Indebærer en købsaftale som beskrevet nedenfor, at det i aftalen omhandlede byggeri skal gennemføres efter reglerne om byggeri for egen regning, når handlen efter aftalen først betragtes som endelig og retligt forpligtende for køber og sælger på det tidspunkt, hvor støbning af ejendommens fundament er påbegyndt.

Svar

Ja.

Spørger er en byggevirksomhed, der opfører ejendomme for både egen og fremmed regning.

Ved opførelse af ejerlejligheder ønsker spørger som udgangspunkt, at byggeriet gennemføres som byggeri for egen regning.

Spørger ønsker sammen med kunden at kunne underskrive aftalen, inden det pågældende byggeri påbegyndes, uden at spørger af den grund anses for at have opført ejendommen for fremmed regning. Formålet med parternes underskrift på det tidlige tidspunkt er at fastlåse vilkårene for en senere handel.

Aftalekonceptet er udformet som en standardkøbeaftale med enkelte afvigelser. Parterne skriver under på, at de har indgået købsaftale vedrørende en ejerlejlighed i en ejerforening. Efter aftalens § 1 overdrager spørger til køber den under projektering og opførelse værende ejerlejlighed. Aftalens §§ 2-13 indeholder bl.a. bestemmelser om boligen, overtagelsesdag, købesummen, berigtigelse og omkostninger, fortrydelsesret og betingelser for handlen.

Efter aftalens § 9 om købesummen berigtiges købesummen ved, at køber senest 6 hverdage efter, at købsaftalen er underskrevet af køber og sælger, indbetaler et beløb, og at køber for det resterende beløb op til den aftalte købesum skal stille en bankgaranti senest 6 hverdage efter, at køber har modtaget besked om, at betingelserne i aftalens § 13 er opfyldt. Såfremt handlen ikke gennemføres, sker der tilbagebetaling til køberen.

Aftalens § 13 indeholder betingelser for indgåelse af handlen i overensstemmelse med de aftalte vilkår. Efter § 13.1.D. betragtes handlen således først som endelig og juridisk forpligtende for køber og sælger på det tidspunkt, hvor støbning af ejendommens fundament er påbegyndt. Sælger giver køber meddelelse herom umiddelbart efter, at støbning af fundament er påbegyndt. Køber er forpligtet til senest 6 hverdage efter at have modtaget meddelelse om, at støbning af fundament er påbegyndt, at give sælger besked, såfremt køber ikke ønsker at tiltræde handlen. 

Det fremgår af Momsvejledningen, at det afgørende for, om en virksomhed skal opgøre momsgrundlaget efter reglerne om byggeri for egen eller fremmed regning, er, om byggeriet er påbegyndt ved handlens indgåelse. Hvis støbning af fundamentet er påbegyndt før handlens indgåelse, skal momsgrundlaget opgøres efter reglerne om byggeri for egen regning.

Det fremgår endvidere heraf, at udgangspunktet er, at handlen er indgået, når der foreligger en bindende aftale mellem parterne. I relation til byggemomsreglerne anses ejendomsretten for overgået på dette tidspunkt. Ved en bindende aftale forstås en aftale, som begge parter har underskrevet eller på anden måde tiltrådt, uanset om aftalen kaldes kontrakt, slutseddel, købstilbud eller lignende. Ved købstilbud forstås et accepteret købstilbud.

Skatterådet fandt i SKM2006.599.SR, at et købstilbud ikke kunne danne grundlag for, at det omhandlede byggeri blev gennemført efter reglerne om byggeri for egen regning. Købstilbuddet var underskrevet af køber og var ved underskrift accepteret af sælger før byggeriets påbegyndelse. Imidlertid indeholdt købstilbudet en bestemmelse om, at sælger, uanset af hvilken grund, kunne annullere aftalen, indtil fundamentet var støbt og byggeriet påbegyndt. Skatterådet fandt, at sælger ved sin underskrift havde tiltrådt aftalen, og at der trods bestemmelsen var tale om en bindende aftale mellem parterne, sådan at der var tale om byggeri for fremmed regning.

Det fremgår af det bindende svar, at sælgeren uanset af hvilken grund kunne annullere aftalen, indtil visse forhold var indtruffet. Der var således indgået en bindende aftale, idet det er forudsætningen for en senere annulation.

Det er vores opfattelse, at forholdene ved vores indgåelse af købsaftaler med kunder efter det forelagte aftalekoncept ikke kan sammenlignes med de forhold, der blev forelagt Skatterådet, jf. ovenfor. I denne sag var der som anført tale om en bindende aftale, der efterfølgende kunne annulleres.

Ved vores og købers underskrift på den omhandlede købsaftale indgås ikke en bindende aftale. Ved parternes underskrift binder parterne sig alene til de i aftalen fastlagte vilkår, herunder salgsprisen, såfremt handlen senere gennemføres. Parterne binder sig imidlertid ikke til at gennemføre handlen. Der er således ikke tale om, at vi som sælger kan annullere handlen efterfølgende.

