Spørgsmål
- Vil et køb af ejendommen C til 2.500.00 kr. kontant have skattemæssige konsekvenser for D, f. eks. i form af gavebeskatning?
- Vil et køb af ejendommen C til 4.200.000 kr. kontant have skattemæssige konsekvenser for forespørgeren?
- Vil en udbetaling af likvidationsprovenu fra Andelsboligforeningen A - efter et salg af ejendommen til tredjemand for 4.200.000 kr. - være skattefri for D efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8?
Svar
- Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.
- Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.
- Ja.
Beskrivelse af de faktiske forhold
D og fire andre personer stiftede i marts 1991 Andelsboligforeningen A i forbindelse med foreningens køb af ejendommen beliggende sammesteds.
Ejendommen blev købt for 1,1 mio. kr. , hvor hver af de fem andelshavere indskød 23.500 kr., mens restbeløbet blev lånt.
Det fremgår af foreningens vedtægter, at værdien af andelene ikke bliver opskrevet løbende, hvorfor en fratrædende andelshaver alene får sit indskud på 23.500 kr. tilbage.
Til gengæld indeholder vedtægterne en bestemmelse ( § 7d), hvorefter et eventuelt overskud ved afhændelse af ejendommen fordeles mellem dem, der efter den 1/3 1991 har været medlem af foreningen, i forhold til det antal måneder disse har beboet ejendommen.
Det var oprindeligt tanken bag vedtægterne, at foreningen skulle løse de fem personers akutte boligproblem på en billig måde, at foreningen ikke skulle belastes likviditetsmæssigt, såfremt en andelshaver valgte at flytte, og at ejendommen skulle sælges, så snart de alle havde råd til at etablere sig på egen hånd.
I perioden fra stiftelsen i 1991 til sommeren 1999 var der en løbende udskiftning af andelshavere, og der var i perioden i alt 12 andelshavere.
Siden den 1. august 1999 har D beboet ejendommen sammen med sin ægtefælle E, som eneste " andelshavere".
Andelsboligforeningen er fortsat tingslyst ejer af ejendommen.
Efter et langt tilløb af D og de øvrige andelshavere - der efter vedtægternes § 7 d har krav på at få udbetalt en forholdsmæssig andel af en værdistigning på ejendommen - er der nu opnået enighed mellem repræsentanter for andelshavere på den ene side og D og hans ægtefælle på den anden side om, at D sammen med sin ægtefælle køber ejendommen af Andelsboligforeningen, der herefter opløses.
Da ejendommen reelt har været anvendt som enfamilieshus siden 1. august 1999, og da Andelsboligforeningen derfor må anses reelt opløst i 1999, er man - efter længere forhandlinger - blevet enige om, at D og E køber ejendommen for en skønnet markedspris pr. 1. august 1999 med et tillæg som følge af, at de har haft en likviditetsmæssig fordel ved at have udskudt betalingen.
Prisen er aftalt til 2.500.000 kr. kontant.
For så vidt angår prisfastsættelse har repræsentanten oplyst, at der ikke er udarbejdet materiale under forhandlingerne vedrørende prisfastsættelsen. Den aftalte pris på 2.500.000 kr. er således resultat af enighed opnået på møder mellem fire andelshavere: B, F, E og D, der tilsammen repræsenterer 2.745 andele ud af i alt 5.038 (opgjort på månedsbasis i perioden fra 1991-1999).
I fortsættelse heraf har repræsentanten anført, at prisen udgør den skønnede markedsværdi af ejendommen pr. 1. august 1999. Ved bedømmelsen af markedsværdien har parterne taget udgangspunkt i købsprisen på 1.100.000 kr. i 1991, hvortil man har forudsat en tilsvarende prisudvikling som den gennemsnitlige for én families-ejendomme i X kommune i perioden 1991-1999 ud fra oplysninger fra Danmarks Statistik, ligesom der er taget hensyn til den likviditetsfordel, D og E har haft ved ikke at skulle finansiere købet før nu.
Repræsentanten har endvidere oplyst følgende om provenuet og dets fordeling i forbindelse med overtagelse af ejendommen af D og E.
