

Skatteministeriet har heroverfor anført, at den del af de påløbne renter, som er tilskrevet gældsbrevet, ikke i relation til § 5, stk. 7, kan anses for betalt. Undtagelsen i § 5, stk. 7, 2. pkt., kan ikke påberåbes i et tilfælde, hvor den skattepligtige ikke hæfter personligt for den gæld, de pågældende renter knytter sig til, og under alle omstændigheder har A ikke godtgjort, at han ved udgangen af de omhandlede indkomstår kunne betale al forfalden gæld eller stille betryggende sikkerhed herfor. Vedrørende § 5, stk. 7, 3. pkt., har Skatteministeriet anført, at bestemmelsen ikke finder anvendelse, allerede fordi G1 A/S ikke tilhører den kategori af kreditorer, som denne bestemmelse angår.

Supplerende sagsfremstilling

For Højesteret er der fremkommet yderligere oplysninger, hvorefter G1 (som på daværende tidspunkt hed Ejendomsaktieselskabet G1X) købte ejendommen under opførelse pr. 1. maj 1990 for 27,2 mio. kr. kontant. I skødet af 8. januar 1990 indestår sælgeren for, at de årlige lejeindtægter pr. overtagelsesdagen androg 2.080.000.kr.

I udbudsmaterialet af 1. februar 1993 var anført yderligere:

"Lejesikkerhed

...

Lejesikkerheden andrager en minimumsnettoleje i en ti årig periode, andragende kr. 1.765.129 det første år, svarende til kr. 659 pr. kvm. Lejesikkerheden svarer til bruttolejen med fradrag for ejendomsomkostningerne. Den garanterede minimumsnettoleje er stigende med 3% p.a. akkumulerende, svarende til den vægtede regulering, jfr. lejekontrakterne.

...

Ejendomsomkostninger m.v.

Den sikrede minimumsnettoleje er efter betaling af samtlige omkostninger til ejendomsskatter, ejendomsforsikringer og vedligeholdelse, bidrag til ejerforening, samt øvrige omkostninger i forbindelse med ejendommens drift, bortset fra renter og øvrige finansieringsomkostninger."

Ifølge en lejespecifikation, der er bilag til udbudsmaterialet, udgjorde den aktuelle leje fra fem uafhængige lejere årligt 2.115.000 kr., der efter lejekontrakterne blev forhøjet med 3 % årligt, dog 4 % for det største lejemål, der repræsenterede over 40 % af lejeindtægten.

Det fremgår endvidere af udbudsmaterialet, at anskaffelsessummen for ejendommen- en købesum på ca. 27,9 mio. kr. med tillæg af bl.a. handelsomkostninger, mæglerhonorar og projektomkostninger - udgjorde i alt ca. 30,4 mio. kr.

Af et drifts-, likviditets- og balancebudget, der er bilag til udbudsmaterialet, fremgår, at det årlige driftsresultat efter rente var negativt og efter betaling af afdrag på kreditforeningslånet og indbetaling fra kommanditisterne medførte en negativ likviditet, der blev budgetteret til at udgøre 17.296.000 kr. akkumuleret ultimo 2002. Dette beløb med tillæg af restgælden på sælgerprioriteten 12.474.000 kr. udgjorde således i alt 29.770.000 kr. I tilfælde af, at G1 primo 2003 udnyttede køberetten til den på det tidspunkt gældende aftalte pris på 39 mio. kr., ville provenuet efter dækning af restgælden på gældsbrevet, 29.770.000 kr., og på kreditforeningslånet, 9.230.000 kr., således være 0 kr.

Der er enighed om, at eventuelt forbedrede driftsresultater f.eks. som følge af større lejeindtægter ville føre til en gevinst for H1 Invest ved en afvikling efter udnyttelse af køberetten.

