1. Kan det bekræftes, at spørger momsmæssigt opfører ejerlejligheder for egen regning, selv om spørger modtager en bankgaranti fra tilbudsgiver, før støbning af soklen er påbegyndt?

2. Kan det bekræftes, at spørger momsmæssigt opfører ejerlejligheder for egen regning, selv om spørger modtager en kontant betaling, før støbning af soklen er påbegyndt, når blot der samtidigt gøres opmærksom på, at tilbudsmodtager ikke derved tiltræder tilbuddet?

Svar

1. Ja

2. Ja

Spørger vil på egne grunde opføre ejerlejligheder til beboelse. Ejerlejlighederne ønskes opført for egen regning. Det vil sige, at støbning af soklen er påbegyndt, inden der indgås en bindende aftale mellem køber og sælger.

Det er oplyst, at Dansk Ejendomsmæglerforening på baggrund af en konkret sag har vedtaget, at købstilbud fremover skal have en forside, hvoraf klart fremgår, hvornår der er indgået en bindende aftale mellem parterne. Foreningen har udarbejdet følgende tekst:

"Indtil købsaftalen er underskrevet af begge parter, skal afgiveren af købstilbuddet være opmærksom på følgende:

1. At købsaftalen, hvis den alene er underskrevet af køber, er et tilbud til sælger.
2. At sælger ikke er forpligtet til at acceptere tilbuddet, heller ikke selvom det måtte være i overensstemmelse med udbudsvilkårene.
3. At ejendomsmægleren er forpligtet til at forelægge eventuelle andre tilbud for sælgeren, indtil købsaftalen er underskrevet af begge parter.
4. At det står sælger frit at vælge, herunder at udbyde ejendommen i licitation, hvis der - inden en bindende aftale er indgået - viser sig flere interesserede købere, sådan at alle interesserede får lejlighed til, inden en bestemt frist, at afgive sit tilbud i en lukket kuvert.
5. At køberen, hvis denne er forbruger i henhold til Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, vederlagsfrit kan tilbagekalde sit tilbud, så længe et tilbud om køb ikke er antaget af sælgeren."

Spørger vil på relevant vis lade teksten indgå i sine kontrakter, informationsmateriale m.m.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det fremgår af Momsvejledningen;

"Ved den momsmæssige behandling af byggeri mv. skelnes der mellem de tilfælde, hvor byggeriet sker for fremmed (bygherrens) regning, og de tilfælde, hvor byggeriet sker for egen (byggevirksomhedens) regning.

I de tilfælde, hvor en byggevirksomhed indgår en aftale om salg af en grund og samtidig forpligter sig til at opføre en bygning på grunden, er det afgørende for, om virksomheden skal opgøre momsgrundlaget for byggeriet efter reglerne om fremmed regning (momslovens § 27, stk. 1) eller egen regning (momslovens § 28, stk. 2, jf. stk. 3), om byggeriet er påbegyndt ved handelens indgåelse.

Byggeriet anses for påbegyndt, når støbningen af fundamentet er påbegyndt. Hvis støbningen af fundamentet er påbegyndt efter handelens indgåelse, skal momsgrundlaget opgøres efter reglerne om byggeri for fremmed regning. Dette gælder også selvom sælgeren (byggevirksomheden) ikke selv udfører arbejdsydelser eller projekteringsarbejde ved opførelsen, men lader andre virksomheder udføre byggearbejdet. Hvis støbningen af fundamentet er påbegyndt før handelens indgåelse, skal momsgrundlaget opgøres efter reglerne om byggeri for egen regning, jf. HRD af 21. oktober 1988 (UfR 1988.1029H) og ØLD nævnt i TfS 1995, 66.

Udgangspunktet er, at handelen er indgået, når der foreligger en bindende aftale mellem parterne. I relation til byggemomsreglerne anses ejendomsretten for overgået på dette tidspunkt.

Ved en bindende aftale forstås en aftale, som begge parter har underskrevet eller på anden måde har tiltrådt, uanset om aftalen kaldes kontrakt, slutseddel, købstilbud eller lignende. Ved købstilbud forstås et accepteret købstilbud.

Det har i øvrigt ingen betydning for vurderingen af, om ejendomsretten er overgået til køber, om slutsedlen er tinglyst eller ej, jf. Mn 978/87, stadfæstet ved HD af 21. oktober 1988 (UfR 1988.1029.H).

Østre Landsret fandt ved dom af 12. december 1995 (TfS 1995,66), at der foreligger en bindende overdragelse af en parcel, når slutsedlen er underskrevet eller tiltrådt af begge parter, uanset om parcellen først udstykkes senere.

Hvis sælger eller dennes fuldmægtige uden forbehold har modtaget den kontante købesum fra køber, før støbningen af fundamentet er påbegyndt, sidestilles dette med sælgers underskrift, jf. ØLD nævnt i TfS 1995, 66."

Det er således af afgørende betydning, om slutsedlen er underskrevet eller tiltrådt af begge parter, inden støbning af soklen er påbegyndt.

Spørgeren underskriver ikke købstilbud fra tilbudsgiver, inden støbning af soklen er påbegyndt.

Ad spørgsmål 1

Tilbudsgiver stiller en bankgaranti for købesummens betaling. Det har dog ingen betydning ved vurdering af, om der er indgået en bindende aftale mellem parterne. Sælgeren har ikke tiltrådt aftalen, selv om tilbudsgiver har stillet en bankgaranti.