Skønnet likvidationsprovenu:
Ejendommens værdi pr. 1. august 1999: 2.499.945 kr.
Andelsboligforeningens tilbagekøb af andele: (117.500 kr.)
Gæld i ejendommen pr. 1. august 1999:
- Sælgerpantebrev: (102.000 kr.)
- Kreditforeningslån: (917.000 kr.)
Provenu ved salg af ejendom i 1999: 1.363.500 kr.
Skønnede likvidationsomkostninger: (50.000 kr.)
Likvidationsprovenu til fordeling: 1.313.555 kr.
SKAT bemærker, at repræsentanten har fremlagt dokumentation, der bekræfter, at gælden i henhold til sælgerpantebrev pr. 1. december 1999 udgjorde 99.169 kr. og gælden til kreditforeningen pr. 1. december 1999 udgjorde 911.612 kr.
Provenuet fordeles blandt nedenstående nuværende og tidligere andelshavere:
a) nuværende andelshavere:
D (1/3 91 - 1 /7 95) 135.564 kr.
D (1/7 95 - 1/8 99) 198.001 kr.
E (1/7 96 - 1/8 99) 110.927 kr.
444.492 kr.
b) tidligere andelshavere:
G (1/3 91 - 1/5 94) 99.066 kr.
H (1/3 91 - 1/6 92) 39.105 kr.
I (1/3 91 - 1/7 95) 135.564 kr.
B (1/3 91 - 1/7 95) 135.564 kr.
J (1/6 92 - 15/9 98) 211.906 kr.
K (1/5 94 - 1/3 98) 132.435 kr.
L (1/7 91 - 1/7 96) 35.976 kr.
M (1/3 98 - 1/9 98) 17.988 kr.
N (15/9 98 - 1/7 99) 28.481 kr.
P (1/9 98- 1/8 99) 32.978 kr.
869.063 kr.
i alt 1.313.555 kr.
I forbindelse med indgivelse af spørgsmål nr. 2 og 3 har repræsentanten oplyst følgende om provenuet og dets fordeling, såfremt det lægges til grund, at ejendommens pris skal fastsættes til 4.200.000 kr.
Skønnet likvidationsprovenu:
Ejendommens værdi pr. 31. december 2006: 4.200.000 kr.
Andelsboligforeningens tilbagekøb af andele: (117.500 kr.)
Gæld i ejendommen pr. 1. august 1999:
· Sælgerpantebrev: (102.000 kr.)
· Kreditforeningslån: (917.000 kr.)
Provenu ved salg af ejendom i 1999: 3.063.500 kr.
Skønnede likvidationsomkostninger: (50.000 kr.)
Likvidationsprovenu til fordeling: 3.013.500 kr.
Provenuet fordeles blandt nedenstående nuværende og tidligere andelshavere:
c) nuværende andelshavere:
D (1/3 91 - 1 /7 95) 169.000 kr.
D (1/7 95 - 1/8 99) 246.838 kr.
E (1/7 96 - 1/8 99) 138.288 kr.
D & E (1/8 99 - 1/1 07) 1.376.375 kr.
1.930.501 kr.
d) tidligere andelshavere:
G (1/3 91 - 1/5 94) 123.500 kr.
H (1/3 91 - 1/6 92) 48.750 kr.
I (1/3 91 - 1/7 95) 169.000 kr.
B (1/3 91 - 1/7 95) 169.000 kr.
J (1/6 92 - 15/9 98) 264.144 kr.
K (1/5 94 - 1/3 98) 165.100 kr.
L (1/7 91 - 1/7 96) 44.850 kr.
M (1/3 98 - 1/9 98) 22.425 kr.
N (15/9 98 - 1/7 99) 35.506 kr.
P (1/9 98- 1/8 99) 41.113 kr.
1.083.388 kr.
I alt 3.013.889 kr.
SKAT skal nævne, at ejendommen er registreret med et sammenvejet etageareal på 173 m2, og at ejendommens aktuelle handelsværdi skønnes at være 4.200.000 kr. Dernæst bemærkes det, at ejendommens kontante handelsværdi pr. 1. august 1999 skønnes at være 2.100.000 kr.