I G1s årsregnskab for 1991 anføres i bestyrelsens beretning bl.a.:

"Forventninger til 1992

Ejendomsmarkedet har også i 1991 været belastet af vigende efterspørgsel og en række konkurser i branchen. Disse negative tendenser har vanskeliggjort og fordyret finansieringen af fast ejendom. Det faldende erhvervslejeniveau synes nu at have nået bunden, og såvel afskaffelsen af arbejdsmarkedsbidraget som gennemførelsen af ændrede erhvervslejeregler har givet en tiltrængt styrkelse af udlejeres forretningsvilkår."

I G1s årsregnskab for 1992 anføres i bestyrelsens beretning bl.a.:

"1992 blev et turbulent og krisepræget år for det danske ejendomsmarked og for den finansielle sektor i Danmark og dermed afledet for danske ejendomsselskaber. Ejendomsaktieselskabet G1X gik heller ikke ramt forbi i denne negative udvikling, og selskabet har haft et særdeles arbejdsbelastende år 1992.

Årets resultat

...

Under ét er afkastet for ejendommene i Ejendomsaktieselskabet G1X beregnet til ca. 8% af den bogførte værdi, og med en udlejningsandel i 1992 på over 95% ser bestyrelsen dette for tilfredsstillende. Afkastet er beregnet ved huslejen tillagt lejeværdi af uudlejede lokaler fratrukket de til ejendommene direkte relaterbare driftsomkostninger. Det nuværende stærkt pressede finansielle marked er præget af mange tvangssalg ofte til ekstraordinært lave priser. Der er i øjeblikket kun få købere til fast ejendom på normale vilkår, og det er derfor vanskeligt at prisfastsætte ejendomme.

Som led i regnskabsaflæggelsen har bestyrelsen derfor besluttet at opretholde uændret værdiansættelse af selskabets ejendomme, svarende til ejendommenes kostpris, jf. regnskabsprincipperne. Der er fra bestyrelsens side ikke foretaget nogen vurdering af ejendommenes omsætningsværdi i det nuværende ejendomsmarked og med selskabets langsigtede dispositioner for øje, forventes der ikke nogen baggrund for ændring af dette regnskabsprincip.

Såfremt et ejendomssalg af en eller flere af selskabets ejendomme imidlertid ønskes gennemført på kort tid i det nuværende pressede marked, kan der medføre priser, som ligger under de bogførte værdier.

...

Salg af ejendomme

Ultimo året har selskabet solgt følgende 4 ejendomme, G2, G3, G4 og G5. til en samlet salgspris på 97.497.177 kr. Salget af G2 er sket med et samlet overskud på 1.094.746 kr. Salget af de øvrige ejendomme er sket på vilkår, der ikke tilfører likviditet fra friværdien i ejendommene her og nu, men som til gengæld forbedrer Ejendomsaktieselskabet G1X' fremtidige driftssituation. Ejendomsaktieselskabet G1X har gennem handlerne sikret sig en tilbagekøbsret for disse ejendomme om 3 år. Der foreligger ingen tilbagekøbspligt.

Til delvis finansiering af ejendommene G3, G4 og G5 er der udstedt pantebreve. Pantebrevene er udformet således, at det alene er gennem de tilsvarende ejendommes afkast, at der foretages afvikling af pantebrevene. Værdiansættelsen af pantebrevene er foretaget efter samme principper som ejendommene, idet de er udstedt på vilkår, der medfører, at værdien følger udviklingen i ejendommenes markedsværdi."

I regnskabet anføres om anvendt regnskabspraksis bl.a.:

"Pantebreve

Pantebreve erhvervet i forbindelse med restfinansieringen af ejendomme solgt til bogført værdi, på vilkår hvor selskabet forsat har den fulde tabsrisiko ved eventuelt videresalg, optages og værdiansættes i regnskabet efter samme principper som ejendomme."

I G1s årsregnskab for 1993 anføres i bestyrelsens beretning bl.a.:

"Forventninger til 1994

De faldende ejendomspriser og lejepriser på erhvervslejeområdet synes ved indgangen til 1994 at være bragt til ophør."