Efter aftalens § 13 gennemføres handlen først, når støbning af fundamentet er påbegyndt. Hverken sælger eller køber har på underskriftstidspunktet forpligtet sig til at gennemføre handlen. Først efter påbegyndelsen af fundamentets støbning forpligter såvel sælger som køber sig til at gennemføre handlen. Vi skal i den forbindelse give køber meddelelse om, at støbningen er påbegyndt, og at vi dermed ønsker at gennemføre handlen. Det er herefter køber, der selv afgør, om han eller hun ønsker, at handlen skal gennemføres.

Det fremgår af afsnit Q1.2.5 i Momsvejledningen, at afgørende for, om en byggevirksomhed, der indgår aftale om salg af en grund og samtidig forpligter sig til at opføre en bygning på grunden, skal opgøre momsgrundlaget efter reglerne om byggeri for fremmed regning (momslovens § 27, stk. 1) eller egen regning (momslovens § 28, stk.2, jf. stk. 3), er om byggeriet er påbegyndt ved handelens indgåelse.

Byggeriet anses for påbegyndt, når støbningen af fundamentet er påbegyndt. Hvis støbningen af fundamentet er påbegyndt efter handelens indgåelse, skal momsgrundlaget opgøres efter reglerne om byggeri for fremmed regning. Hvis støbningen er påbegyndt før handelens indgåelse, skal momsgrundlaget opgøres efter reglerne om byggeri for egen regning, jf. HRD af 21. oktober 1988 (UfR 1988.1029H) og ØLD nævnt i TfS 1996, 66.

Det fremgår videre, at udgangspunktet er, at handelen er indgået, når der foreligger en bindende aftale mellem parterne. I relation til byggemomsreglerne anses ejendomsretten for overgået på dette tidspunkt. Ved en bindende aftale forstås en aftale, som begge parter har underskrevet eller på anden måde har tiltrådt, uanset om aftalen kaldes en kontrakt, slutseddel, købstilbud eller lignende. Ved købstilbud forstås et accepteret købstilbud.

I SKM2006.593.SR har Skatterådet bekræftet, at en byggevirksomhed kan anses for at opføre ejerlejligheder for egen regning, selv om virksomheden før støbning af soklen er påbegyndt modtager en bankgaranti eller en kontant betaling fra tilbudsgiver. Virksomheden vil tidligst underskrive købstilbud fra tilbudsgiver, efter at støbning af soklen er påbegyndt.

I SKM2006.599.SR fandt Skatterådet, at et købstilbud ikke kunne danne grundlag for, at det omhandlede byggeri blev gennemført efter reglerne om byggeri for egen regning. Købstilbuddet var underskrevet af køber og var ved underskrift accepteret af sælger før byggeriets påbegyndelse. Imidlertid indeholdt købstilbuddet en bestemmelse om, at sælger, uanset af hvilken grund, kunne annullere aftalen indtil fundamentet var støbt og byggeriet påbegyndt. Skatterådet fandt, at sælger ved sin underskrift havde tiltrådt aftalen, og at der derfor trods bestemmelsen var tale om en bindende aftale mellem parterne, sådan at der var tale om byggeri for fremmed regning. Det bindende svar er påklaget til Landsskatteretten.

Efter aftalens § 13.1.D betragtes handlen først som endelig og juridisk forpligtende for køber og sælger på det tidspunkt, hvor støbning af ejendommens fundament er påbegyndt. Sælger giver køber meddelelse herom umiddelbart efter, at støbning af fundamentet er påbegyndt. Køber er forpligtet til senest 6 hverdage efter at have modtaget meddelelse om, at støbning af fundament er påbegyndt, at give sælger besked, såfremt køber ikke ønsker at tiltræde handlen.

Ved påbegyndelsen af støbning af fundamentet foreligger der således en underskrevet aftale om vilkårene for gennemførelse af handlen, som er bindende for parterne, medmindre køberen efter støbningen af fundamentet giver sælger besked om, at han ikke ønsker at tiltræde handlen.

Spørgsmålet er herefter, om et vilkår i aftalen om, at handlen først betragtes som endelig og juridisk forpligtende for køber og sælger på det tidspunkt, hvor støbning af ejendommens fundament er påbegyndt, er tilstrækkeligt til at anse byggeriet som udført for egen regning.

Uanset der efter SKATs opfattelse ikke er tvivl om, at aftalens § 13.1.D udelukkende er indsat med det formål at få byggeriet ind under momsreglerne om byggeri for egen regning, finder SKAT ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte det aftalte om, hvornår handlen betragtes som endelig og juridisk forpligtende for køber og sælger.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmålet besvares med ja, idet det bemærkes, at der ved byggeri for egen regning skal betales "pålægsmoms" efter reglerne i momslovens § 6. Formålet med disse regler er at undgå momsmæssig konkurrenceforvridning mellem byggeri for egen regning og byggeri for fremmed regning. 

Skatterådet har tiltrådt indstillingen.