Indhold

Dette afsnit handler om ejendomme, der både anvendes til beboelse og til erhverv samt ejendomme, der anvendes både til beboelse og til land- eller skovbrug m.m.

Afsnittet indeholder:

Regel
Skovbrugsejendomme
Ejendomme, der væsentligt benyttes erhvervsmæssigt
Mindre landbrugsejendomme
Særlige momenter
Andre elementer i vurderingen af om parcelhusreglen kan anvendes
Statusændring: Ændret klassifikation
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Regel

Ved salg af ejendomme, der på afståelsestidspunktet anvendes både som bolig og til erhverv, er den del af fortjenesten, der vedrører ejerboligen eller stuehuset med tilhørende grund og have, ikke skattepligtig. Se EBL § 9.

Skattefritagelsen er betinget af, at ejendommen tjener eller har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand, og at ejendommen på afståelsestidspunktet helt eller delvist blev anvendt til et af følgende erhverv:

Landbrug
Gartneri
Planteskole
Frugtplantage.

Ejendommen skal være vurderet med disse anvendelser efter VUL § 33, stk. 1.

Skovbrugsejendomme

Ved salg af en ejendom, som på afståelsestidspunktet var karakteriseret som en skovbrugsejendom, er den del af fortjenesten, der vedrører ejerboligen eller stuehuset med tilhørende grund og have, ikke skattepligtig. Det er en betingelse, at skovbrugsejendommen er omfattet af VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og at ejendommen tjener eller har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand. Se EBL § 9.

Ejendomme, der væsentligt benyttes erhvervsmæssigt

Ved afståelse af en ejendom, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og hvor ejendommen i væsentligt omfang anvendes erhvervsmæssigt, er den del af fortjenesten, der vedrører ejerboligen eller stuehuset med tilhørende grund og have, ikke skattepligtig. Det er en betingelse, at ejendommen er omfattet af VUL § 33, stk. 5, og at ejendommen tjener eller har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand. Se EBL § 9.

Mindre landbrugsejendomme

Mindre landbrugsejendomme med landbrugspligt, men som benyttes og opfylder betingelserne for at kunne vurderes som beboelsesejendomme, er omfattet af parcelhusreglen. Se EBL § 8, stk. 1.

Se også

Se også TfS 1997, 821 TSS, hvor den tidligere Told- og Skattestyrelse i en udtalelse uddybede forudsætningerne for opfattelsen.

Særlige momenter

Erhvervsmæssig anvendelse af en helårsbolig udelukker ikke skattefritagelse efter parcelhusreglen i EBL § 8, stk. 1.

Ud over de krav, der allerede er beskrevet, er det en forudsætning, at disse ejendomme har bevaret karakteren af et en- eller tofamiliehus, en ejerlejlighed eller et sommerhus, så ejendommen i overvejende grad tjener beboelsesformål. Ved afgørelsen af om dette kriterium er opfyldt, anvendes vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelsesdelen og den resterende del af ejendommen. Hvis mindst 50 pct. af ejendomsværdien er henført til beboelsesdelen, vil dette krav som udgangspunkt være opfyldt.

Desuden lægges der vægt på ejendommens fysiske fremtræden og den faktiske arealfordeling mellem beboelsesformålet og den erhvervsmæssige benyttelse. Derudover kan bygningsmyndighedernes betegnelse af ejendommen indgå som et vejledende moment i bedømmelsen.

Ovenstående kriterier blev lagt til grund ved afgørelsen af, om avancen ved salget af en blandet benyttet ejendom var skattefri. Ejendommen var af bygningsmyndighederne registreret som et fritliggende enfamiliehus, og ca. 52,5 % af ejendomsværdien var af vurderingsmyndighederne henført til boligdelen, og da ejendommen i overvejende grad fremtrådte og havde karakter af en beboelsesejendom, fastslog Landsskatteretten, at avancen var omfattet af parcelhusreglen. Se SKM2005.538.LSR.

Andre elementer i vurderingen af om parcelhusreglen kan anvendes

I et konkret tilfælde blev parcelhusreglen anvendt, selv om ejeren kun havde rådet over et beskedent areal af et enfamiliehus på 286 m2, mens resten af ejendommen var udlejet. Hovedparten af lejerne havde været venner og bekendte, der havde betalt en beskeden leje. Fortjenesten ved salget var skattefri. Se TfS 1989, 17 LSR.

Tilsvarende kunne parcelhusreglen anvendes i et tilfælde, hvor en erstatning blev udbetalt for en brandskade på den erhvervsmæssige del af et nedlagt landbrug, der var indrettet dels til beboelse og dels til autoværksted. Ejendommen var vurderet til beboelse, og beboelsesdelen udgjorde 150 m2, mens den erhvervsmæssige del udgjorde 109 m2. Se TfS 1994, 496 LSR.