Højesterets begrundelse og resultat

Tre dommere - Poul Sørensen, Per Walsøe og Michael Rekling - udtaler:

Vi finder, at der heller ikke for Højesteret er fremkommet oplysninger, som kan afsvække formodningen om, at K/S H1 Invest's købesum for ejendommen langt oversteg handelsværdien. Vi har herved lagt vægt på, at G1 A/S og investorerne havde en klar fælles interesse i en høj købesum, hvorfor den aftalte købesum ikke i sig selv kan tages som udtryk for handelsværdien, på oplysningerne i G1s regnskab for 1992 om salgsmulighederne på de statistiske oplysninger og på, at ejendommen blev solgt i 2003 for ca. 16 mio. kr. Det kan efter vores opfattelse ikke heroverfor tillægges afgørende betydning, at G1 havde erhvervet ejendommen i 1990 for 27,2 mio. kr.

Herefter og i øvrigt af de grunde, landsretten har anført, tiltræder vi, at gældsbrevet ikke var udtryk for en reel gældsforpligtelse, og at hverken de betalte eller i øvrigt udgiftsposterede renter er fradragsberettigede.

Allerede som følge af, at gældsforpligtelsen ikke er reel, kan heller ingen del af ydelserne fradrages som løbende ydelser efter ligningslovens § 12, stk. 8.

Vi stemmer herefter for at stadfæste dommen.

Dommerne Lene Pagter Kristensen og Niels Grubbe udtaler

Det er ubestridt, at H1 Invest pr. 31. december 1992 ved en civilretligt gyldig overdragelse erhvervede ejendommen fra G1, og skattemyndighederne har anerkendt, at overdragelsen også lægges til grund i skattemæssig henseende, således at selskabet som ejer havde mulighed for at foretage skattemæssige afskrivninger på ejendommen. Det er endvidere ubestridt, at H1 Invest drev erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af ejendommen og som led heri med skattemæssig virkning oppebar lejeindtægter og afholdt sædvanlige ejendomsudgifter og renter på kreditforeningsgælden.

Sagen angår således alene spørgsmålet, om rentefradrag skal nægtes under henvisning til, at gældsbrevet ikke i skattemæssig henseende var udtryk for en reel skyld til G1.

Gældsbrevet blev oprettet som led i berigtigelsen af købet og skulle navnlig dække restkøbesummen samt H1 Invests løbende driftsunderskud vedrørende ejendommen.

G1 havde selv erhvervet ejendommen pr. 1. maj 1990 ved et køb i almindelig fri handel mellem uafhængige parter for en kontant købesum på 27,2 mio. kr. Videresalget til H1 Invest 2½ år senere skete til en pris, der svarede til anskaffelsessummen, 27,9 mio. kr., med tillæg af projekt- og salgsomkostninger, i alt 30,4 mio. kr. Ejendommen var da fuldt udlejet, og lejen var noget større end ved købet. Der blev endvidere ved videresalget - men ikke ved erhvervelsen - stillet en 10-årig garanti for den aktuelle nettoleje med en årlig akkumuleret forhøjelse på 3% svarende til den aftalte lejeregulering. Den garanterede nettoleje på 1.765.000 kr. gav H1 Invest et årligt afkast, der før renter og skat udgjorde 5,8 % af anskaffelsessummen på 30,4 mio. kr. i det første år og steg med 3 % årligt. På denne baggrund finder vi, at det ikke er sandsynliggjort, at købsprisen oversteg handelsværdien. Dette gælder, uanset de foreliggende - summariske - oplysninger om afhændelsen af ejendommen i 2003, og uanset den offentlige ejendomsvurdering, G1s opfattelse af markedssituationen og det statistiske materiale om kontantpriser for forretningsejendomme.