I fortsættelse heraf bemærker SKAT, at udviklingen i ejendommens værdi i perioden fra marts 1999 til og med 2005 var følgende:
1991 770.000 kr.,
1992 950.000 kr.,
1993 950.000 kr.,
1994 950.000 kr.,
1995 1.040.000 kr.,
1996 1.150.000 kr.,
1997 1.250.000 kr.,
1998 1.350.000 kr.,
1999 1.650.000 kr.,
2000 1.850.000 kr.,
2001 2.200.000 kr.,
2002 2.550.000 kr.,
2003 2.600.000 kr.,
2004 2.600.000 kr.,
2005 3.850.000 kr.
Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling
Repræsentanten gør gældende, at spørgsmål nr. 1 skal besvares med et "nej".
Repræsentanten har anført, at parterne er blevet enige om, at d og hans ægtefælle skal betale 2.500.000 kr. for ejendommen C.
Repræsentanten har dernæst anført, at det kan lægges til grund, at markedsprisen i dag ligger noget højere, formentlig omkring 4 mio. kr.
Spørgsmålet er, om den omstændighed, at repræsentantens klient køber ejendommen til en lavere pris end markedsprisen i dag, bevirker, at han skattemæssigt kan anses at have fået en gave fra de øvrige andelshavere.
Det er repræsentantens opfattelse, at dette klart kan afvises, idet repræsentanten har anført følgende.
For det første må det konstateres, at D og de øvrige andelshavere ikke er inden for et interessefællesskab eller gavemiljø, men derimod har klart modstridende interesser, når det drejer sig om fastsættelsen af købesummen for ejendommen.
D er interesseret i at købe ejendommen så billigt som muligt, mens de øvrige andelshavere er interesserede i at sælge så dyrt som muligt, for derved at opnå et større provenu.
Den aftalte pris på 2.500.000 kr. er et resultat af langstrakte forhandlinger mellem D og repræsentanter for de øvrige andelshavere.
Udgangspunktet for prisen har som nævnt været markedsprisen pr. 1. august 1999 med et tillæg som følge af, at D har haft en likviditetsmæssig fordel ved at have udskudt betalingen.
Baggrunden for, at man har opereret med dette udgangspunkt er, at foreningen reelt blev opløst i 1999, da den sidste andelshaver - bortset fra D og hans ægtefælle - flyttede.
Der er således ikke grundlag for at antage, at de øvrige andelshavere skulle have haft noget ønske om at forære noget til D.
For det andet skal det tages i betragtning, at et salg til en skønnet markedspris i dag ikke ville have stillet de øvrige andelshavere meget bedre således som vedtægternes § 7 d er formuleret.
Efter bestemmelsen skal et eventuelt overskud ved afhændelse af ejendommen fordeles mellem andelshaverne i forhold til det antal måneder, disse har beboet ejendommen.
Hvis ejendommen blev solgt til et beløb svarende til en skønnet markedspris i dag til D og E, ville de have krav på langt den største del af denne merpris som likvidationsprovenu i Andelsboligforeningen, da de jo er de eneste andelshavere, der har beboet ejendommen siden 1. august 1999.
Dette forøgede likvidationsprovenu ville - som det provenu, de får ved salg til 2.500.000 kr. - være skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1.
Andelsboligforeningen er, som nævnt ovenfor, skattemæssigt behandlet som en såkaldt "lille andelsboligforening" eller " boligkollektiv", jf. Ligningsvejledningen S.A.1.10.2, dvs. at foreningen ikke har været et selvstændigt skattesubjekt.
Medlemmerne af foreningen er således beskattet efter reglerne for ejendomme ejet i sameje.
Ejendommen har i hele foreningens ejertid haft status som et enfamilieshus.
En fortjeneste ved salg af et enfamilieshus - herunder en ideel andel heraf - er skattefri, jf. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, såfremt huset har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.
Da D har beboet ejendommen i en del af eller hele den periode, hvori han har ejendommen, er han derfor skattefri af sin andel af fortjenesten ved salget af ejendommen, herunder af en yderligere fortjeneste, såfremt prisen var forhøjet.
Også af denne grund er der ikke grundlag for at antage, at D skulle have modtaget en gave ved at kunne købe ejendommen til den nævnte pris.