Det fremgår af TfS 1995, 66 Ø, at hvis der modtages en kontant købesum uden forbehold før støbedagen, så sidestilles det med, at tilbudsmodtager har tiltrådt aftalen. Her bliver der ikke betalt noget, men blot stillet en bankgaranti.

Det stillede spørgsmål bør derfor besvares med ja.

Ad spørgsmål 2

Under spørgsmål 2 er det tanken, at tilbudsgiver indbetaler en del af eller hele købesummen kontant. I henhold til TfS 1995, 66 Ø mener Landsretten, at et tilbud er tiltrådt, hvis der uden forbehold modtages en kontant købesum.

Når spørgeren eller deres advokat modtager en kontant købesum, vil de straks over for tilbudsgiver gøre opmærksom på, at de ikke tiltræder tilbuddet, og at accept først sker ved spørgers underskrift på tilbuddet.

Det stillede spørgsmål bør derfor besvares med ja.

SKATs indstilling og begrundelse

Momspligtige personer, der for egen regning på egen, lejet eller lejers grund opfører bygninger til salg eller udlejning, skal betale moms, hvis den pågældende eller dennes ansatte udfører arbejde ved projekteringen eller opførelsen, jf. momslovens § 6, stk. 1.

Momspligten omfatter kun det arbejde, som virksomheden selv udfører i forbindelse med byggearbejdet m.v. Værdien af det håndværksarbejde, som virksomheden lader udføre af fremmede håndværkere, skal ikke indgå ved opgørelsen af momstilsvaret.

Baggrunden for reglerne om betaling af moms af byggeri for egen regning er, at der efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, ikke skal betales moms ved salg af fast ejendom, mens der efter lovens almindelige regler ved byggeleverancer skal betales moms af de materialer og de arbejdsydelser, der medgår ved byggearbejdet m.v.

Det betyder, at der som udgangspunkt efter de almindelige regler alene skal betales moms af byggeri m.v. for fremmed regning, dvs. hvor byggearbejdet leveres til en anden. For at undgå konkurrenceforvridning har det derfor været nødvendigt at lægge moms på byggeri m.v. for egen regning, den såkaldte pålægsmoms.

Reglerne om "pålægsmoms" fører til det resultat, at momsbelastningen på et givet byggeri alt andet lige er den samme, uanset om en virksomhed opfører huset for egen regning eller leverer tilsvarende byggeydelser for fremmed regning.

Spørgeren vil på egne grunde opføre ejerlejligheder til beboelse, og ønsker i den forbindelse at indrette sig på en sådan måde, at ejerlejlighederne opføres for egen regning.

Er ejerlejlighederne opført for egen regning er salget af ejerlejlighederne momsfrit, og spørgeren skal alene betale den "pålægsmoms", der skyldes reglerne i momslovens § 6, stk. 1.

Er ejerlejlighederne derimod ikke opført for egen regning, skal spørgeren betale moms af den opnåede salgspris fratrukket grundens salgspris, da han i dette tilfælde ikke anses for at have leveret en momsfri fast ejendom, men anses for at have solgt en momsfri grund og leveret momspligtige byggeydelser, jf. momslovens § 4.

Om spørgeren ved salg af en grund og levering af byggeydelser for fremmed regning kommer til at betale mere eller mindre i moms end det er tilfældet, hvis reglerne om "pålægsmoms" ved byggeri for egen regning skal anvendes, indgår ikke i vurderingen af, hvilken metode der skal anvendes.

Det fremgår af afsnit Q.1.2.5 i Momsvejledningen 2006-3, at afgørende for, om en byggevirksomhed, der indgår aftale om salg af en grund og samtidig forpligter sig til at opføre en bygning på grunden, skal opgøre momsgrundlaget efter reglerne om byggeri for fremmed regning (momslovens § 27, stk. 1) eller egen regning (momslovens § 28, stk. 2, jf. stk. 3), er om byggeriet er påbegyndt ved handelens indgåelse.

Byggeriet anses for påbegyndt, når støbningen af fundamentet er påbegyndt. Hvis støbningen af fundamentet er påbegyndt efter handelens indgåelse, skal momsgrundlaget opgøres efter reglerne om byggeri for fremmed regning. Hvis støbningen af fundamentet er påbegyndt før handelens indgåelse, skal momsgrundlaget opgøres efter reglerne om byggeri for egen regning, jf. HRD af 21. oktober 1988 (UfR 1988.1029H) og ØLD nævnt i TfS 1995, 66.

Det fremgår videre, at udgangspunktet er, at handelen er indgået, når der foreligger en bindende aftale mellem parterne. I relation til byggemomsreglerne anses ejendomsretten for overgået på dette tidspunkt. Ved en bindende aftale forstås en aftale, som begge parter har underskrevet eller på anden måde har tiltrådt, uanset om aftalen kaldes kontrakt, slutseddel, købstilbud eller lignende. Ved købstilbud forstås et accepteret købstilbud.

Da forespørger i anmodningen om bindende svar har oplyst, at købstilbud fra tilbudsgiver ikke vil blive underskrevet, inden støbning af sokkel er påbegyndt, og da der ikke findes anden modsatrettet praksis på området, finder SKAT, at der ikke er indgået en bindende aftale før byggeriet påbegyndes, og at spørgsmål 1 og 2 derfor kan besvares bekræftende.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet har på møde den 26. september 2006 tiltrådt indstillingen.