Forpligtelsen i henhold til gældsbrevet var sikret bl.a. ved håndpant i et ejerpantebrev på 6 mio. kr. med sikkerhed i ejendommen efter kreditforeningslånet og ved transport i lejeindtægterne. Disse goder udgjorde reelle aktiver for H1 Invest, som således - ud over hæftelse for gælden - ved sikkerhedsstillelsen påtog sig en formueopofrelse. Selv om projektet var tilrettelagt med henblik på at eliminere risiko for tab, havde H1 Invest således en risiko, men på grund af kommanditselskabets vedtægter og låneaftalens bestemmelse om begrænset hæftelse (non-recourse vilkår) indebar dette ikke en risiko for, at kommanditisterne led tab ud over deres pligt til at foretage indskud og løbende indbetalinger. Denne risikobegrænsning for kommanditisterne er ikke i sig selv til hinder for, at de kan få ret til fradrag for renter på lånet.

Vi finder - i modsætning til flertallet - at H1 Invest uanset sikkerhedsstillelsen for gældsbrevet og G1s købe- og forkøbsret havde reel adgang til at råde retligt og faktisk over ejendommen.

Vi finder endvidere - i modsætning til flertallet - at H1 Invest havde reel mulighed for gevinst ved afhændelse af ejendommen. Denne mulighed bestod også i tilfælde af G1s udnyttelse af køberetten, såfremt nettolejeindtægten steg med mere end de forudsatte 3 % årligt, eller rentebyrden blev mindsket ved omprioritering af kreditforeningslånet eller lånet hos G1.

Selv om projektet var etableret med henblik på en 10-årig projektperiode, var H1 Invest ikke bundet til denne periode, men kunne afvikle gælden til G1 forinden eller afhænde ejendommen før periodens udløb. Hvis G1 ikke gjorde køberetten gældende i løbet af 10-års perioden, kunne H1 Invest beholde ejendommen, og alt efter udviklingen i leje- og renteniveauet var dette efter vores opfattelse ikke kun en teoretisk mulighed.

Under disse omstændigheder finder vi ikke grundlag for at fastslå, at realiteten i de indgåede aftaler alene var, at kommanditisterne købte sig til et midlertidigt formelt gældsforhold med henblik på at opnå bl.a. det omstridte rentefradrag, og dermed heller ikke for at fastslå, at det af H1 Invest udstedte gældsbrev ikke i skattemæssig henseende var udtryk for en reel skyld til G1. Herefter er A berettiget til rentefradrag.

Efter virksomhedsskattelovens § 6, stk. 2, fordeles fradrag for renteudgifter mv. over den periode, renteudgifterne vedrører. Denne bestemmelse fraviger de almindelige regler i ligningslovens § 5, stk. 1 og 2, om periodisering af rentefradrag, men den kan efter sin ordlyd ikke antages at fravige bestemmelsen i ligningslovens dagældende § 5, stk. 7 (nu stk. 8), hvorefter rentefradraget i visse tilfælde begrænses til betalte renter. Denne forståelse har også støtte i bemærkningerne til § 6, stk. 2, i lovforslaget til virksomhedsskatteloven (Folketingstidende 1985/86, Tillæg A, sp. 2629).

Det er ubestridt, at bestemmelsen i ligningslovens dagældende § 5, stk. 7, 1. pkt., isoleret set i det foreliggende tilfælde vil føre til en begrænsning af rentefradraget til de beløb, som A har nedlagt subsidiær påstand om. Vi finder, at A ikke er undtaget fra denne begrænsning som følge af bestemmelsen i 2. pkt. om betaling eller sikkerhedsstillelse for forfalden gæld. Heller ikke 3. pkt. finder anvendelse, allerede fordi G1 ikke tilhører nogen af de kategorier af kreditorer, som denne bestemmelse angår.

Vi stemmer herefter for at tage As subsidiære påstand til følge.

Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal A betale 40.000 kr. til Skatteministeriet.

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.