Under sagens behandling har repræsentanten uddybet, at den enkelte beboer skatteretligt alene har været ejer af (en ideel andel af) ejendommen i den periode, hvor vedkommende har været andelshaver, dvs. i den periode, hvor vedkommende har beboet ejendommen. De pågældende har således kun fratrukket renteudgifter på andelsboligforeningens lån i den periode, hvor de har beboet ejendommen.
D og hans ægtefælle har således i skattemæssig henseende forøget deres samlede ejerandel til 100% i forbindelse med, at de købte de sidste tre beboeres andele i 1998/1999.
Siden 1999 har D og hans ægtefælle således bl.a. fratrukket samtlige renteudgifter på "Andelsboligforeningens" lån og har på enhver anden måde optrådt som eneste ejere af ejendommen i skattemæssig henseende.
D afstår - i skattemæssig henseende - ikke nogen fast ejendom ved likvidationen. D og hans hustru vil i den forbindelse modtage ca. 444.000 kr. Disse penge stammer fra D og hans hustru selv, idet det er dem, der køber ejendommen civilretligt fra Andelsboligforeningen.
Skatteretligt er de to imidlertid allerede eneejere af ejendommen, hvorfor den pågældende betaling til Andelsboligforeningen og herefter tilbage til dem selv i skattemæssig henseende må anses som en betaling fra et skattesubjekt til det samme skattesubjekt, hvilket i sagens natur ikke kan have skattemæssige konsekvenser.
Bestemmelsen i vedtægterne om, at der ved foreningens (civilretlige) opløsning skal ske en fordeling af et evt. provenu blandt samtlige (tidligere og ved opløsningen nuværende) andelshavere, er at betragte som en efterregulering af den oprindelige salgspris for andelen, for så vidt angår de tidligere andelshavere.
Grunden til, at man indførte en sådan vedtægtsbestemt efterregulering, var - som tidligere nævnt - at man ikke ville belaste Andelsboligforeningens likviditet i forbindelse med en andelshavers udtræden, men først på det tidspunkt, hvor "pengene kom i kassen", dvs. ved et salg af ejendommen.
For så vidt angår spørgsmål nr. 3 har repræsentanten anført, at det ved spørgsmålets besvarelse kan lægges til grund, at provenuet til D (og hans ægtefælle) vil blive opgjort som i den anden af ovenstående to fordelinger.
Det er derfor repræsentantens opfattelse, at spørgsmålet klart må besvares med et "ja" på tilsvarende måde som det, der er lagt op til, for så vidt angår det bindende svar angående B.
SKATs indstilling og begrundelse
Spørgsmål 1 og 2.
Det fremgår af den oprindelige anmodning, at forespørgeren har til hensigt at overtage ejendommen til en kontant pris på 2.500.000 kr., svarende til ejendommens værdi pr. 1. august 1999. I den forbindelse har repræsentanten bemærket, at forespørgeren og dennes ægtefælle, som de eneste andelshavere, der har beboet ejendommen siden 1. august 1999, ville have krav på langt den største del af denne merpris som likvidationsprovenu i Andelsboligforeningen A, hvis ejendommen blev solgt til et beløb svarende til en skønnet markedspris i dag.
Det må lægges til grund, at ejendommen i civilretligt forstand fortsat ejes af Andelsboligforeningen A, idet der endnu ikke foreligger en underskrevet aftale i henhold til hvilken ejendommen overdrages til forespørgeren.
Det skal ligeledes nævnes, at Andelsboligforeningen A stadigværk er tinglyst som ejeren af ejendommen, hvilket er en naturlig konsekvens af, at der endnu ikke foreligger en købsaftale, som kan danne tingslysningsgrundlag.
Dernæst skal der fremhæves, at Andelsboligforeningen A i skattemæssig henseende behandles som "lille andelsboligforening" eller " boligkollektiv", hvilket indebærer, at foreningen ikke er eller har været et selvstændigt skattesubjekt.
Denne skattemæssige kvalificering af Andelsboligforeningen A medfører således, at ejendommen, beliggende C, i skattemæssig henseende skal betragtes som ejet af D og dennes ægtefælle fra 1. august 1999.
