Spørgsmål
- Har det skattemæssige konsekvenser at andelshaver køber sin bolig ud af andelsboligforeningen til den forholdsmæssige andel af formue og gæld?
- Hvis det har skattemæssige konsekvenser, kan det så accepteres, at prisen fastsættes som nævnt i spørgsmål 1?
- Hvis det ikke kan accepteres, at prisen fastsættes som nævnt i spørgsmål 1, kan det så accepteres, at prisen fastsættes på grundlag af vurdering af uafhængig sagkyndig?
- Hvis spørgsmål 3 besvares bekræftende, og prisen er fastsat til en højere pris end den forholdsmæssige andel af formue og gæld, skal andelshaverne så beskattes af den formuetilvækst der sker?
Svar
Ad 1: Ja, se sagsfremstilling og begrundelse.
Ad 2: se besvarelsen af spørgsmål 1.
Ad 3: se besvarelsen af spørgsmål 1.
Ad 4: Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.
Beskrivelse af de faktiske forhold
Andelshaverne C og D i ejendommene A og B overvejer at købe boligerne ud af Andelsforeningen for fremover at have dem som ejerbolig.
Andelsboligforeningen består af 18 boliger i tæt lav bebyggelse, hvor A og B udgør et dobbelthus beliggende på særskilt matrikelnummer. Andelsboligforeningen er opdelt i tre afdelinger, hvor Ejendommene A og B udgør afdeling 3.
Det er oplyst af ansøger, at der er særskilt regnskab for de tre afdelinger.
SKAT er imidlertid ikke enig i denne betragtning. Der er afgivet fælles regnskab for foreningen. Foreningen er opdelt i 3 afdelinger. I regnskabet er driftsresultatet samt aktiver og passiver opgjort samlet, men er udspecificeret på hver afdeling.
Det er hensigten, at andelshaverne køber til den forholdsmæssige værdi af foreningens formue. Ansøger vurderer, at der således ikke sker nogen udlodning til andelshaverne af foreningens formue ud over den reelle og regnskabsmæssige værdi som i forvejen tilhører andelshaverne.
Det er også hensigten, at andelshaverne betaler alle udgifter i forbindelse med handelens gennemførelse.
Ansøger har supplerende oplyst, at det er tanken, at kun andelsforeningens afdeling 3 opløses, idet begge boliger i afdeling 3 sælges. Der er således ikke længere nogen aktiver i denne afdeling i foreningen.
Det fremgår desuden af vejledende brev fra Erhvervs- og Byggestyrelsen, at der ikke umiddelbart er noget til hinder for andelsforeningens frasalg af ejendommen.
Det er oplyst, at andelsforeningen aldrig har udøvet erhvervsmæssig aktivitet, idet der kun har været bolig for andelshaverne.
Det er oplyst, at prioritetslånene i ejendommen er optaget i forbindelse med byggeriet af foreningens ejendomme i 2003-2004.
Det er oplyst, at ejendommens samlede grundareal er 885 m2.
Det er desuden oplyst, at C har haft bolig i ejendommen i ca. 2½ år, mens D har haft bolig i ejendommen i ca. 1½ år.
Det er endelig oplyst, at den andel af foreningens samlede gæld, der henføres til ejendommene A og B, er opgjort på baggrund af forholdet mellem foreningens samlede gæld, og det lån, der ved etableringen af foreningen vedrørte A og B, jf. den viste finansiering i regnskabet.
SKATs indstilling og begrundelse
SKAT forudsætter ved besvarelsen, at transaktionerne ikke er i strid med den boligretlige lovgivning.
Ad spørgsmål 1
Den påtænkte disposition går i korte træk ud på, at de to andelshavere bliver ejere af den ejendom, de nu har brugsret til, og betaler andelsforeningen et beløb svarende til den del af foreningens samlede gæld, der vedrører den pågældende ejendom (minus værdien af andelsbeviserne).