En beboelsesejendom var på salgstidspunktet udlejet til en selvejende institution, der anvendte hele ejendommen erhvervsmæssigt, idet den fungerede som opholdssted for børn og unge. Ejendommen var af den grund ikke et en- eller tofamiliehus på salgstidspunktet i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, og fortjenesten var derfor skattepligtig. Se SKM2003.91.HR, der er en stadfæstelse af landsrettens dom, SKM2002.204.VLR.

Samme linje blev fulgt af Ligningsrådet i et bindende svar om et enfamiliehus, der havde været udlejet til erhvervsmæssig benyttelse, og som ikke havde været beboet af ejeren efter udlejningsperioden. På afståelsestidspunktet var ejendommens karakter ændret fra en beboelsesejendom til udelukkende at være en erhvervsejendom. Se SKM2002.566.LR.

Statusændring: Ændret anvendelse

En landbrugsejendom, en skovbrugsejendom mv. eller en ejendom, der har været benyttet til blandet anvendelse, men hvor hovedvægten har ligget på den erhvervsmæssige anvendelse, kan ændre status til en ejendom, der er omfattet af skattefritagelsen i EBL § 8.

Skattefritagelsen forudsætter, at jordtilliggendet til en landbrugs- eller en skovbrugsejendom frasælges, og at den erhvervsmæssige del af en blandet benyttet ejendom frasælges.

Den resterende del af ejendommen er herefter omfattet af skattefritagelsesreglen, hvis de øvrige betingelser i EBL § 8 er opfyldte, hvilket vil sige, at ejendommen skal have tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand efter statusændringen.

Bemærk

Det er en betingelse for skattefritagelsen, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren efter statusændringen, og at ændringen først er indtrådt på det tidspunkt, hvor der foreligger en approbation fra Kort- og Matrikelstyrelsen. Se SKM2003.11.DEP og SKM2001.218.TSS.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.16), der detaljeret beskriver de særlige regler, der gælder for opgørelsen af den samlede fortjeneste ved afståelsen af bl.a. landbrugsejendomme med stuehuse samt ejerboliger i tilknytning til skovbrugsejendomme og til ejendomme, der har været benyttet til blandet anvendelse. Fortjenesten fordeles i disse tilfælde mellem den del af ejendommen, der kan sælges skattefrit, og den del, der skal beskattes efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Højesterets dom og de øvrige afgørelser viser, at der lægges afgørende vægt på ejendommens status på salgstidspunktet.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2003.91.HR	Salg af enfamiliehus. Parcelhusreglen. På salgstidspunktet var ejendommen udlejet og anvendt erhvervsmæssigt af en selvejende institution. Ikke anset som et en- eller tofamiliehus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Fortjeneste skattepligtig.	Se afgørelsen i landsretten SKM2002.204.VLR
Landsretsdomme
SKM2002.204.VLR	Salg af enfamiliehus. Parcelhusreglen. På salgstidspunktet var ejendommen udlejet og anvendt erhvervsmæssigt af en selvejende institution. Ikke anset som et en- eller tofamiliehus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Fortjeneste skattepligtig.	Se afgørelsen i Højesteret SKM2003.91.HR
Skd. 1981.59.367	Salg af fritidshus. Parcelhusreglen. Fritidshus uden vand og el opført i ikke-erhvervsmæssigt drevet fredskovsplantage. Fortjeneste skattefri.
Landsskatteretskendelser
SKM2005.538.LSR	Salg af blandet benyttet ejendom. Parcelhusreglen. Ejendom anvendt til bolig og tandlægeklinik. Boligdelen udgjorde 52,5 pct., fremtrådte og havde karakter af en beboelsesejendom. Fortjeneste skattefri.
TfS 1994, 496 LSR	Branderstatning. Parcelhusreglen. Bolig og autoværksted indrettet i nedlagt autoværksted. 150 m2 bolig og 109 m2 erhvervsdel. Fortjeneste skattefri.
TfS 1989, 17 LSR	Salg af enfamiliehus. Parcelhusreglen. Ejer boede i mindre del af areal på 286 m2. Resten var udlejet primært til venner og bekendte. Fortjeneste skattefri.
SKAT
SKM2011.185.SR	Salg af landbrugsejendom. Ejet i sameje med bror. Vurderet som landbrugsejendom med areal på 10,2 ha. to stuehuse, hvor spørger kun har beboet det ene. Stuehuset omfattet af parcelhusreglen. Andel af fortjenesten skattefri.
SKM2002.566.LR	Salg af enfamiliehus. Parcelhusreglen. Erhvervsmæssig udlejning og ikke beboet af ejeren efter udlejningens ophør. Fortjeneste skattepligtig.