Idet den civilretlige overdragelse af ejendommen fra Andelsboligforeningen til D og dennes ægtefælle ikke vil ændre på ejerforholdet i skattemæssig forstand, vil den civilretlige overdragelse af ejendommen til ægtefællerne heller ikke være omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Der kan nemlig ikke være tale om fortjeneste eller tab, når sælger og køber er det samme skattesubjekt.
Derfor lægger SKAT til grund, at den civilretlige overtagelse af ejendommen af forespørgeren og dennes ægtefælle ikke medfører, at der i skattemæssig henseende udbetales noget provenu til forespørgeren.
I det udarbejde forslag til fordeling af provenuet skal derfor den del, der vedrører forespørgeren og dennes ægtefælle, udelukkende betragtes som en teknisk opstilling, hvilket er en naturlig konsekvens af, at ejendommens køber og sælger er det samme skattesubjekt.
I fortsættelse heraf bemærker SKAT, at indløsning af ejendommens tidligere beboere i forbindelse med Andelsboligforeningen A´s civilretlige opløsning, i skattemæssig henseende vil blive betragtet som en efterregulering af den oprindelige salgspris for andelen, idet disse efterbetalinger ikke indebærer, at forespørgerens og dennes ægtefælles andel yderligere forøges.
SKAT er dernæst af den opfattelse, at de fremlagte beregninger vedrørende fastsættelse af efterbetalingsbeløb må betragtes som et resultat af reelle forhandlinger, idet det må lægges til grund, at forespørgeren og ejendommens tidligere beboer er parter med modstridende interesser.
Det blev oplyst, at indløsning af tidligere beboere skal ske i overensstemmelse med Andelsboligforeningen A´s vedtægters § 7, litra d, der har følgende ordlyd:
"[...] Besluttes likvidation bliver følgende at iagttage:
d) ved samlet afhændelse af ejendommen fordeles et eventuelt overskud forholdsvis mellem de, der efter den 1/3 1991 har været medlem af selskabet i forhold til det antal måneder disse har beboet ejendommen."
SKAT bemærker, at der i vedtægternes § 7, litra d ganske vist nævnes "afhændelse af ejendommen", men som det blev nævnt ovenfor, er der i skattemæssig henseende ikke tale om en afståelse af en ejendom i en situation, hvor det samme skattesubjekt allerede ejer ejendommen før den civilretlige overdragelse.
SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 1 og 2 besvares benægtede med henvisning til, at forespørgeren i skattemæssig henseende allerede ejer den pågældende ejendom. I konsekvens heraf vil efterbetaling af tidligere medejere af ejendommen ikke udløse beskatning, idet der lægges til grund, at forespørgeren ikke modtager noget provenu ved den formelle overdragelse af ejendom fra Andelsboligforeningen til forespørgeren.
Spørgsmål 3.
Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes til den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.
Endvidere fremgår det af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3, at reglerne i stk. 1 også gælder ved afståelse af en anpart af en fast ejendom med flere beboelseslejligheder, såfremt anparten er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen, og lejligheden har tjent til bolig for ejeren af anparten eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet anparten, og hvor betingelserne for at kunne afstå anparten skattefrit efter nærværende stykke har været opfyldt.
Det blev oplyst, at forespørgeren var blandt stifterne af Andelsboligforeningen A, der i marts 1991 har erhvervet ejendommen beliggende sammesteds. Ejendommen har siden stiftelsen af foreningen haft status som enfamiliehus.
Endvidere er det oplyst, at forespørgeren i perioden fra den 1. marts 1999 indtil 1. august 1999 har beboet ejendommen sammen med de øvrige "andelshavere" og efter 1. august 1999 sammen med sin ægtefælle, som de eneste beboere.
Idet forespørgeren har beboet lejligheden fra den 1. marts 1991 og i denne perioden ifølge det oplyste har anvendt lejligheden som sin privatbolig, er det SKATs opfattelse, at fortjenesten ved afståelse af andelsbolig er skattefri i henhold til reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 og stk. 3.
SKAT indstiller, at spørgsmålet besvares bekræftende.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.
Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode
Nærværende bindende svar gælder i 5 år fra afgørelsens dato.