Bedømmelsen af de skattemæssige konsekvenser af dispositionen indebærer en vurdering af følgende:
a) Andelsboligforeningens skattepligt,
c) beskatning af andelshaverne ved salg af andelsbeviset tilbage til foreningen,
b) skattepligt i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven og
d) formueforskydninger mellem andelshaverne (sammensætningen af vederlaget)
Ad a) Andelsboligforeningens skattepligt
Andelsboligforeningen må efter en konkret vurdering af dens vedtægter anses for at være et selvstændigt skattesubjekt omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Foreningen er efter denne bestemmelse alene skattepligtig af indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed, samt fortjeneste eller tab ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed.
Det fremgår endvidere af Ligningsvejledningen 2006-4, afsnit E.J.2.1.1, at foreninger omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, ved indkomstopgørelsen ikke skal medregne fortjeneste, der stammer fra afståelse af fast ejendom, medmindre ejendommen har tilknytning til erhvervsmæssig virksomhed.
Efter det oplyste har andelsboligforeningen ikke drevet nogen form for erhvervsmæssig virksomhed, idet udlejning til foreningens medlemmer ikke er erhvervsmæssig virksomhed, jf. SEL § 1, stk. 1, nr. 3. Salget af ejendommen kan derfor ske skattefrit for andelsforeningen.
Ad b) beskatning af andelshaverne ved salg af andelsbeviset tilbage til foreningen
SKAT vurderer, at andelsforeningens afdeling III ikke kan anses for en selvstændig forening. Det skyldes, at afdelingen hverken har selvstændig ledelse eller vedtægter. Den oplyste opløsning af andelsforeningens afdeling III kan derfor ikke opfattes som en likvidation. Ved likvidation må forstås en opløsning af hele foreningen ved afvikling gennem modstående fordringer.
Der er derimod tale om, at to andelshavere udtræder af foreningen, uden at foreningen dermed opløses.
I henhold til ligningslovens § 16 B, stk. 1, skal en andelshaver, der afstår andelsbeviser til det selskab, der har udstedt det pågældende værdipapir, medregne afståelsessummen i sin skattepligtige almindelige indkomst.
Følgende fremgår af Ligningsvejledningens afsnit S.G.20.3.1:
"Overtager en andelshaver i en andelsboligforening andelslejligheden som ejerlejlighed i forbindelse med afståelse af andelsbeviset til andelsboligforeningen, bliver andelshaveren almindelig indkomstskattepligtig af differencen mellem lejlighedens handelsværdi og den af andelshaveren overtagne del af pantegælden, jf. LL § 16 B, stk. 1. Der kan dog dispenseres efter LL § 16 B, stk. 2, TfS 1988, 326 DEP."
Det vil sige, at forskellen mellem handelsværdien og den af andelshaveren overtagne del af pantegælden anses for at være betaling for afståelsen af andelsbeviset, omfattet af § 16 B, stk. 1.
Beløbet er derfor omfattet af LL § 16 B, stk. 1, medmindre der opnås dispensation i henhold til stk. 2.
Såfremt der opnås dispensation fra ligningslovens § 16 B, skal de udtrædende andelshaveres skattepligt vurderes i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4.
Ad c) Skattepligt i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven
Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, at fortjeneste ved afståelse af andelsbeviser, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, ikke medregnes ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter aktieavancebeskatningsloven, hvis lejligheden har tjent som bolig for ejeren af andelsbeviset i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet andelsbeviset. § 8, stk. 1, 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, såfremt der hører et bestemt grundareal til lejligheden.
I henhold til ligningsvejledningens afsnit E.J.1.5 er betingelserne for skattefritagelse i § 8, stk. 4:
- Ejendomsretten til det pågældende værdipapir skal være forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, der direkte er ejet af en forening mv. Det er i denne forbindelse uden betydning, hvilken tingsretlig status den pågældende ejendom eller beboelseslejlighed har, blot den pågældende forening mv. ejer flere lejligheder, der lejes ud til beboelse.
- Ejeren af værdipapiret eller hans husstand skal have beboet den lejlighed, som værdipapiret gav brugsret til, i en del af eller hele den periode, hvori han har ejet værdipapiret.
- Et eventuelt til lejligheden hørende grundareal er mindre end 1.400 m².
- Det er en forudsætning for skattefritagelsen, at foreningen mv. er subjektiv skattepligtig efter selskabsskatteloven, og at andelsbeviserne i foreningen mv. ved afståelse er omfattet af aktieavancebeskatningslovens regler.
De to beboelseslejligheder er beliggende i en ejendom med flere beboelseslejligheder ejet direkte af andelsforeningen.
Beboelseskravet er opfyldt, idet beboelseslejlighederne har tjent til bolig for andelshaverne i de perioder, hvori de har været ejere af andelsbeviserne (for C's vedkommende ca. 2½ år og for D's vedkommende ca. 1½ år).
Ejendommens samlede grundareal er 885 m2, dvs. mindre end 1.400 m2, jf. § 8, stk. 1, nr. 1.
Andele i andelsboligforeninger er omfattet af aktieavancebeskatningsloven, da foreningen er et selvstændigt skattesubjekt.
Betingelserne for skattefrihed i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, er dermed opfyldt.
Ad d) forskydning af formuen mellem andelshaverne
Overdragelsen til andelshaveren skal ske til handelsværdi, jf. SKM2006.333.SR. Prisen på ejendommen skal derfor fastsættes til værdien i handel og vandel. Ejendommen skal vurderes som fri bolig, da andelshaverne ikke er bundet af lejekontrakter.
En pris, der er opgjort som den forholdsmæssige andel af formue og restgæld kan indebære en forskydning af værdierne mellem andelshaverne, hvis den ikke svarer til handelsværdien. Sker der en forskydning til fordel for de udtrædende andelshavere, vil de kunne beskattes af værdien i henhold til ligningslovens § 16 B, jf. ovenfor, eller eventuelt som maskeret udlodning.
I tilfælde, hvor der foreligger en ejendomsvurdering, kan den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes i det omfang vurderingen er retvisende som udtryk for ejendommens handelsværdi, jf. SKM2006.333.SR. Den seneste offentlige vurdering af ejendommene A og B lyder på 2.600.000 kr. Såfremt vurderingen ikke er retvisende som udtryk for ejendommens handelsværdi, kan prisen fastsættes af en uafhængig sagkyndig.
Det har ikke betydning for beskatningen hvordan vederlaget konkret sammensættes, dvs. om overdragelsessummen berigtiges ved kontant betaling eller overtagelse af en større eller mindre andel af foreningens pantegæld, så længe det samlede vederlag svarer til handelsværdien.
Det indstilles, at spørgsmål 1 besvares med ja.
Ad spørgsmål 2
Se besvarelsen af spørgsmål 1
Ad spørgsmål 3
Se besvarelsen af spørgsmål 1
Ad spørgsmål 4
SKAT opfatter spørgsmålet derhen, at der ønskes svar på, om der er grundlag for beskatning af de andelshavere, der bliver tilbage i foreningen, såfremt handelsværdien, jf. besvarelsen af spørgsmål 1, er et højere beløb end den forholdsmæssige andel af formue (andelsværdi) og gæld.
SKAT skal indledningsvis bemærke, at en overdragelse af ejendommen til handelsværdien ikke indebærer formueforskydninger til fordel for hverken foreningen, de blivende eller de udtrædende andelshavere. Allerede derfor er der ikke grundlag for beskatning.
I øvrigt vil et eventuelt beløb svarende til forskellen mellem handelsværdien og (en lavere) overtagen prioritetsgæld, tilfalde andelsforeningen som sælger, og ikke de enkelte andelshavere. Også af denne grund er der ikke grundlag for beskatning af de tilbageværende andelshavere.
Det indstilles, at spørgsmålet besvares med nej.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.
Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode
Svaret er bindende i 5 år fra afgørelsens dato.